李璐

摘要：隨著經(jīng)濟的不斷提高，使我國面臨的壓力也在逐漸的增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地之間具有密不可分的關(guān)系，土地增值稅屬于稅收籌劃中的主要稅種，然而土地增值稅稅種具有多樣化的特點，并憑借著其巨大的統(tǒng)籌規(guī)劃空間，能夠在一定程度上可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本，進而推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文首先論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的意義，接著分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的不足之處，最后針對以上的不足提出了有效的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;籌劃

近幾年，隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國得到了突飛猛進的發(fā)展，然而房地產(chǎn)行業(yè)是提高我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此就需要嚴格的控制房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)國家針對金融和稅務(wù)方面出臺的一系列政策使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。在這種調(diào)控政策下，就會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用各種手段來應(yīng)對，比如納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取科學(xué)合理的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃有利于實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，既可以有效的避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在納稅風(fēng)險，又可以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的意義

近幾年，我國頒布了很多的宏觀調(diào)控政策，有效的控制了急劇上升的房價，然而在這樣的發(fā)展背景下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會采取偷稅漏稅的方式降低稅收負擔(dān)，以期提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有充分享受國家稅收的優(yōu)惠政策，合理的對土地增值稅進行統(tǒng)籌規(guī)劃，進而減少稅收成本，提升自身的經(jīng)營利潤，在一定程度上還可以避免企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合國家稅收優(yōu)惠政策及時的繳納土地增值稅，這樣不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽，而且還可以有效的提高企業(yè)的市場競爭力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的不足之處

（一）稅收籌劃目標不明確

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，只有一少部分企業(yè)真正的開展土地增值稅收籌劃工作，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未真正的落實土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅納稅籌劃工作在實施過程中和其他工作相比較來說具有一定的復(fù)雜性，土地增值稅納稅籌劃工作要求有關(guān)工作人員具有極強的稅收籌劃能力，并且還需要熟練的掌握稅收籌劃相關(guān)的政策等。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃工作時，如果沒有確定稅收籌劃目標，缺乏仔細的籌劃思路，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作不能順利的開展。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的相關(guān)措施

首先，由于國家政府實施的一系列土地增值稅的有關(guān)政策，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃發(fā)展落后，有些符合法律規(guī)定的納稅籌劃可能會因為一項政策的改變而違反法律規(guī)定。其次，有關(guān)稅務(wù)部門缺乏對土地增值稅納稅籌劃的宣傳，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對納稅籌劃合法性的認知。最后，政府部門未真正的落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算政策，就會致使有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不必要的損失，乃至?xí)ζ渌嘘P(guān)企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。

（三）企業(yè)缺乏對納稅籌劃理論認識的認知

根據(jù)相關(guān)的研究表明，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有真正的理解納稅籌劃的真正含義，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大化的實現(xiàn)企業(yè)價值，在違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，采用不合理的納稅籌劃方法。然而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者甚至將納稅籌劃和偷稅漏稅混為一談?？傊捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理者缺乏對納稅籌劃理論知識的認知，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未真正的開展土地增值稅納稅籌劃工作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要健康穩(wěn)定的發(fā)展，就需要企業(yè)的管理工作人員全面的了解納稅籌劃的理論知識，充分的意識到納稅籌劃對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮的作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效措施

本文將甲房地產(chǎn)公司作為研究案例，該企業(yè)在2017年銷售商品房收入了8億元，包括普通住宅的銷售額5億元，豪華住宅銷售額是3億元。按照國家出臺的相關(guān)稅法規(guī)定，扣除稅前項目的金額為5.2億元，在這其中普通住宅扣除稅前金額大約是3.5億元，豪華住宅扣除的稅前金額為1.7億元，在這種情況下通過兩種方法對該企業(yè)的增值額進行計算，具體如下：

方法一：將豪華住宅和普通住宅的增值額分別計算，普通住宅：增值率=（5000-3500）/3500*100%=42%，結(jié)果小于50%，適合使用30%的稅率，應(yīng)繳納土地增值稅額=（5000-3500）*30%=450萬元;豪華住宅：增值率=（3000-1700）/1700 100%=76%，結(jié)果大于50%，適合使用40%的稅率，應(yīng)繳納土地增值稅額=（3000- 1700）*40%-1700*5%=435萬元。應(yīng)納土地增值稅合計=450+435=885萬元。

方法二：將普通住宅和豪華住宅共同計算增值額增值率=（8000-5200）/5200* 100%=53%，結(jié)果大于50%，適合使用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（8000-5200）*40%=1120萬元。

通過以上兩種方案的對比，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況選擇適合的土地增值稅收籌劃計算方法，最終使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益，在避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的同時又可以提升企業(yè)在市場中的競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體策略如下：

（一）明確籌劃目標

納稅籌劃具有很多個特點，比如綜合性、專業(yè)性以及政策性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想使土地增值稅納稅籌劃工作能夠順利的進行，就需要明確納稅籌劃目標。而土地增值稅納稅籌劃工作在開展過程中和其他工作相比具有一定的難度，所以要在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下開展土地增值稅納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過明確籌劃目標可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)稅收和經(jīng)濟的良好互動，進而促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

近年來，國家有關(guān)部門頒布了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的方針政策，由于政策經(jīng)常出現(xiàn)改變，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在這樣的背景下及時調(diào)整納稅籌劃計劃，并隨時隨地的了解國家政策的動態(tài)，抓住國家優(yōu)惠政策的機會。與此同時，有關(guān)籌劃工作人員還需要根據(jù)具體的狀況擬定土地增值稅納稅籌劃方案。在掌握國家政策不斷改變的同時需要提前判斷國家政策變化的方向。

比如，依據(jù)我國出臺的《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，將扣除項目金額的20%作為臨界點，在納稅人出售普通標準房屋時，假如增值額超出扣除項目的百分之二十，就需要將所有的增值額根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進行納稅;假如增值稅沒有超出扣除項目金額的百分之二十，就不需要繳納土地增值稅。與此同時，在《土地增值稅暫行條例》中還明確的規(guī)定，如果納稅人在建設(shè)普通標準房屋的同時又開發(fā)其他項目，就需要重新分別計算增值額。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分享受以上優(yōu)惠政策的同時達到降低企業(yè)投入成本的目的，并科學(xué)有效的使用扣除項目開展稅收籌劃的工作。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身實際的經(jīng)營情況，選擇合適的土地增值稅核算方法。

（三）增強企業(yè)對納稅統(tǒng)籌的認知

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，第一，在開展納稅籌劃工作時，要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要全面了解避稅、偷稅漏稅之間的區(qū)別，保證企業(yè)具有良好的聲譽。與此同時，有關(guān)工作人員還需要通過培訓(xùn)等方式不斷的提升自身納稅籌劃的水平、綜合素質(zhì)和綜合能力。并通過對納稅籌劃方案進行合理的規(guī)劃，順應(yīng)時代和市場不斷的變化，進而推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序的發(fā)展。

四、結(jié)論

總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整體經(jīng)營期間一定要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)繳納土地增值稅，有利于減少企業(yè)的納稅成本。通過明確籌劃目標有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，在符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而進一步的推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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