李微微

【摘 要】 在房住不炒、租售同權(quán)的經(jīng)濟(jì)背景下，以及在整頓金融秩序，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境下，國家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)融資業(yè)務(wù)面臨一定困境，因此為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，本文闡述了房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要意義及其主要特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資困境及其出路進(jìn)行了探討分析。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 融資 意義 特點(diǎn) 困境 出路

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要意義

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特征，其運(yùn)行過程中需要具備充足資金，一旦行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不通時(shí)，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)前進(jìn)動(dòng)力以及未來發(fā)展將會(huì)減慢?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都借助銀行貸款形式進(jìn)行融資活動(dòng)，債券融資比重相對(duì)比較高，因此需要?jiǎng)?chuàng)新原有融資形式，實(shí)現(xiàn)對(duì)豐富融資形式的追求，做到與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)具有不可忽視的價(jià)值。

豐富的融資形式可以最大限度降低金融機(jī)構(gòu)帶來的融資問題，便于房地產(chǎn)營銷，在發(fā)展之中營造一定行業(yè)發(fā)展關(guān)系，對(duì)金融行業(yè)以及房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的價(jià)值。融資途徑呈現(xiàn)多元化形式，可以有效提升融資速度，從而能夠增強(qiáng)整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的資金回報(bào)率，有效借助閑散資金自身的價(jià)值，減少對(duì)銀行資金的依賴性，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有非常重要價(jià)值。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：（1）宏觀調(diào)控政策影響性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革以來，國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策相伴而生，調(diào)控領(lǐng)域包括金融政策和貨幣政策等，這些政策既影響國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放量，如銀行存款準(zhǔn)備金率的調(diào)控，也影響著企業(yè)的融資形式和渠道。（2）融資渠道多樣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可用的融資渠道眾多，包括境內(nèi)市場和境外市場，境內(nèi)市場包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資，非標(biāo)債權(quán)融資、融資性租賃、房地產(chǎn)私募基金，資產(chǎn)證券化等。境內(nèi)市場融資目前主要集中在銀行貸款、非標(biāo)債權(quán)及債券融資等傳統(tǒng)方式，在境內(nèi)外市場融資業(yè)務(wù)比重方面，境內(nèi)市場目前依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，境外市場融資近年發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)在境外市場的發(fā)債規(guī)模不斷擴(kuò)大，但境外融資比例依然較低。（3）融資與企業(yè)資質(zhì)相關(guān)的特點(diǎn)。企業(yè)資質(zhì)包括企業(yè)背景、規(guī)模、商業(yè)模式、運(yùn)營能力等相關(guān)因素，通常央企較民企更容易獲得資金，民企中規(guī)模大、信用評(píng)級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)更易獲得金融機(jī)構(gòu)青睞，同時(shí)企業(yè)的融資規(guī)模也與商業(yè)模式及運(yùn)營能力相關(guān)，如針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營性物業(yè)貸款更看重房企的商業(yè)模式，同時(shí)經(jīng)營貸款的規(guī)模與經(jīng)營物業(yè)的租金價(jià)格、租金收繳率息息相關(guān);以收益權(quán)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化融資，更看重收益的穩(wěn)定性和未來增長空間。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資困境及其出路的分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)融資困境的表現(xiàn)。（1）政策調(diào)控力度加大，融資渠道收緊。為了貫徹“房住不炒”、“三去一降一補(bǔ)”經(jīng)濟(jì)政策，規(guī)范整治金融環(huán)境，國家加大政策調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道緊縮，2018年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了最難融資環(huán)境，銀行貸款額度吃緊，中小房企難以取得項(xiàng)目開發(fā)貸款，花樣年、碧桂園、富力、合生創(chuàng)展發(fā)債全部遭遇中止，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑。（2）融資成本持續(xù)攀升。隨著融資渠道收緊，市場融資成本持續(xù)高漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)平均融資成本約為8%-9%左右，2018年國內(nèi)平均融資成本已經(jīng)超過12%，即便如此，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)依然難以融到資金。（3）融資風(fēng)險(xiǎn)制約企業(yè)融資。融資風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)的信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目區(qū)位及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、操盤團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績等等，它關(guān)乎金融機(jī)構(gòu)能否按時(shí)足額收回借款，那些依靠過度舉債，自身競爭力不強(qiáng)的企業(yè)必定面臨融資難的困境。

2、房地產(chǎn)行業(yè)融資出路的分析。（1）創(chuàng)新多樣化融資途徑。靈活使用多樣融資途徑為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多可流動(dòng)資金，綜合使用不同類型投資管理形式，對(duì)內(nèi)部企業(yè)進(jìn)行資金管理，是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大需要進(jìn)行的主要工作。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常借助此種方式建立相同經(jīng)營目標(biāo)，為整個(gè)企業(yè)提供充足服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部資源進(jìn)行合理升級(jí)和整合，從而可以完成企業(yè)之間合作贏取最大經(jīng)濟(jì)利益。夾層融資一般是指風(fēng)險(xiǎn)以及收益處在股權(quán)和債券之間的一種投資形式，可以借助融合不同途徑和來源的債券以及股權(quán)存在的特點(diǎn)，進(jìn)行多樣式組合，最終從中挑選出適合投資者和借款者的各種需求。房地產(chǎn)證券化也就是指投資人員積極使用股票、債券等形式對(duì)企業(yè)進(jìn)行合理融資，以此不斷獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)行和經(jīng)營提供充足資金保障。（2）優(yōu)化內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)資金呈現(xiàn)集中性特征使得企業(yè)內(nèi)部負(fù)債率持續(xù)上升，各種高負(fù)債在短期范圍內(nèi)提升自身的經(jīng)營業(yè)務(wù)水平，不過長時(shí)間以來都會(huì)對(duì)企業(yè)資金循環(huán)帶來影響。加上高負(fù)債會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)更多風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際工作中一旦出現(xiàn)失誤就會(huì)使整個(gè)企業(yè)都要面臨資金鏈斷裂的問題，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)企業(yè)破產(chǎn)。所以要對(duì)企業(yè)內(nèi)部高負(fù)債局面進(jìn)行轉(zhuǎn)變，結(jié)合市場發(fā)展趨勢以及行業(yè)特征等，對(duì)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)和優(yōu)化。結(jié)合實(shí)際情況對(duì)未來出現(xiàn)的資金進(jìn)行整合和預(yù)測，增強(qiáng)資金需求量發(fā)展，保證企業(yè)資金規(guī)劃可以有效執(zhí)行。（3）合理構(gòu)建規(guī)劃戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)要結(jié)合行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律以及周期，結(jié)合規(guī)律以及周期制定符合行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略計(jì)劃。在行業(yè)不景氣時(shí)期要善于借助保守經(jīng)營對(duì)策，例如購置儲(chǔ)備土地，對(duì)企業(yè)運(yùn)營形式進(jìn)行控制和管理，在高漲階段借助擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模等形式，借助自身儲(chǔ)備的土地對(duì)企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模進(jìn)行提升，通過差價(jià)形式減少企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本，防止行業(yè)周期為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來比較嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

綜上所述，在房住不炒及防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的背景下，國家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，使金融市場秩序得到及時(shí)整治，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資造成較大沖擊。同時(shí)國家鼓勵(lì)以資產(chǎn)證券化為代表的新型融資業(yè)務(wù)，隨著新的融資產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，金融市場必將助力房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必將走出融資困境。

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