李栽勇

摘 要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾個(gè)波段起伏，企業(yè)管理各方面進(jìn)步很大，尤其是在財(cái)務(wù)管理與成本控制方面，企業(yè)的要求和重視度越來越高。本文就對(duì)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)成本控制完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理措施進(jìn)行了詳細(xì)的分析。

關(guān)鍵詞：成本控制;財(cái)務(wù)管理;房地產(chǎn)

隨著房地產(chǎn)改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般發(fā)展了起來。房地產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)就在于其有高收益，同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高居民生活水平。如果發(fā)展的不好就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)來源。因此，本文重點(diǎn)探究了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)問題，并進(jìn)一步分析了如何強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)成本控制，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范、安全、有序。

一、了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)特征，探究影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)的最主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容就是房地產(chǎn)開發(fā)、管理等。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一些顯著的經(jīng)營(yíng)特征。首先，房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的對(duì)象為房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不具有流動(dòng)性，一旦經(jīng)營(yíng)者確定在某地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其決策就很難再改變。其次，房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)難度更大，復(fù)雜度更高。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)在很大程度上受到政府的政策、計(jì)劃影響。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍既包括征收土地、辦理拆遷、修建房屋，還包括銷售房屋、進(jìn)行售后服務(wù)等，業(yè)務(wù)范圍大，要與政府、銀行、建材商、居民等各方各面打交道。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的商品價(jià)值量大，動(dòng)輒上億，且開發(fā)周期較長(zhǎng)。企業(yè)不僅需要從各種渠道籌措資金，而且還要具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理能力。當(dāng)前有許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，財(cái)務(wù)管理不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。這樣不僅損害了企業(yè)自身的利益，還極大的損害了債權(quán)人及購(gòu)房人的利益，給社會(huì)帶來了不穩(wěn)定的因素。

二、分析成本管理問題，加強(qiáng)成本控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，當(dāng)前許多房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了一些問題，這些問題給企業(yè)的發(fā)展帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視。資金不足，較高的負(fù)債水平是房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要大量資金的投入，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商沒有那么強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此從多種渠道融資、貸款成為了房產(chǎn)企業(yè)籌集資金的首要選擇。一些企業(yè)始終通過“拆東墻，補(bǔ)西墻”來勉強(qiáng)維持房地產(chǎn)資金需求。然而，一旦某個(gè)部分出現(xiàn)問題，資金鏈極易出現(xiàn)斷裂的情況，這就會(huì)給企業(yè)帶來極大的打擊。而且隨著當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，企業(yè)融資難度更大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的資金壓力，償債風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，許多地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)企業(yè)在沒有做好充分的市場(chǎng)調(diào)查的情況下，盲目跟風(fēng)做出房地產(chǎn)開發(fā)的決策，大量征地、拆遷，投入大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。然而隨著“炒房”熱潮的消散，許多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況不容樂觀，企業(yè)在前期做出大量投入的情況下，房產(chǎn)賣不出去，資金無法回籠，從而出現(xiàn)了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。此外，不少房地產(chǎn)企業(yè)還存在著成本管理方面的問題。部分企業(yè)沒有做好充分的成本規(guī)劃，項(xiàng)目管理做得不細(xì)，從而導(dǎo)致實(shí)際支出超出預(yù)算，使得前一階段超額支出了后一階段的預(yù)算，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷增長(zhǎng)，影響企業(yè)資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、結(jié)合成本控制目標(biāo)，落實(shí)管理策略

（一）樹立系統(tǒng)管理觀念，提高成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)繁雜，經(jīng)營(yíng)范圍較廣，經(jīng)營(yíng)難度較大，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要站在全局的立場(chǎng)上進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，從整體的角度對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)問題進(jìn)行管理，形成科學(xué)、全面、完整的管理體系。房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入量大，涉及土地使用權(quán)、房屋拆遷補(bǔ)償、工程成本、設(shè)施修建、其他稅費(fèi)等各種成本和費(fèi)用。因此，經(jīng)營(yíng)者要提高成本控制的意識(shí)，將財(cái)務(wù)管理問題上升到企業(yè)戰(zhàn)略的高度，科學(xué)規(guī)劃、審慎經(jīng)營(yíng)，使企業(yè)的資金能夠在嚴(yán)格的控制下得到良性的運(yùn)轉(zhuǎn)。

為了強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去分散、零散的財(cái)務(wù)管理方式，根據(jù)本企業(yè)自身的情況建立健全科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，站在企業(yè)全局的角度，結(jié)合本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定可行性強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算、結(jié)算，做好過程管理，保證各個(gè)階段的資金按照預(yù)期計(jì)劃運(yùn)行，充分考慮成本預(yù)算和成本核算兩個(gè)方面，使財(cái)務(wù)管理真正落到實(shí)處、發(fā)揮實(shí)效。企業(yè)還需要更加重視成本的管理，企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況細(xì)化財(cái)務(wù)核算的對(duì)象，對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的最大的問題往往是資金不足。受到房地產(chǎn)行業(yè)自身特征的限制，房產(chǎn)企業(yè)在前期需要投入大量資金，如果沒有較為廣泛而穩(wěn)定的籌資渠道，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況就會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行財(cái)務(wù)管理無非是要做到“開源節(jié)流”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制的基礎(chǔ)上，也要積極拓展融資渠道，開拓資金的來源。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了自有資金外，往往會(huì)向銀行進(jìn)行貸款。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷收緊，企業(yè)向銀行貸款的難度越來越大，許多企業(yè)由于不具備向銀行貸款的條件而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。部分企業(yè)在很大程度上依靠預(yù)售回款的方式籌集資金，但在企業(yè)房產(chǎn)銷售情況不佳的情況下，預(yù)售回款的方式也很難滿足企業(yè)對(duì)資金的需要。因此，僅依靠這幾種方式作為企業(yè)的資金來源具有很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦某個(gè)來源阻斷，企業(yè)就會(huì)陷入極大的財(cái)務(wù)危機(jī)中。因此，企業(yè)可以借鑒其他企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步拓寬籌資渠道，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，提高本企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取發(fā)行債券、上市融資等方式來籌集資金。對(duì)于中小企業(yè)來說，還可以嘗試與大公司合作，大公司強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以在很大程度上緩解中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，而大公司較強(qiáng)的商業(yè)信譽(yù)又可以為企業(yè)的發(fā)展提供保障。因此，尋求與大公司的合作不失為中小企業(yè)更好發(fā)展的路徑。此外，中小企業(yè)還可以尋求民間資金的支持。

（三）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化成本控制，還需要構(gòu)建一批專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)高的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)企業(yè)資本量大的特性要求企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)管理人員需要有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理水平，能夠根據(jù)本企業(yè)當(dāng)前的項(xiàng)目情況從整體上做出科學(xué)的規(guī)劃。企業(yè)還需要建立專門的項(xiàng)目監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，從而保證資金的高效使用，進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)成本控制。企業(yè)還要定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其財(cái)務(wù)管理的能力和水平，提高其專業(yè)素質(zhì)，使財(cái)務(wù)人員成為企業(yè)財(cái)務(wù)安全的重要保障，并使財(cái)務(wù)人員能夠利用先進(jìn)的手段提高財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，使企業(yè)能夠更加安全、穩(wěn)健的運(yùn)行和發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)作為一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，其資本的高度集中性要求其更加注重財(cái)務(wù)管理工作。我們要充分的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題，彌補(bǔ)企業(yè)財(cái)務(wù)管理漏洞，拓寬企業(yè)的籌資渠道，優(yōu)化企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)還要加強(qiáng)成本管理，提高本企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，統(tǒng)籌規(guī)劃，從全局的角度對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

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