胥靜

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，陜西 西安 710000）

[摘 要]隨著我國住房政策的不斷調(diào)整，我國國民的消費(fèi)觀念也發(fā)生了巨大的變化，居民對住房需求的不斷增加促使房地產(chǎn)行業(yè)極速崛起。而房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引著大量的新企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)中，同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行長期的融資對財(cái)務(wù)融資，的需求巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在市場競爭中占有重要地位，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的制約。本文就是針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效途徑進(jìn)行的分析研究。

[關(guān)鍵詞]中小型;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制措施

[中圖分類號]F299.233.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

通過對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的研究，分析目前存在于中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，研究中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，進(jìn)而提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，使企業(yè)可以通過多種途徑將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到長遠(yuǎn)且穩(wěn)定的發(fā)展，在與大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭的大市場環(huán)境下仍保留一席之地，并可以有能力與大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭與合作。

1 中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 企業(yè)籌資活動中存在風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1 企業(yè)籌資困難。房地產(chǎn)企業(yè)想要得以穩(wěn)定運(yùn)作需要大量的資金支持，而中小型企業(yè)因?yàn)樽陨淼囊?guī)模較小，缺少儲備資金，在經(jīng)營過程中往往存在著負(fù)債的現(xiàn)象。在我國，企業(yè)想要獲得大量的資金，最為重要的途徑就是通過銀行渠道，但是銀行進(jìn)行貸款的發(fā)放之前，會充分考慮企業(yè)的綜合情況，包括企業(yè)負(fù)債情況、企業(yè)經(jīng)營規(guī)模以及項(xiàng)目預(yù)期收益等，銀行貸款發(fā)放審核流程嚴(yán)格且需要耗費(fèi)較長的時(shí)間，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。

1.1.2 資金籌集需求大、周期長。從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地的購買開始，到最后的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、銷售，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金支撐，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資金量或穩(wěn)定的資金來源，不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，都需要?dú)v經(jīng)至少三年的開發(fā)周期，甚至有一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長達(dá)十年，在如此長的開發(fā)周期中，企業(yè)需要不斷地進(jìn)行資金的籌集才能夠維持企業(yè)的經(jīng)營。

1.2 企業(yè)營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)分析

1.2.1 資金鏈容易出現(xiàn)斷裂問題。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)流動的資金大多不足以支撐一個(gè)項(xiàng)目完整的進(jìn)行，因此幾乎每一個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)都有一部分資金來源于銀行貸款，一旦出現(xiàn)銀行不放貸或者是推遲放貸的情況，對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)會造成致命的打擊，不僅會影響工程進(jìn)度，甚至?xí)?dǎo)致工程直接“夭折”，因此融資渠道的單一導(dǎo)致企業(yè)資金鏈容易出現(xiàn)斷裂的情況，給企業(yè)帶來極大的營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 缺少健全的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)想要得以生存就必須要依靠國家的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和資金的支持，預(yù)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工作，一個(gè)科學(xué)的預(yù)算結(jié)果有利于企業(yè)在工程開展前期做好資金籌集工作，但是中小型企業(yè)往往存在著一個(gè)共性問題，就是缺少一個(gè)健全的預(yù)算管理系統(tǒng)，企業(yè)不經(jīng)過嚴(yán)格的預(yù)算而盲目地進(jìn)行施工，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算分析結(jié)果與實(shí)際施工結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足之后再次進(jìn)行資金籌集將會給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 投資活動存在風(fēng)險(xiǎn)

中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對大型企業(yè)來說投資規(guī)模較小，而投資又是房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)性工作，在進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)性工作研究時(shí)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析報(bào)告往往不夠準(zhǔn)確，競爭優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)，競爭力大不如大型企業(yè)，想要?jiǎng)龠^大型企業(yè)，企業(yè)必須要具備大量的資金，這種情況導(dǎo)致眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)過良好的發(fā)展機(jī)遇。

2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效途徑

2.1 進(jìn)行差異化發(fā)展

中小型房地產(chǎn)企業(yè)與大型房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)綜合實(shí)力上都存在著巨大的差距，在市場競爭中處于劣勢，因此對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先需要做的就是明確企業(yè)定位，并盡可能地掌握當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況與消費(fèi)群體，進(jìn)而制定出差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。例如摒棄傳統(tǒng)的居民住宅形式，為消費(fèi)者提供復(fù)合型的房產(chǎn)，或者房地產(chǎn)企業(yè)所在地如果具有豐富的旅游資源，可以為消費(fèi)者帶來更好的消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)也在很大程度上為企業(yè)帶來了巨大收益。

2.2 加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

2.2.1 建立健全的決策機(jī)制。造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素就是項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，想要有效防范這一風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須加強(qiáng)決策風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全的決策機(jī)制。首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化企業(yè)項(xiàng)目投資內(nèi)部控制管理制度，進(jìn)而科學(xué)地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動，同時(shí)，投資管理架構(gòu)的優(yōu)化有利于在中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)高效、科學(xué)的管理體系，使企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)有效降低風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，企業(yè)穩(wěn)定有效的項(xiàng)目投資決策有利于企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展，內(nèi)部控制是實(shí)現(xiàn)在實(shí)踐過程中進(jìn)行決策把握、保障決策效果的基礎(chǔ)。其次，建立健全的項(xiàng)目決策體系，加強(qiáng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范意識，在項(xiàng)目投資之前充分進(jìn)行市場調(diào)研，分析項(xiàng)目可行性，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)過投資失敗的情況，企業(yè)必須要對投資失敗的原因進(jìn)行分析，吸取失敗教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立一個(gè)科學(xué)的項(xiàng)目投資決策體系，為未來的項(xiàng)目投資奠定基礎(chǔ)，通過對項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域、宏觀環(huán)境、收益率等各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的全面分析，得到最為科學(xué)的項(xiàng)目投資決策。

2.2.2 建立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模與大型房地產(chǎn)企業(yè)有一定差距，但是不代表中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來不會開發(fā)更多的項(xiàng)目，后期，企業(yè)將會有更多需要進(jìn)行投資決策的項(xiàng)目。財(cái)務(wù)管理工作對于中小型企業(yè)的管理來說有著極其重要的意義，因此，企業(yè)必須要建立一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目決策判斷。結(jié)合企業(yè)實(shí)際建立并完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，例如預(yù)算管理制度、成本控制制度、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度等，為企業(yè)進(jìn)行決策提供良好的依據(jù)和幫助。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以從公司內(nèi)外兩部分著手，綜合考慮國家政策、企業(yè)經(jīng)濟(jì)情況以及企業(yè)競爭水平等等，充分利用財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)提供的依據(jù)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，包括流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及現(xiàn)金比率等。盡可能地通過前期的調(diào)查研究，找出項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而制定一個(gè)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

2.2.3 對企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行整體素質(zhì)的提升。員工的整體素質(zhì)直接決定了企業(yè)各項(xiàng)工作的完成效率，因此，財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營情況。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍可以在很大程度上提升企業(yè)的市場競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，即使財(cái)務(wù)管理制度制定得完善、科學(xué)、健全，但如果沒有高素質(zhì)的優(yōu)秀人才執(zhí)行并落實(shí)各項(xiàng)制度，制度的制定就是毫無意義的。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，就必須要培養(yǎng)出一批批優(yōu)秀的員工，首先可以對內(nèi)部員工進(jìn)行培訓(xùn)，提升公司整體財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，通過培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等多個(gè)方式實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)目的。

總的來說，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？梢哉f房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展不僅影響著我國居民的居住、生活質(zhì)量，同時(shí)對我國經(jīng)濟(jì)增長的趨勢有著直接的影響。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須要時(shí)刻關(guān)注行業(yè)動態(tài)，了解行業(yè)發(fā)展趨勢，分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，找到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制途徑，為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

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