濟(jì)南格致機(jī)械有限公司 趙麗麗

H企業(yè)是一家典型的以商業(yè)地產(chǎn)出租為主，商業(yè)面積17萬平，為所在城市首屈一指的超級(jí)購物中心，位置優(yōu)越，環(huán)境一流，在全國很多大中城市都有相同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。H企業(yè)的主營業(yè)務(wù)為不動(dòng)產(chǎn)出租及物業(yè)管理收入，按照H企業(yè)的租賃合同約定，客戶應(yīng)于每月1日預(yù)繳當(dāng)月租金及各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用，寬限期為14天。也就是說，按照正常的收租情況，每月終了時(shí)，應(yīng)收賬款賬面金額應(yīng)為“零”，但事實(shí)情況如表1所示。

表1 H企業(yè)2014-2017年末出租率及應(yīng)收賬款余額情況

表1列示了H企業(yè)2014—2017年每年末的出租率及應(yīng)收賬款情況。從表1中可以看出，在出租率緩慢提升的同時(shí)，應(yīng)收賬款卻在不斷惡化，由此，給H企業(yè)帶來諸多影響。

1 當(dāng)前H企業(yè)因應(yīng)收 賬款管理不力帶來的問題

1.1 降低了資金的使用效率

對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，無論什么原因產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，只要出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)使企業(yè)收到的現(xiàn)金減少，從而使得流動(dòng)資金減少，用于日常經(jīng)營的可支配資金減少。而流動(dòng)資金的減少，也直接影響了企業(yè)的利息收入。

1.2 虛增了企業(yè)的經(jīng)營成果，增加稅收負(fù)擔(dān)

當(dāng)期未收到的應(yīng)收賬款，已全部計(jì)入當(dāng)期營業(yè)收入，并以此為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)納稅。因此，企業(yè)在未回收收入的情況下，還需墊付大量稅款。

1.3 應(yīng)收賬款規(guī)模容易迅速擴(kuò)大

這是超級(jí)購物中心特有的問題，由于超級(jí)購物中心行業(yè)的特殊性，大量客戶集中在同一個(gè)項(xiàng)目中經(jīng)營，客戶之間相互競(jìng)爭(zhēng)，也相互溝通。如果個(gè)別客戶不按時(shí)支付租金及物業(yè)費(fèi)用，而作為業(yè)主不采取必要的措施加以管理的話，會(huì)導(dǎo)致其他客戶相互效仿。屆時(shí)，應(yīng)收賬款將會(huì)出現(xiàn)難以控制的局面。

1.4 時(shí)間過長的應(yīng)收賬款，壞賬機(jī)率增加，增大了企業(yè)的或有風(fēng)險(xiǎn)

H企業(yè)的客戶所涉及的行業(yè)較多，長期收不回的應(yīng)收賬款，極易產(chǎn)生因債務(wù)人方面的原因，特別是資金鏈斷裂、破產(chǎn)等因素制約而出現(xiàn)的壞賬，最明顯的例子有眾所周知的，今日家居、博士蛙，因這兩家企業(yè)的跑路和破產(chǎn)，給H企業(yè)帶來不小的損失。

2 當(dāng)前H企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題的成因

2.1 企業(yè)高層管理者沒有樹立正確的應(yīng)收賬款管理目標(biāo)

H企業(yè)于2011年下半年開業(yè)，為本市的第一家超級(jí)購物中心，開業(yè)之初，備受矚目，加上優(yōu)越的地理位置，人氣旺盛，業(yè)績?cè)欢蕊h紅。但經(jīng)過不到兩年風(fēng)光，隨著本市類似的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，企業(yè)的出租率開始不斷下滑，且有愈演愈烈之勢(shì)。企業(yè)高層管理者將主要精力放在加大招商力度，努力保證出租率上，對(duì)于應(yīng)收賬款無暇顧及。

2.2 企業(yè)內(nèi)部管理不善，內(nèi)部控制制度及信用管理體系不健全

在業(yè)務(wù)部門加大招商力度的同時(shí)，沒有建立起相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，信用管理體系不健全。為了保證出租率，招商過于盲目，客戶在進(jìn)場(chǎng)前，對(duì)客戶的分析和審查不夠完善。導(dǎo)致有些并不適宜的客戶入駐，結(jié)果進(jìn)場(chǎng)不久，就因經(jīng)營問題而欠租。已有的客戶，在此期間開始鉆企業(yè)管理的空子，故意拖延租金。原則上，業(yè)務(wù)人員應(yīng)對(duì)自己招商進(jìn)場(chǎng)客戶的后期運(yùn)營管理進(jìn)行跟進(jìn)。但由于H企業(yè)并沒有相應(yīng)的內(nèi)控制度制約，也沒有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。因此，在這些問題出現(xiàn)之時(shí)，并沒有專門的人員去跟進(jìn)管理，導(dǎo)致應(yīng)收賬款越來越大。

2.3 企業(yè)財(cái)務(wù)部門沒能有效發(fā)揮監(jiān)督管理職能

由于整個(gè)公司的工作重點(diǎn)都放在招商和推廣，公司的主要資源以及公司高層的主要精力，也都用來支持招商與推廣，在這種情況下，財(cái)務(wù)部門的管理職能被弱化了，全公司僅有財(cái)務(wù)部門在關(guān)注應(yīng)收賬款，而財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)收賬款的管理作用卻極其有限。

2.4 企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)薄弱，沒有有效利用好法律武器

法律部門的職能沒有得到有效發(fā)揮，租賃合同中，對(duì)或有風(fēng)險(xiǎn)的約束不夠全面，導(dǎo)致部分合同執(zhí)行不到位?？蛻舫霈F(xiàn)違約情況時(shí)，沒有充分利用好法律武器維護(hù)企業(yè)利益。

2.5 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶水平參差不齊，不同店鋪經(jīng)營狀況差異較大

由于電子商務(wù)的興起，實(shí)體店鋪的生意普遍受到影響。中小客戶經(jīng)營面臨較大考驗(yàn)，不同客戶的運(yùn)營能力、管理水平及管理人員素質(zhì)參差不齊，同種業(yè)態(tài)店鋪間經(jīng)營狀況差異也較大。經(jīng)營情況不好的客戶，入不敷出，就容易出現(xiàn)拖欠租金的情況。更有甚者，堅(jiān)持不住，出現(xiàn)逃鋪，進(jìn)一步加大了欠款追收的難度。

3 加強(qiáng)H企業(yè)應(yīng)收賬款管理的對(duì)策措施

3.1 企業(yè)管理層要帶頭轉(zhuǎn)變管理思路，重視和加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理問題

首先，要從根本上改善應(yīng)收賬款問題，管理者的態(tài)度尤為重要，管理者的思路不但決定企業(yè)管理的發(fā)展方向，而且對(duì)于各項(xiàng)改進(jìn)措施能否順利實(shí)施及落實(shí)到位都有著重要的促進(jìn)作用。因此，只有企業(yè)管理層對(duì)應(yīng)收賬款問題有了正確的認(rèn)識(shí)，下定決心予以整治，并給予足夠的支持，才能從根本上落實(shí)和解決應(yīng)收賬款的管理問題。

3.2 加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善內(nèi)部考核機(jī)制，建立合理可行的信用管理制度

在爭(zhēng)取到企業(yè)管理層的重視和支持后，就要從企業(yè)內(nèi)部的管理上對(duì)應(yīng)收賬款加以控制，這是最為重要和可控的主觀因素。合理劃分各部門的管理職責(zé)、權(quán)限，建立、健全企業(yè)內(nèi)部管理制度。建立職責(zé)分明、合理分工、互相制約、協(xié)調(diào)合作的應(yīng)收賬款管理機(jī)制。

首先，完善內(nèi)部激勵(lì)及約束機(jī)制，制定積極有效的收款政策。為了從源頭上控制應(yīng)收賬款，避免業(yè)務(wù)人員為片面追求出租率而盲目招商，業(yè)務(wù)人員要實(shí)行店鋪跟蹤責(zé)任制，對(duì)業(yè)務(wù)人員及其團(tuán)隊(duì)進(jìn)行出租率及收租率雙向考核，即業(yè)務(wù)人員要自始至終對(duì)引入的客戶負(fù)責(zé)，客戶經(jīng)營過程中的收租率，與相關(guān)業(yè)務(wù)人員的收入、晉升、年終考核相掛鉤。同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，按照賬齡與回收的難度，制定合理可行的回款考核制度，獎(jiǎng)懲分明，從而有效提升清欠力度。

其次，根據(jù)超級(jí)購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)及應(yīng)收賬款的管理方式，建立與之相匹配的信用管理制度。建立客戶檔案平臺(tái)，根據(jù)所有客戶的資信情況，對(duì)每個(gè)客戶建立檔案，并不斷提升信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。建立動(dòng)態(tài)的客戶評(píng)估和管理機(jī)制，將信用等級(jí)與下期續(xù)約條款相掛鉤。

根據(jù)最近6個(gè)月的收款情況，對(duì)客戶進(jìn)行信用評(píng)價(jià)：

A 90分以上；

B 70～89分(含70分)；

C 60～79分(含60分)；

D 60分以下。

在給客戶打分定級(jí)時(shí)，需要按問題的性質(zhì)分為惡意和非惡意。

A 級(jí)客戶，可直接續(xù)租并享受續(xù)租優(yōu)惠；

B 級(jí)客戶，原則上不可享受續(xù)租優(yōu)惠，如條件特殊，需進(jìn)行嚴(yán)格的初審、復(fù)審，并提供相應(yīng)的擔(dān)保，如提升合同保證金等；

C 級(jí)客戶，完全不再享有續(xù)租優(yōu)惠，原則上不予續(xù)租，如續(xù)租，需特批；

D 級(jí)客戶，到期解約或根據(jù)具體情況提前解約，將該公司及其法人列入黑名單，并通報(bào)兄弟公司，盡量避免與其合作。

3.3 充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門對(duì)應(yīng)收賬款的監(jiān)管職能，建立壞賬準(zhǔn)備金制度

公司管理層必須正視財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行監(jiān)督管理的必要性，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督管理職能。

事前，在租賃合同簽訂前，對(duì)合同進(jìn)行審核，審核該客戶是否符合企業(yè)制定的信用標(biāo)準(zhǔn)，信用評(píng)價(jià)及信用政策以及采取的結(jié)算方式是否合理，合同的內(nèi)容中有無涉及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及資金安全的條款。

事中，及時(shí)跟進(jìn)收款進(jìn)度，每周定期向相關(guān)部門及管理層提供欠租情況，以便相關(guān)人員跟進(jìn)處理。每月月中及月末由財(cái)務(wù)部門牽頭，組織管理層、業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部、法律部，召開應(yīng)收賬款會(huì)議。月中會(huì)議通過客戶欠租情況，分析客戶產(chǎn)生欠租的原因，并落實(shí)解決方案；月末，對(duì)欠款解決情況進(jìn)行跟進(jìn)。根據(jù)客戶拖欠款的不同期限、金額和原因，采用不同的催收方法。如欠租時(shí)間在一個(gè)月以內(nèi)，由業(yè)務(wù)人員通過電話、約談等方式及時(shí)聯(lián)系客戶催收，也可直接派專人上門催收。如欠款超過一個(gè)月，業(yè)務(wù)部門應(yīng)快速多方面了解客戶當(dāng)前的運(yùn)營狀況，分析客戶拖欠款的原因，有針對(duì)性地調(diào)整收款政策，及時(shí)與客戶核對(duì)賬務(wù)，向客戶下發(fā)催款單，加大收款的力度。如客戶拖欠賬款時(shí)間過長，財(cái)務(wù)狀況有惡化的跡象，在業(yè)務(wù)人員追討無果的情況下，由法律部門介入，可將債權(quán)委托給專門的律師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助追收。

事后，對(duì)應(yīng)收賬款運(yùn)行過程進(jìn)行實(shí)施跟蹤、賬齡分析，與其他部門配合制定有效可行的收款策略。一般來說，應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間越長，回收的難度越大，成為壞賬的可能性越高。財(cái)務(wù)人員務(wù)必做好應(yīng)收賬款的賬齡分析，及時(shí)關(guān)注應(yīng)收賬款的回收情況。對(duì)于尚未到期的應(yīng)收賬款，也不能放松警惕，以免產(chǎn)生新的拖欠。但無論任何企業(yè)，只要存在應(yīng)收賬款，總有發(fā)生壞賬的可能性，財(cái)務(wù)部門必須遵循謹(jǐn)慎性原則，對(duì)預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

總之，做到對(duì)應(yīng)收賬款的事前、事中、事后三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程綜合監(jiān)管，才能將應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度。

3.4 強(qiáng)化法律部門職能，利用好法律武器，最大限度地維護(hù)企業(yè)利益

首先，法律部門應(yīng)發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，不斷完善租約合同條款，最大限度地保護(hù)公司利益。其次，法律部應(yīng)參與到應(yīng)收賬款管理工作中來，當(dāng)客戶出現(xiàn)或即將出現(xiàn)可預(yù)見的違約行為時(shí)，及時(shí)提醒、告知業(yè)務(wù)部及財(cái)務(wù)部，并提供專業(yè)的法律意見。最后，當(dāng)客戶行為嚴(yán)重侵害到公司利益，需通過法律途徑解決時(shí)，法律部門要承擔(dān)起自己的職責(zé)，積極采取相應(yīng)的法律行為，維護(hù)公司利益。

3.5 不斷提升企業(yè)項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力，以吸引越來越多高品質(zhì)的客戶資源

優(yōu)質(zhì)品牌客戶的背后是誠信的管理團(tuán)隊(duì)，這正是雙方互利合作的基礎(chǔ)保障。俗話說，打鐵還需自身硬。企業(yè)應(yīng)在努力提高管理水平及服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)高素質(zhì)人員團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，不斷提升硬件設(shè)施，打造國際領(lǐng)先的購物環(huán)境，為客戶和消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在提升自身價(jià)值的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)有的客戶資源進(jìn)行整合，幫助客戶提升經(jīng)營狀況。另外，不斷對(duì)場(chǎng)內(nèi)品牌進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，甄選優(yōu)質(zhì)客戶，以吸引越來越多的與購物中心定位相匹配的優(yōu)質(zhì)品牌客戶。

4 結(jié)語

應(yīng)收賬款管理的目的是提高資金利用率，加快資金流轉(zhuǎn)，減少流動(dòng)資金占用。應(yīng)收賬款的形成是多方面原因造成的，企業(yè)要控制應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，必須建立好適合企業(yè)的信用政策管理，并不斷完善內(nèi)部管理。只有建立合理可行的信用政策，對(duì)應(yīng)收賬款產(chǎn)生的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，才能降低應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，將壞賬損失控制在可控范圍內(nèi)；而不斷強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，加強(qiáng)內(nèi)控，提高管理人員素質(zhì)，完善應(yīng)收賬款管理方式，在做好清欠工作的同時(shí)，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的監(jiān)管力度，防止新的拖欠發(fā)生，才能從根本上解決應(yīng)收賬款的管理問題。