司軍強

【摘要】“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，將社會存量財富轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老現(xiàn)金流，是對社會基本養(yǎng)老體系的有益補充。本文在國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的研究基礎上，從市場供給、市場需求角度梳理了“以房養(yǎng)老”實施的可行性、具體實踐案例、國外的經(jīng)驗啟示，結(jié)果表明“以房養(yǎng)老”在中國的普及有較大的局限性，得出政府擔保和資產(chǎn)證券化是市場培育的關(guān)鍵，并據(jù)此提出了綜合建議。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老 反向抵押貸款 以租養(yǎng)老 售房養(yǎng)老

前言：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭， 而發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國。上世紀 80年代， 美國出現(xiàn)了大量的“房子富翁、現(xiàn)金窮人”問題，于是“以房養(yǎng)老” 模式應運而生?！耙苑筐B(yǎng)老”作為新的養(yǎng)老模式早在2003年就已進入中國，但在中國的推廣卻有點“水土不服”。

一、“以房養(yǎng)老”的運作模式

目前，根據(jù)運作主體的不同，“以房養(yǎng)老”的運作模式主要有兩種模式：美國模式和新加坡模式，兩者的主要區(qū)別在于經(jīng)營機構(gòu)的不同，美國多以商業(yè)銀行為主，而新加坡則以有政府背景的公益性機構(gòu)為主。美國模式的放貸對象是有住房的老人。

二、“以房養(yǎng)老”的市場需求

就老齡化程度這一指標來說，2000年我國進入老齡社會，據(jù)國家計劃生育委員會預測，2050年我國的人口老化比例將達到31.27%，相對發(fā)達國家中人口老齡化程度最高的日本，我國將成為發(fā)展中國家中人口老齡化程度最高的國家，對此學者均認為“以房養(yǎng)老”可以作為應對老齡化的補充手段，而且伴隨老齡化程度的提高，“以房養(yǎng)老”的市場需求也會持續(xù)增長。

三、“以房養(yǎng)老”的市場供給

“以房養(yǎng)老”的市場供給方可人分為三類：政府、保險公司、商業(yè)銀行，由于“以房養(yǎng)老”帶有一定程度的政府福利性質(zhì)，所以政府在整個市場中扮演了重要角色。而保險公司和商業(yè)銀行一般為法人主體，以盈利為目的，其參與市場供給的積極性主要受業(yè)務盈利及經(jīng)營風險狀況影響。由于“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國，所以學者在研究“以房養(yǎng)老”的模式時，往往以美國的發(fā)展歷史為參考。

參考美國“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展，政府擔保和資產(chǎn)證券化的實施均對市場供給的增加有促進作用：由于房地產(chǎn)反向抵押業(yè)務的經(jīng)營周期較長，未來有極大的不確定性，政府提供擔保，可以降低保險公司、商業(yè)銀行的經(jīng)營風險;資產(chǎn)證券化可以幫助經(jīng)營機構(gòu)化解流動性風險，通過出售抵押證券回籠資金，提高經(jīng)營機構(gòu)的資產(chǎn)流動性。

四、我國“以房養(yǎng)老”面臨的現(xiàn)實制約因素

在人口急劇老齡化、傳統(tǒng)養(yǎng)老資源弱化和社會養(yǎng)老體系不健全的背景下，我國有不少城市和機構(gòu)相繼開始了“以房養(yǎng)老”的探索，尤以南京、上海、北京最具代表性，從效果上來看，但均以失敗告終，其背后的制約因素較為集中。

（一）房屋使用壽命問題。

改革開放以來，伴隨市場化經(jīng)濟的發(fā)展，我國住房建設體質(zhì)也發(fā)生了相應調(diào)整，所以在我國目前的房產(chǎn)存量中，商業(yè)住房、共有住房及自建住房等均占較大比例，反映在房屋質(zhì)量上也是參差不齊。我國房屋由于質(zhì)量差和拆遷頻繁，平均使用壽命在30年左右，與發(fā)達國家70年的房屋平均壽命差距甚遠。在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆和缺乏監(jiān)管的背景下，住房質(zhì)量差是我國房屋建筑中的通病。

（二）土地使用年限問題

與西方國家普遍實行的土地私有不同，我國實行的是土地國有制，房屋所有者擁有的只是房屋用地的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居民商品房用地為70年;土地使用期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

（三）我國居民住房模式不利于“以房養(yǎng)老”的推廣

我國城市居民住房（商品房）大多為單元樓房或公寓式住宅，金融機構(gòu)在反向抵押貸款期滿獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，可供盤活、回收資金的空間狹小，加70年產(chǎn)權(quán)限制，使得反向抵押到期后房產(chǎn)變現(xiàn)價值所剩無幾，所以金融機構(gòu)出于風險考慮便不敢輕易涉足“以房養(yǎng)老”。

（四）金融保險市場不完善阻礙“以房養(yǎng)老”的推行

“以房養(yǎng)老”業(yè)務跨越的時間較長，對資金的需要量也較大，經(jīng)營機構(gòu)將資金運用于該業(yè)務，需要借助配套政策及金融工具分散風險。在我國由于市場管理經(jīng)驗不足，還沒有專門的政府機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的抵押擔保，而且鑒于系統(tǒng)能夠性金融風險的考慮，我國并未允許資產(chǎn)證券化業(yè)務的大范圍開展。

五、評述及對策建議

“以房養(yǎng)老”模式作為基礎養(yǎng)老體系的補充，其社會效應是積極地，雖然其在我國的推廣及應用受到多種因素的制約，但從長遠的角度來說，物質(zhì)基礎決定上層建筑，伴隨社會主義市場經(jīng)濟的完善，經(jīng)濟基礎及社會觀念均會逐漸轉(zhuǎn)變。

為更好推進“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展，借鑒國外經(jīng)驗，本文針對性的提出如下建議：

（1）政府應主動參與市場并提供擔保，為市場發(fā)展提供信用基礎，雖然我國進入老齡化的時間較晚，沒有相關(guān)的市場管理經(jīng)驗，但經(jīng)驗是可以積累的，政府應主動擔起責任。

（2）資產(chǎn)證券化的應用可大幅提高機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”市場的積極性，在金融風險可控的條件下，可以在在“以房養(yǎng)老”領域試行資產(chǎn)證券化，解決保險公司及商業(yè)銀行的資金回籠問題。

參考文獻：

[1]同春芬，吳楷楠.論“以房養(yǎng)老”對于失獨家庭的適用性問題——基于社會支持理論的視角[J].湖南社會科學，2018，（04）.

[2]馬征.政策過程理論視角下“以房養(yǎng)老”推行困境的原因分析[J].河北經(jīng)貿(mào)大學學報，2018.

[3]方永恒，葉芬.關(guān)于以房養(yǎng)老模式風險評價研究——基于可拓理論對西安市以房養(yǎng)老模式的分析[J].價格理論與實踐，2017，（09）.

[4]張紫菡.房地產(chǎn)行業(yè)利潤預測實證研究——以京津滬為例[J].經(jīng)濟師，2018，（03）.

[5]謝蘭. G房地產(chǎn)公司投資項目財務可行性研究[D].廣西大學，2017.