楊云
摘 要:不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是指通過測(cè)繪手段測(cè)定房屋、土地、林產(chǎn)、草原、海洋等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪,它是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的前提,也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中重要的環(huán)節(jié)之一,是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要組成部分。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所涉及的工作較為瑣碎、繁雜,對(duì)測(cè)繪人員的技術(shù)水平提出了較高的要求。由于不動(dòng)產(chǎn)的法定性和嚴(yán)肅性,在測(cè)繪過程中,測(cè)繪單位要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的重視,包括要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員技術(shù)培訓(xùn)、對(duì)測(cè)繪成果的檢查驗(yàn)收等工作。隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步、技術(shù)的不斷創(chuàng)新,涌現(xiàn)了更加復(fù)雜、多樣的結(jié)構(gòu)或類別的不動(dòng)產(chǎn),但相關(guān)規(guī)章制度缺失、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)各異等原因,我國不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的測(cè)繪工作尚未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一監(jiān)管,服務(wù)保障能力尚顯不足,基礎(chǔ)支撐作用亟待提高,亟須國家及時(shí)更新完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的法規(guī)和測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并建立規(guī)范化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪體系。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證;測(cè)繪難點(diǎn)
1 概述
不動(dòng)產(chǎn)登記作為現(xiàn)代國家治理體系中的一項(xiàng)重要手段,對(duì)于行政管理、征收稅賦以及保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)安全有著重要的指導(dǎo)意義。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記按照“不變不換”的原則,之前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(含他項(xiàng)權(quán)書)繼續(xù)有效,權(quán)利不變動(dòng)、證書不更換,但在不動(dòng)產(chǎn)登記推行過程中,仍然會(huì)產(chǎn)生舊證補(bǔ)辦或更換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的業(yè)務(wù)需求,這就需要補(bǔ)換證的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作。在實(shí)際補(bǔ)換證不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中存在多種難點(diǎn),如原土地證上信息錯(cuò)誤或丟失、現(xiàn)狀地形發(fā)生重大變化導(dǎo)致辨認(rèn)界線有難度、坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一等等,測(cè)繪時(shí)要嚴(yán)格依據(jù)原有證件及相關(guān)歷史檔案、資料,現(xiàn)場調(diào)查、核實(shí),對(duì)有爭議處要及時(shí)向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行核實(shí),切實(shí)保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。
2 集體土地使用證補(bǔ)換證不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪
集體土地使用證在辦理遺失補(bǔ)辦或產(chǎn)權(quán)證繼承時(shí),早期做法是查詢檔案,將存檔的資料調(diào)取出來直接進(jìn)行補(bǔ)辦證。由于早期測(cè)繪技術(shù)水平比較低,測(cè)繪手段、設(shè)備比較落后,導(dǎo)致測(cè)量精度較低,且土地證制作比較粗糙,宗地圖基本是手畫地形圖和紅線(無界址點(diǎn)坐標(biāo))、手工標(biāo)注尺寸、面積等重要信息,四鄰信息也不夠完整,導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)與現(xiàn)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所得的數(shù)據(jù)經(jīng)常產(chǎn)生較大的出入。且四鄰地塊的土地證一般也是同一時(shí)期辦理的、比較粗糙的,并沒有可以直接參考的準(zhǔn)確界址點(diǎn)坐標(biāo)。現(xiàn)狀地形地貌和早期辦證時(shí)相比,極有可能已經(jīng)發(fā)生了重大變化,故需要重新進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。若原土地證已丟失,產(chǎn)權(quán)人需先登報(bào)進(jìn)行證件遺失聲明,再去國土局調(diào)出檔案委托不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。一般早期檔案只有地籍調(diào)查表等基本信息和宗地草圖,由于年代久遠(yuǎn)且宗地草圖是手畫的,很多信息已模糊不清,這些給不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪帶來了一定的困難。
不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)。集體土地使用證在做補(bǔ)換證的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪時(shí),需要依據(jù)已有土地證、國土局相應(yīng)的權(quán)籍檔案資料以及產(chǎn)權(quán)人和四鄰的指界確認(rèn)等。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的難點(diǎn)包括:(1)現(xiàn)有資料的缺失及檔案不齊全。如1949 年或1992 年土地證遺失補(bǔ)辦的情況,地籍調(diào)查表內(nèi)容清晰可辨,宗地草圖為手畫,有些尺寸和注記已模糊不清;又如1999年土地證辦理繼承的更名換證,原土地證里的宗地圖也存在同樣的情況;另外還有些產(chǎn)權(quán)證明只有更早年代的買賣契證,上面除了面積、簡單的四鄰描述,是沒有其他附圖可參考的。(2)現(xiàn)狀地形地貌的變化對(duì)界址點(diǎn)的判定增加了一定的難度。比如原來的土地證里用地紅線是沿著圍墻走向的,現(xiàn)狀的情況是圍墻已被拆除,原有的宗地草圖和宗地圖上又沒有標(biāo)示界址點(diǎn)與周邊地物的間距或界址邊長等數(shù)據(jù),這就很難判定出和原始土地證一樣的用地紅線及對(duì)應(yīng)界址點(diǎn)。(3)四鄰指界存在困難。現(xiàn)在農(nóng)村居住人口較少,很多房子都無人居住,有些地塊要找到四鄰進(jìn)行現(xiàn)場指界是存在一定困難的,這導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過程中難以進(jìn)行四鄰指界確認(rèn)。
不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪流程。在辦理集體土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)換證時(shí),由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記處僅認(rèn)可原土地證上的面積(但允許由于早期和現(xiàn)在測(cè)繪精度導(dǎo)致面積比原土地證上面積?。@就需要在測(cè)繪時(shí)實(shí)事求是地進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測(cè),繪制宗地草圖,再根據(jù)現(xiàn)場產(chǎn)權(quán)人及四鄰的指界對(duì)產(chǎn)權(quán)人土地進(jìn)行界址點(diǎn)確認(rèn),確定最終用地紅線。若實(shí)測(cè)用地面積超出原土地證的數(shù)值,應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意,參考已有的資料進(jìn)行割舍;若實(shí)測(cè)用地面積小于原土地證的數(shù)值,也應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意,再出具相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果。出成果前需要先提供2000國家大地坐標(biāo)系宗地圖到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)落宗,產(chǎn)生地塊對(duì)應(yīng)的唯一宗地代碼。
3 土地證和房產(chǎn)證兩證合一不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪
在土地證和房產(chǎn)證兩證合一過程中,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪不僅碰到了上述集體土地使用證測(cè)繪時(shí)的各種難點(diǎn),還碰到了其他一些特殊的難點(diǎn)和情況,下文將分別進(jìn)行探討。早期土地證和房產(chǎn)證分開辦理不會(huì)出現(xiàn)的問題,在實(shí)行兩證合一后,問題就凸顯出來了。
建筑在多本土地證內(nèi)的情況。受企業(yè)用地性質(zhì)取得單塊土地面積限制,有些同一產(chǎn)權(quán)人取得建設(shè)用地時(shí)前期土地出讓是分塊進(jìn)行的,土地出讓合同也是分塊簽訂,并辦理了相應(yīng)多本土地證。一般情況下企業(yè)做用地總平面布置圖設(shè)計(jì)時(shí),是將所有土地合并成整個(gè)地塊進(jìn)行設(shè)計(jì)的,這就有可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)出的建筑物橫跨多本土地證的紅線,此類建筑若在未實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前建成,則可以順利進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪并辦理房產(chǎn)證,但若在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后建成要辦證,則不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是無法直接進(jìn)行,也就無法直接辦理建筑物與土地產(chǎn)權(quán)合二為一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
建筑超出土地證范圍的情況。建設(shè)用地在建設(shè)過程中有時(shí)因?yàn)槎喾皆?,?huì)出現(xiàn)建筑物或構(gòu)筑物超出本宗地用地紅線的情況,這種情況也是無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪并進(jìn)一步辦證的,必須進(jìn)行相應(yīng)的整改措施或通過其他途徑進(jìn)行解決。
土地證未辦理但已建成的情況。由于一些歷史原因或者復(fù)雜的因素,有些建設(shè)用地早期土地手續(xù)齊全但未及時(shí)辦理土地證,在地塊建成之后才要進(jìn)行補(bǔ)辦,在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪時(shí),有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)存在征遷未到位的情況,導(dǎo)致本宗地內(nèi)還存在他人的建筑物,用地紅線與四鄰建筑物產(chǎn)生交叉。這種情況下,為避免與四鄰日后產(chǎn)生糾紛,在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪時(shí),應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作,若產(chǎn)權(quán)人及四鄰無異議應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行界址點(diǎn)的調(diào)整。
4 結(jié)論
在實(shí)際推行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記過程中,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一,不僅遇到了以上文中分析的若干難點(diǎn),以后還會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的多樣化而會(huì)再遇到新的難點(diǎn),但不管是什么樣的難點(diǎn)和問題,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)該始終堅(jiān)持尊重歷史資料、檔案等數(shù)據(jù),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)如面積、尺寸、坐標(biāo)等敏感信息要客觀準(zhǔn)確地進(jìn)行測(cè)繪。只有在遵循法定性和嚴(yán)肅性等原則基礎(chǔ)上,經(jīng)過科學(xué)、合理、客觀的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪,才能切實(shí)保障產(chǎn)權(quán)人的合法利益。
參考文獻(xiàn)
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(作者單位:達(dá)州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心)