王亞斐

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)之一，而且它和人們的生活也是緊密聯(lián)系的。目前，國(guó)內(nèi)政府出臺(tái)了大量有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，而且房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，這使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到一定的阻礙。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，需要深入分析行業(yè)現(xiàn)狀并作出正確決策來促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，而全面預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建進(jìn)行深入研究，并且在構(gòu)建過程中，要結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，及時(shí)糾正全面預(yù)算管理中存在的問題。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 全面預(yù)算管理 機(jī)制構(gòu)建

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的意義

過去幾年由于房?jī)r(jià)漲幅較大，房產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)企業(yè)忽視了企業(yè)的內(nèi)部管理。[1]受國(guó)家政策的影響，房產(chǎn)的價(jià)格以及銷量都出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開始變得緩慢，而且行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視企業(yè)的內(nèi)部管理，特別是全面預(yù)算管理，以提升企業(yè)的管理水平及經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理有以下意義：

第一，可以提高企業(yè)資源的利用率。通過構(gòu)建完善的預(yù)算管理機(jī)制，企業(yè)能夠?qū)緝?nèi)部的資源進(jìn)行整合，充分地利用企業(yè)資源，節(jié)約成本。

第二，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建全面預(yù)算管理機(jī)制，提前預(yù)測(cè)企業(yè)在發(fā)展過程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，可以及時(shí)提供給決策者正確的數(shù)據(jù)信息以及預(yù)測(cè)結(jié)果，進(jìn)而企業(yè)管理決策者可以制定出有效的解決方案，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第三，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)。全面預(yù)算管理能夠?qū)ζ髽I(yè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理控制，繼而可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速地實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)。

第四，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理。通過全面預(yù)算管理，可以促使企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行分層分工管理，加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的聯(lián)系，內(nèi)部管理制度得到更新與完善，企業(yè)的管理水平顯著提升，管理中遺留的問題也及時(shí)得到解決。

第五，完善企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)考核制度。全面預(yù)算管理可以提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，幫助企業(yè)管理者對(duì)員工進(jìn)行考核，同時(shí)也帶動(dòng)了員工工作的積極性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制中的不足

（一）缺乏全面預(yù)算以及對(duì)預(yù)算的執(zhí)行力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算的重視程度不夠，沒有開展全面預(yù)算，或者缺少專門的預(yù)算管理組織，沒有形成科學(xué)的、合理的全面預(yù)算。預(yù)算執(zhí)行力不足，有些部門未認(rèn)識(shí)到自身在全面預(yù)算管理中所擔(dān)負(fù)的職責(zé)，不積極配合財(cái)務(wù)工作的開展，所制定的預(yù)算方案難以得到貫徹落實(shí)。相關(guān)人員專業(yè)性不強(qiáng)，職能角色定位未能及時(shí)轉(zhuǎn)變，難以全面分析出數(shù)據(jù)背后隱藏的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。[2]

（二）預(yù)算編制不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制程序不合理，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門以及員工參與預(yù)算編制的積極性不高，企業(yè)管理人員無法得到各部門的預(yù)算資金需求。預(yù)算編制的覆蓋面過于狹窄，忽略了房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，容易造成預(yù)算與企業(yè)真實(shí)情況不符的現(xiàn)象。只考慮自身的需求，一味地增加預(yù)算資金，對(duì)于后期的房產(chǎn)銷售缺乏相應(yīng)的預(yù)算。預(yù)算編制方法通常都使用固定預(yù)算法，過于單一，展開預(yù)算工作時(shí)忽視企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境以及企業(yè)的發(fā)展需求。

（三）預(yù)算調(diào)整分析過于隨意

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算調(diào)整以及分析缺少相關(guān)的機(jī)制約束，而且企業(yè)并未將預(yù)算調(diào)整以及分析當(dāng)作實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的有效方式。預(yù)算分析工作不到位，企業(yè)管理層對(duì)于預(yù)算執(zhí)行中發(fā)生的問題也不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，延遲了預(yù)算調(diào)整的時(shí)間。預(yù)算分析工作并不是由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，分析時(shí)所參考的相關(guān)信息數(shù)據(jù)過于片面，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果出現(xiàn)失誤。

（四）預(yù)算目標(biāo)考核不充分

有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)置預(yù)算考核內(nèi)容，或者雖然設(shè)置了預(yù)算考核，但是仍然存在一定的不足和缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)一般都在年末對(duì)預(yù)算目標(biāo)及其完成情況進(jìn)行考核比對(duì)，但是沒有將員工績(jī)效與考核相聯(lián)系，導(dǎo)致員工對(duì)于預(yù)算執(zhí)行不積極、態(tài)度敷衍，而且開展預(yù)算考核工作時(shí)，設(shè)定的考核標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)不完善，進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，不能及時(shí)地進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展情況有偏差，預(yù)算考核不能發(fā)揮其真正作用。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少財(cái)務(wù)信息化建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中較少運(yùn)用信息化技術(shù)，企業(yè)內(nèi)部缺少數(shù)據(jù)共享信息平臺(tái)，仍舊依靠人力完成預(yù)算編制工作，預(yù)算編制需要的數(shù)據(jù)不具備及時(shí)性，企業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)信息無法得到共享，后期預(yù)算執(zhí)行工作中不能隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使全面預(yù)算管理工作的作用無法得到有效發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建

（一）重視全面預(yù)算并加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力控制

房地產(chǎn)企業(yè)要重視全面預(yù)算，全面預(yù)算工作需要全員參與，成立專門的預(yù)算管理小組，并將預(yù)算及執(zhí)行情況上報(bào)董事會(huì)。將預(yù)算執(zhí)行控制作為全面預(yù)算管理的重點(diǎn)，加大預(yù)算的執(zhí)行力度。強(qiáng)化內(nèi)部資金預(yù)算控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立審批機(jī)制，合理分配各個(gè)部門負(fù)責(zé)人的審批權(quán)限，審批通過之后，由財(cái)務(wù)人員結(jié)合企業(yè)的資金狀況，給部門下發(fā)預(yù)算資金，并詳細(xì)記錄。同時(shí)，加強(qiáng)外部資金預(yù)算控制，若是超出預(yù)算外的資金，根據(jù)額度權(quán)限進(jìn)行審批，審批通過，財(cái)務(wù)人員要對(duì)這些資金單獨(dú)記賬，并且跟蹤這筆資金的具體使用情況。企業(yè)需要完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，財(cái)務(wù)部門結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況合理設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警參數(shù)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程中容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督管理，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防范風(fēng)險(xiǎn)。

（二）改進(jìn)完善預(yù)算編制

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制要圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行，使預(yù)算編制涵蓋的內(nèi)容不僅包括企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還包括日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，預(yù)算編制的時(shí)間周期相對(duì)要長(zhǎng)，保證預(yù)算的完整性，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃以及中長(zhǎng)期的預(yù)算確定年度的預(yù)算目標(biāo)。預(yù)算編制方法應(yīng)該多樣化，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不同，合理選擇預(yù)算編制方法。強(qiáng)化預(yù)算歸口管理，企業(yè)需要嚴(yán)格要求各個(gè)部門必須按照預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行預(yù)算編制，并且分配預(yù)算責(zé)任，便于后期監(jiān)督管理。選擇上下結(jié)合的預(yù)算編制模式，促使全員參與，員工積極參與預(yù)算編制，根據(jù)自身需求提出有關(guān)預(yù)算編制的建議，通過這樣的方式可以提高預(yù)算目標(biāo)的落實(shí)程度。

（三）全面預(yù)算調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算調(diào)整，是指在預(yù)算目標(biāo)制定完成之后，企業(yè)由于在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)了重大變化，對(duì)原本的預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行改變。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時(shí)，必須要根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行，還應(yīng)當(dāng)注重觀察分析企業(yè)所處市場(chǎng)環(huán)境的變化，在這些前提條件的支持下進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時(shí)，企業(yè)管理者需要制定完善的全面預(yù)算調(diào)整機(jī)制，將預(yù)算指標(biāo)層層細(xì)化，分配到部門以及個(gè)人，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算執(zhí)行人員要嚴(yán)格管理，全面預(yù)算調(diào)整在全面預(yù)算管理中的地位非比尋常，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策者必須要高度重視這一工作。

（四）加強(qiáng)預(yù)算考核工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視預(yù)算考核工作，并且在規(guī)定考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需要進(jìn)行綜合全面的考慮，以企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)為基礎(chǔ)，規(guī)劃部門以及員工的目標(biāo)，將預(yù)算目標(biāo)的落實(shí)程度與部門和員工的利益掛鉤，針對(duì)員工的預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行情況，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高員工的積極性。企業(yè)的管理者也要重視預(yù)算考核這項(xiàng)工作，讓員工充分意識(shí)到考核的作用及意義，正視預(yù)算管理工作。進(jìn)行預(yù)算考核時(shí)，要保證核對(duì)過程真實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)，預(yù)算考核可以清晰全面地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展情況，確定企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)的方向，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。

（五）建設(shè)信息化財(cái)務(wù)管理平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)信息化全面預(yù)算管理平臺(tái)，企業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)共享，開展預(yù)算編制工作時(shí)所參考的數(shù)據(jù)信息要保證其及時(shí)性和準(zhǔn)確性，預(yù)算管理工作可以通過信息化平臺(tái)快速進(jìn)行，便于預(yù)算調(diào)整以及在預(yù)算執(zhí)行過程中實(shí)行監(jiān)督管理。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理，不僅能夠增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且能夠加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，使企業(yè)的管理水平得到大幅度提升，使房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地面對(duì)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（作者單位為銀川建發(fā)地產(chǎn)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[3] 石鑫，李曉燕，吳蓉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究及解決對(duì)策[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2018（20）：87+89.