李林茂 范魯濤 謝小鵬

摘 要：近年來(lái)，隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也達(dá)到了空前的繁榮，雖然在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用，但房?jī)r(jià)過(guò)高、增速度過(guò)快已成為一個(gè)不容忽視問題。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)作為一種創(chuàng)新型金融衍生產(chǎn)品，在國(guó)內(nèi)甚至整個(gè)亞洲金融市場(chǎng)上幾乎空白，能夠有效對(duì)沖房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)，緩解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的壓力。本文基于我國(guó)各省市房?jī)r(jià)及房地銷售面積，采用加權(quán)平均的方法構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以其為虛擬標(biāo)的資產(chǎn)構(gòu)建相關(guān)期權(quán)并進(jìn)行定價(jià)研究，進(jìn)而探究該期權(quán)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略影響。

關(guān)鍵詞：期權(quán);房地產(chǎn);房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù);虛擬標(biāo)的資產(chǎn);期權(quán)定價(jià)

如果有人問，改革開放乃至建國(guó)以來(lái)，什么資產(chǎn)一直具備強(qiáng)勁的增值能力，歷經(jīng)多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)而毫發(fā)無(wú)損，逆轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)周期而獨(dú)步市場(chǎng)，那么答案只能是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)里，資金量最為龐大，增值能力最強(qiáng)，房?jī)r(jià)的狀態(tài)

猶如火箭脫離大氣層，在真空里肆無(wú)忌憚的往上走。在2008年全球的次貸危機(jī)里，由于房地產(chǎn)行業(yè)乃至其體系中的所有行業(yè)都缺乏一種絕對(duì)的保護(hù)，蒸發(fā)了多少財(cái)富，如果危機(jī)在未來(lái)在此來(lái)臨時(shí)，缺乏防護(hù)的房地產(chǎn)體系將給我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活帶來(lái)不可挽回的損失。

從政府的宏觀角度出發(fā)，房?jī)r(jià)再這么瘋狂地漲下去，遲早是要出事的，目前我國(guó)政府已經(jīng)下了相當(dāng)大的功夫，但結(jié)果怎么樣，我想大家都有目共睹——該漲還是漲，買不起的還是買不起。從根本來(lái)講，傳統(tǒng)的政策手段是無(wú)法遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲的，市場(chǎng)的作用是難以逆轉(zhuǎn)的，貿(mào)然的下調(diào)，會(huì)讓很多人半生甚至一生所創(chuàng)造的財(cái)富消失殆盡，這是一個(gè)事關(guān)生死的問題。未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)周期、資金力量的共同作用，當(dāng)下能做的，就是先做好相關(guān)危機(jī)的防范工作，提供可行的、低成本的、有效的工具或者策略，幫助企業(yè)、消費(fèi)者更好的面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的問題。

1 市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)我們所搜集的我國(guó)昂地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)各地區(qū)房?jī)r(jià)及銷售房地面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，繪制出如下折線圖1。

從圖1可以看到，過(guò)去的二十多年里，我國(guó)的商品房銷售平均價(jià)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從房?jī)r(jià)上就已經(jīng)翻了四倍，而且從圖2商品房的銷售面積來(lái)看，也是穩(wěn)步擴(kuò)大，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著重大的經(jīng)濟(jì)意義。近年來(lái)，隨著我國(guó)GDP的快速增長(zhǎng)，我國(guó)居民消費(fèi)能力也在逐步提升，但是房?jī)r(jià)在某些地區(qū)已是高的離譜，普通居民的消費(fèi)能力無(wú)法匹配房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，這種不對(duì)稱、不均衡的增長(zhǎng)，使得普通居民生活壓力劇增。

房子作為人們?nèi)粘Ｉ畹娜萆碇?，從某種程度上來(lái)說(shuō)，是不可或缺的，雖然在某種經(jīng)濟(jì)意義上它歸屬于奢侈品的范疇，但是日常生活中，它所體現(xiàn)的一種生活必需品的特性是極其明顯的。2018年放開二胎政策出臺(tái)以后，市場(chǎng)上對(duì)房子的需求肯定是有增無(wú)減的，而且老年人的壽命在進(jìn)一步延長(zhǎng)，可以預(yù)見，房地產(chǎn)銷售、建造面積在未來(lái)幾年內(nèi)保持這樣一種上升的走勢(shì)是必然的。而房?jī)r(jià)方面，它涉及到的經(jīng)濟(jì)因素比較多，難以預(yù)測(cè)，仍舊存在繼續(xù)上升的可能，由此引發(fā)的爭(zhēng)論在我們的生活中已經(jīng)頻繁出現(xiàn)了，因而房地產(chǎn)行業(yè)在房?jī)r(jià)上面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，市場(chǎng)是無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避的，看漲的投資者正大幅度融資進(jìn)場(chǎng)防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲錯(cuò)失機(jī)會(huì)，但需要全額承擔(dān)房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，看跌的只能看著房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而無(wú)法參與到交易市場(chǎng)活動(dòng)里，但也會(huì)面對(duì)自己手頭房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水而無(wú)能為力的風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場(chǎng)的各方參與者們都希望存在一種交易工具，滿足大家對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)價(jià)格的需求，而我們當(dāng)下的金融產(chǎn)品均未達(dá)到這一要求。

2 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的衡量

4.3.2 情景二

現(xiàn)假設(shè)在2016年我國(guó)金融市場(chǎng)上存在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的看漲期權(quán)與看跌期權(quán)，某投資者（持有資金100萬(wàn)）在2018年6月10日做多房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看跌期權(quán)，五年到期后于2018年6月10日以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行實(shí)際虛擬交易，具體分析如下：

2016年6月10日（房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)7476點(diǎn)），該投資者以100萬(wàn)（即投入成本100萬(wàn)）資金共買入1771份看跌期權(quán)，于2018年6月10日（房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)7892.36點(diǎn)）到期，由于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)行情與該投資者預(yù)期方向相反，故在期權(quán)到期日放棄行權(quán)，虧損為期權(quán)費(fèi)用100萬(wàn)。其實(shí)，作為理性的投資者來(lái)講，在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看跌期權(quán)到期之前，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)經(jīng)歷較大幅度拉升破位時(shí)，他便會(huì)選擇將自己手中的看跌期權(quán)轉(zhuǎn)售給其他投資者，故其損失遠(yuǎn)小于100萬(wàn)。其實(shí)這個(gè)損失也應(yīng)該完全由該投資者自身承擔(dān)，由于其判斷失誤，故其應(yīng)該為自己的決策承擔(dān)一定的損失，相對(duì)來(lái)講由于其放棄行使看跌期權(quán)權(quán)利，已經(jīng)大幅度地減少了其個(gè)人的損失。

而對(duì)于一份看跌期權(quán)具體盈虧圖如圖4。

4.4 實(shí)證總結(jié)

經(jīng)上述兩情景實(shí)證分析，非常明顯地體現(xiàn)出了期權(quán)對(duì)于保護(hù)投資者利益所起的作用。對(duì)于情景二也即投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的預(yù)期出現(xiàn)偏差時(shí)，依舊能在很大程度上減少其損失程度，因?yàn)樽鳛槠跈?quán)的多頭，其手中掌握著權(quán)利行使與否的決定權(quán)，故能在與預(yù)期出現(xiàn)較大偏差時(shí)起到及時(shí)止損的作用。此外，我們發(fā)現(xiàn)若投資方向與市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)相同時(shí)，由于杠桿的存在較大幅度地提高了其盈利水平。因此，作為高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也足以彰顯房地產(chǎn)價(jià)格期權(quán)存在的必要性。

5 研究結(jié)論

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)是眾多衍生品的一種，其重要性不言而喻，不僅可以用以套期保值，還可以用以發(fā)現(xiàn)價(jià)格，甚至還能用于解決普通百姓的生活需要，是極為優(yōu)惠實(shí)用的工具。目前，房?jī)r(jià)及購(gòu)房問題仍是我國(guó)政府需要重點(diǎn)關(guān)注及解決的問題，本篇文章對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)的研究，在某種角度提出了關(guān)于房地產(chǎn)問題的應(yīng)對(duì)策略，在當(dāng)前金融市場(chǎng)仍處于建設(shè)階段的情況下，許多東西值得我們的進(jìn)一步探究。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)提供的是一種思路，不僅是對(duì)于房地產(chǎn)問題的解決，還有一些實(shí)物現(xiàn)貨，甚至虛擬資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖、規(guī)避也可以借鑒我們的這個(gè)思路。在一定的條件下，根據(jù)我們所構(gòu)建的指數(shù)模型以及期權(quán)定價(jià)模型，都可以找到適合現(xiàn)實(shí)要求的金融衍生產(chǎn)品。

另外，對(duì)于這次的研究，我們覺得在放寬條件的情形下，許多因素諸如無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、收益率的波動(dòng)率、時(shí)間跨度，是需要使用更加復(fù)雜的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行調(diào)整后才能套用我們所展現(xiàn)的期權(quán)模型以及一系列的交易操作。這些數(shù)理操作是比較復(fù)雜的，已經(jīng)超過(guò)我們此次的研究預(yù)期，但是其對(duì)我們的實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活有著非常重大的意義，在未來(lái)的探究應(yīng)該著重這些方面的內(nèi)容。

其次，我們認(rèn)為，在奇異期權(quán)的概念下，根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況，可以在基礎(chǔ)期權(quán)的前提下，為期權(quán)添加更多的內(nèi)容，讓房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)可以更加適合不同人群的要求，為該期權(quán)的交易增添更加的魅力。期權(quán)是相當(dāng)具有吸引力的金融衍生工具，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期權(quán)同樣適用于一些期權(quán)交易策略，這為我們的房地產(chǎn)領(lǐng)域參與者帶來(lái)了更多的可能，為整個(gè)金融體系帶來(lái)強(qiáng)大的力量，為金融體系、經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定運(yùn)行提供保障。

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