王婷

【摘 要】 本文通過分析營業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并對(duì)其中存在的深層次原因進(jìn)行了深入探討，發(fā)現(xiàn)在本次“營改增”之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在優(yōu)惠政策不明確、稅負(fù)變化程度不高等新問題，結(jié)合分析新問題產(chǎn)生原因，本文提出了從外部完善稅收法制體系建設(shè)、完善稅收征納體系，從內(nèi)部運(yùn)用合理避稅，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等相應(yīng)的建議，深化稅收體制改革基礎(chǔ)理論，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供參考。

【關(guān)鍵詞】 “營改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 對(duì)策

一“營改增”概述

（一）營業(yè)稅和增值稅

營業(yè)稅作為國家稅收的重要組成部分，對(duì)其概念基本上沒有存在爭(zhēng)議的情況，是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營業(yè)額為課稅對(duì)象而征收的一種商品勞務(wù)稅，主要適用于房地產(chǎn)業(yè)。從我國企業(yè)繳納營業(yè)稅的客觀實(shí)踐來說，國家條例規(guī)定中營業(yè)稅的概念較為狹隘，營業(yè)稅在我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展中，其概念和定義也在不斷的發(fā)展和演變，因此，結(jié)合當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的特點(diǎn)，營業(yè)稅的主要定義要素不僅僅包含征稅范圍，應(yīng)當(dāng)是在我國國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個(gè)人經(jīng)營所得的一部分按照一定的比例繳納的稅金，才是廣義上的營業(yè)稅的真正內(nèi)涵。

（二）“營改增”的政策

從我國營業(yè)稅改增值稅的客觀情況來看，其稅制改革主要表現(xiàn)在營業(yè)稅并入增值稅，其價(jià)內(nèi)稅的特征也隨之改變?yōu)閮r(jià)外稅，另外，受讓無形資產(chǎn)和購買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣稅額等舉措也是本次稅制改革的重點(diǎn)內(nèi)容，在這次改革中，我國稅務(wù)管理部分進(jìn)一步完善了我國稅率制度，強(qiáng)化了稅收工作征管制度，進(jìn)一步提高了社會(huì)資本的配置架構(gòu)和配置效率水平，有利于行業(yè)內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理水平，契合了我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路，對(duì)我國整體產(chǎn)業(yè)調(diào)整和深化社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革具有重要的意義。

二、營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

1.企業(yè)所得稅提高

房地產(chǎn)業(yè)在享受到營業(yè)稅改增值稅有利條件的同時(shí)，也遇到了一些問題，首先，“營改增”前，進(jìn)項(xiàng)稅額來自于企業(yè)采購以及購買固定資產(chǎn)，不允許抵扣，與其他采購成本一起進(jìn)入固定資產(chǎn)的成本中。改革后相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，根據(jù)入賬金額來計(jì)算的折舊也會(huì)隨之減少，企業(yè)的利潤會(huì)提高，引起所得稅的增加，在成本及其他條件沒有變化的情況下，企業(yè)的利潤和所得稅均會(huì)減少。最后，根據(jù)會(huì)計(jì)科目之間及利潤表的勾稽關(guān)系，營業(yè)稅是計(jì)入營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目的，在計(jì)算所得稅時(shí)可以減去，增值稅記在應(yīng)交稅費(fèi)科目，不能進(jìn)行所得稅抵減。所以，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的所得稅會(huì)隨之增加。

2.營業(yè)收入降低

“營改增”前，企業(yè)的銷售額不需要剔除營業(yè)稅，因?yàn)闋I業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，所以，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際收入與利潤表中列示的營業(yè)收入一樣;“營改增”后增值稅不能計(jì)入商品或勞務(wù)的銷售收入，要從收入中分離出來，現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)收到的貨款包含了增值稅稅款，因此，利潤表中實(shí)際收入需要減去增值稅稅額。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不會(huì)有太大的變化，各項(xiàng)商品或勞務(wù)的價(jià)格也不會(huì)有太大的變化，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的，在企業(yè)的銷售總額不變時(shí)，改革后，由于利潤表中的營業(yè)收入項(xiàng)目需要減去增值稅額，因此理論上營業(yè)收入會(huì)減少。

3.經(jīng)營現(xiàn)金流減少

第一，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流變動(dòng)。對(duì)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的影響主要來源于稅額的變動(dòng)對(duì)支付的各項(xiàng)稅費(fèi)的影響。而收入與成本的減少也影響經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量。“營改增”如果能減輕企業(yè)稅負(fù)，那么會(huì)減少企業(yè)現(xiàn)金流出，企業(yè)有更多的資金來發(fā)展企業(yè)，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)。第二，投資活動(dòng)現(xiàn)金流變動(dòng)?！盃I改增”后，購進(jìn)固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，許多房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會(huì)抓住這一契機(jī)增加設(shè)備，減少一些落后舊設(shè)備，前者會(huì)引起購現(xiàn)金流出金額增加，后者會(huì)引起現(xiàn)金流入增加。另外，由于購進(jìn)固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減少企業(yè)增值稅稅負(fù)，從而減少支付的各項(xiàng)稅費(fèi)，減少經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出。第三，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流變動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的融資活動(dòng)會(huì)增加現(xiàn)金流，但是，長時(shí)間來分析，融資情況下所產(chǎn)生的高額利息，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流的減少。

三、國外房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律經(jīng)驗(yàn)借鑒

在不動(dòng)產(chǎn)租賃活動(dòng)中，同樣按居住用不動(dòng)產(chǎn)和非居住用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類。幾乎所有經(jīng)合組織成員國家都對(duì)居住用不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為免征增值稅。但在奧地利，住房租金適用10%的低稅率。與不動(dòng)產(chǎn)買賣類似，對(duì)非居住用不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為，大部分國家采取增值稅豁免政策，但冰島、日本、新西蘭和土耳其等國家對(duì)非居住不動(dòng)產(chǎn)租賃行為征稅，并適用標(biāo)準(zhǔn)稅率。原則上，房產(chǎn)的租賃不需要繳納增值稅，因此這些選擇對(duì)非居住用不動(dòng)產(chǎn)租賃行為適用征稅法的國家與加拿大的增值稅稅務(wù)處理類似，允許出租人自愿進(jìn)行登記成為增值稅的納稅人。

綜上，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣和租賃行為的增值稅稅務(wù)處理是基本一致的。然而，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有免稅性質(zhì)的用途改為商業(yè)用途，或由商業(yè)用途等改為免稅性質(zhì)用途的情況，大部分國家都對(duì)此規(guī)定了一個(gè)調(diào)整期限。其中大部分歐盟成員國的調(diào)整期限為10年，意大利規(guī)定的調(diào)整期限為5年，新西蘭則沒有對(duì)調(diào)整期限進(jìn)行限制。具體舉例說明，若不動(dòng)產(chǎn)在使用3年后，其免稅用途改為需要征稅的用途，則原來豁免稅額中的70%可以用于抵扣。

四、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的建議

營改增以后，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)最先感受到的就是稅負(fù)方面的變化，而稅負(fù)的變化又導(dǎo)致了企業(yè)利潤的變化。變化中總是存在著機(jī)遇，營改增后為了減稅負(fù)增利潤，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能多的追求進(jìn)項(xiàng)稅以抵扣銷項(xiàng)稅，在財(cái)務(wù)上做出新的稅收籌劃方案，進(jìn)而根據(jù)籌劃方案調(diào)整一些經(jīng)營管理方式方法策略，從而不僅適應(yīng)此次營改增的稅制改革，更能從改革中抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)轉(zhuǎn)變，從而得到更大的利益。

（一）完善內(nèi)部報(bào)銷制度

由于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的成本更多的集中在人工成本上，根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度，這方面的成本無法取得增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的要求員工在能夠取得增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目上用增值稅專用發(fā)票來報(bào)銷，比如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、計(jì)算機(jī)耗材、辦公用品、汽油費(fèi)、修理費(fèi)等等。而這其中很多費(fèi)用如果數(shù)額過小或者以個(gè)人名義發(fā)生，對(duì)方企業(yè)是很少愿意開具增值稅專用發(fā)票的，因此這又要求公司綜合管理部門加強(qiáng)集中采購，減少個(gè)人的小額支出，從而盡可能得到可抵扣的發(fā)票。

（二）完善定價(jià)機(jī)制，盡可能的將稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁

客戶是否能夠接受在原價(jià)的基礎(chǔ)上額外加價(jià)是企業(yè)轉(zhuǎn)移稅負(fù)能力的體現(xiàn)。如果一個(gè)公司有足夠的能力，它可以針對(duì)需求增值稅專用發(fā)票的客戶加收增值稅價(jià)款，以房地產(chǎn)業(yè)6%的增值稅為例，如果公司提供應(yīng)稅服務(wù)的原價(jià)是10000元，現(xiàn)在則提高到10600元。通過在價(jià)格中增加增值稅價(jià)款，企業(yè)就可以將原有的5%的營業(yè)稅完全轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤，同時(shí)，由于在成本方面企業(yè)還可以取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，因此企業(yè)更可以額外節(jié)省一部分稅金，降低一部分成本，在營業(yè)收入不變的情況下企業(yè)成本降低會(huì)使得利潤增加，同時(shí)繳納的流轉(zhuǎn)稅得到了抵扣，又降低了稅負(fù)。這種漲價(jià)的方法是合法合規(guī)的，但是一般來講，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)這種議價(jià)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的能力是比較強(qiáng)的，它可以要求房地產(chǎn)業(yè)下游企業(yè)開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票。對(duì)于建筑施工企業(yè)等企業(yè)，這種方式十分值得研究。

（三）運(yùn)用一些常規(guī)可行的稅收籌劃方法

企業(yè)可以利用諸如加強(qiáng)發(fā)票合同的管理、部分業(yè)務(wù)外包經(jīng)營、稅收優(yōu)惠政策等方法獲取更大利益。首先，在發(fā)票管理上企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更加嚴(yán)格的控制，國家增值稅發(fā)票的管理比營業(yè)稅要嚴(yán)格的多，對(duì)于營改增后的企業(yè)來講，增值稅發(fā)票的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確做好企業(yè)發(fā)票臺(tái)賬，及時(shí)進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證，辨別發(fā)票真?zhèn)?，?guī)范增值稅發(fā)票開具的流程，避免虛開發(fā)票為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn);而在稅收優(yōu)惠政策方面，由于營改增正處于試點(diǎn)階段，因此優(yōu)惠政策很多，比如試點(diǎn)納稅人提供的國際貨物運(yùn)輸代理服務(wù)免征增值稅;本年年底前提供管道運(yùn)輸服務(wù)的試點(diǎn)企業(yè)如果為一般納稅人，則其實(shí)際增值稅稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退等等，企業(yè)一定要經(jīng)常關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，一旦自身符合優(yōu)惠條件就及時(shí)向有關(guān)部門申請(qǐng)備案，從而獲得更大收益。

（四）提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

此次營改增不僅使得房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的成本費(fèi)用得以抵扣，并且可以促使企業(yè)對(duì)自身的設(shè)備更新?lián)Q代。在營改增后，企業(yè)購買固定資產(chǎn)獲得的增值稅發(fā)票將可以得到抵扣，因此企業(yè)更新設(shè)備所需的成本將會(huì)得到降低，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)可以順勢(shì)加快自身設(shè)備的更新?lián)Q代，既可以獲得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)票，又能夠使得企業(yè)在硬件上不落后于他人，使得企業(yè)能夠加快改革升級(jí)的步伐，加速企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高企業(yè)的活力與競(jìng)爭(zhēng)力，促使企業(yè)能夠在日益激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取到更大的利益。

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