薛中秋

想要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理與控制工作，不光要靠財(cái)務(wù)部門(mén)，還要涉及到其他的一系列部門(mén)，如拆遷、開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售等部門(mén)。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，成本一直都在產(chǎn)生，這不光發(fā)生在項(xiàng)目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，只要涉及到費(fèi)用支出，就會(huì)存在成本管理與控制問(wèn)題。要想企業(yè)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要讓成本管理與控制成為企業(yè)文化建設(shè)的有機(jī)組成部分。

一、全成本管理的內(nèi)容

全成本管理的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)向是最大限度提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收益，在全成本管理理論基礎(chǔ)上建立全成本管理體系。首先成本管理體系離不開(kāi)信息系統(tǒng)的支持。如今信息技術(shù)在進(jìn)步，各行各業(yè)對(duì)管理系統(tǒng)都進(jìn)行了改造，在這種大背景下，信息管理系統(tǒng)也逐漸被運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)中。在房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中，成本管理是重中之重。想要把全成本管理體系的作用發(fā)揮好，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息的準(zhǔn)確性與傳遞效率，就得借助信息系統(tǒng)，這能夠幫助企業(yè)管理者清楚地了解企業(yè)在有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本方面控制情況，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并及時(shí)解決，更好地完善成本管理的工作。不僅如此，還要建立完善的全成本管理體系，這會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中方便對(duì)形成成本的各因素進(jìn)行深入的研究，并找到控制這些因素的有效途徑。其次要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行分解與細(xì)化，并對(duì)各個(gè)階段，各個(gè)周期進(jìn)行成本管理，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全成本管理。還要以預(yù)算管理為導(dǎo)向進(jìn)行全成本管理，因?yàn)檎麄€(gè)成本管理過(guò)程都是在預(yù)算層面開(kāi)展的，成本項(xiàng)目的指引逐項(xiàng)落實(shí)的基礎(chǔ)是預(yù)算。如果存在超出預(yù)算的情況，要求企業(yè)管理工作者要做出及時(shí)的調(diào)整。全成本管理體系通過(guò)對(duì)成本收益的分析，根據(jù)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的性質(zhì)與特點(diǎn)，可以找出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，而且預(yù)測(cè)可能對(duì)企業(yè)造成的影響。這樣企業(yè)管理者能事先做好防范風(fēng)險(xiǎn)工作，以降低其發(fā)生的可能性和可能造成的負(fù)面影響，顯著提升了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過(guò)程成本控制

全成本管理在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)由企業(yè)全體員工共同參與的成本管理。因此，其成本管理所謂內(nèi)容就包括所有崗位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)開(kāi)支。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全全成本管理體系，以此來(lái)提升成本管理效率，讓企業(yè)的利潤(rùn)達(dá)到最大。

（一）在設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，會(huì)對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目投資的影響可能性為75%。因此，首先，項(xiàng)目的投資者要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案評(píng)審的階段，從過(guò)分追求功能、外型、規(guī)模中跳出來(lái)，更進(jìn)一步地在質(zhì)量?jī)r(jià)格和性價(jià)比方面的問(wèn)題上多加考慮，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，確定合理的設(shè)計(jì)方案，從而在控制工程項(xiàng)目成本方面達(dá)到有效利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審工作，減少施工階段的重大設(shè)計(jì)變更和有效控制工程造價(jià)。

（二）在招、投標(biāo)階段

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，高效的招標(biāo)管理不但能夠提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率，還能降低開(kāi)發(fā)成本。在項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度方面的把控，可以通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位或材料供應(yīng)商來(lái)控制，這是在這個(gè)階段最為重要的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)，不是最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)就是最好的，而是在科學(xué)的對(duì)投標(biāo)進(jìn)行精確的計(jì)算之后，確保施工企業(yè)可以獲得合理利潤(rùn)以及保證施工質(zhì)量后，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得合理的最低價(jià)。選擇中標(biāo)企業(yè)時(shí)首要考慮是成本因素，其次是分清成本管理的主次。同時(shí)，想要加強(qiáng)對(duì)成本的控制，需要在招標(biāo)時(shí)詢價(jià)，并且及時(shí)了解最新的人、材、機(jī)單價(jià)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做好對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位、和營(yíng)運(yùn)的方案，并向在各有關(guān)職能部門(mén)及所委托的工程管理公司對(duì)營(yíng)運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交流和確定之后，明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對(duì)成本控制、開(kāi)發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。調(diào)研項(xiàng)目周邊其它類(lèi)似項(xiàng)目的發(fā)展情況、論證項(xiàng)目成本與產(chǎn)出之間的關(guān)系、論證技術(shù)支持是否到位等。細(xì)化工作的分配，指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。為了避免出現(xiàn)由專(zhuān)業(yè)公司另外改造而導(dǎo)致設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，或者是各工程配合不當(dāng)、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合等情況出現(xiàn)，在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)明確設(shè)計(jì)的具體范圍，特別是在細(xì)節(jié)方面的要求，一些小的配件，結(jié)構(gòu)的材料等，都應(yīng)該在設(shè)計(jì)的方案中明確規(guī)定，避免后期造成糾紛。

（三）項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目實(shí)施階段，首先要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理，加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制對(duì)施工單位的設(shè)計(jì)的審核并且重視分包的確定和管理，深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料，加強(qiáng)對(duì)合同的管理。

（四）審計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好審計(jì)結(jié)算方面，可以充分地利用市場(chǎng)機(jī)制，在房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作上，聘用長(zhǎng)期且工作效率高的造價(jià)工程師，專(zhuān)門(mén)協(xié)助的決算資料。并且明確告示各方：該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的審核審價(jià)專(zhuān)家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價(jià)復(fù)核工作；建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可，方能送交財(cái)政投資評(píng)審中心；結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用，其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用；通過(guò)這種方式，能夠有效地控制項(xiàng)目成本。

（五）工程竣工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有通過(guò)了竣工驗(yàn)收之后才能交付使用；如果未能通過(guò)竣工驗(yàn)收，企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的整改，項(xiàng)目整改會(huì)涉及產(chǎn)生成本，如果整改的內(nèi)容過(guò)多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期也會(huì)變長(zhǎng)，導(dǎo)致拖慢項(xiàng)目交付使用的日期，房地產(chǎn)企業(yè)要繳納高額賠償金。另外，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目施工管理，另一方面還要做好項(xiàng)目驗(yàn)收工作，并提前做好合格的完工施工內(nèi)容的結(jié)算工作，保障后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)竣工的結(jié)算，為之后的工作打下基礎(chǔ)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在事前預(yù)算和最終結(jié)算的誤差不大于5%，這樣能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益不低于最初預(yù)期的最小值。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及水電圖紙、供配電圖紙時(shí)，不能及時(shí)提供，往往在工程竣工前二、三個(gè)月才提供，這樣會(huì)造成電梯調(diào)試等多余的環(huán)節(jié)出現(xiàn)，從而增加工程成本。

三、建立健全全成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理的基本核心內(nèi)容在于要提高在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的工作質(zhì)量，保證可以達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的要求，企業(yè)的利益也要達(dá)到最大。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要更深一步地認(rèn)識(shí)成本管理。首先要樹(shù)立成本管理新理念，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理水平。從理念上創(chuàng)新，樹(shù)立正確的成本觀念，以爭(zhēng)取更大的效益為目的，長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在傳統(tǒng)的成本管理理念下，成本控制就是“節(jié)約、節(jié)省”，片面地強(qiáng)調(diào)降低費(fèi)用開(kāi)支，通過(guò)節(jié)約、節(jié)省達(dá)到成本目標(biāo)。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)樹(shù)立成本效益觀念，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)的“節(jié)約、節(jié)省”觀念向現(xiàn)代成本效益觀念轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要追求當(dāng)前效益，而且更要重視長(zhǎng)遠(yuǎn)效益。只有提供成本盡可能低、質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的工程產(chǎn)品和服務(wù)，才能立于不敗之地，才能得到持續(xù)發(fā)展。其次是持續(xù)改進(jìn)觀念。全成本控制管理不是只局限在目標(biāo)、計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，而應(yīng)不斷促進(jìn)和提高成本管理水平，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并且去修改完善原有方案，并采取改進(jìn)措施。全成本管理的內(nèi)容具體包括預(yù)算成本、開(kāi)發(fā)成本、內(nèi)部損失成本、外部損失成本。其中確定成本管理的范圍是重中之重，要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)置一些專(zhuān)門(mén)的核算部門(mén)，保證其開(kāi)支在一定的范圍內(nèi)，且要有一定開(kāi)支明細(xì)。同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的成本會(huì)一直貫穿在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，它不是某一因素可以單獨(dú)形成的，但又受多種因素的影響。客觀因素的驅(qū)動(dòng)，人為主觀因素的驅(qū)動(dòng)、采購(gòu)費(fèi)用支出、采購(gòu)數(shù)量，采購(gòu)次數(shù)等一系列因素。這些都會(huì)在一定程度上對(duì)成本管理造成影響。不管是外部因素還是內(nèi)部因素的影響，它們?cè)诓煌念I(lǐng)域、不同的程度上對(duì)項(xiàng)目成本施加的影響相互制約，一個(gè)因素的變動(dòng)可能會(huì)影響另一個(gè)因素對(duì)成本的影響。舉個(gè)例子，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，增加人力、設(shè)備的投入，這樣會(huì)造成項(xiàng)目的成本的增加；但是由于人力、設(shè)備的增加，工期會(huì)縮短，從而減少了項(xiàng)目的開(kāi)支。但是如果沒(méi)有把控好一個(gè)度，也會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)支的浪費(fèi)，增加成本管理。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的成本控制應(yīng)該要有系統(tǒng)地、全方位的思想，綜合考慮各種影響成本的因素，統(tǒng)籌兼顧。