于學(xué)勇 陳旭

摘要：論述了建設(shè)旅游小鎮(zhèn)的模式和戰(zhàn)略，通過(guò)對(duì)相關(guān)政策指導(dǎo)方針的分析，提出了旅游小鎮(zhèn)提供土地利用規(guī)劃和PPP建設(shè)的思路。

關(guān)鍵詞：旅游小鎮(zhèn);土地利用規(guī)劃;PPP模式;策略

1引言

自2014年杭州云棲小鎮(zhèn)建成以來(lái)，全國(guó)特色小鎮(zhèn)應(yīng)運(yùn)而生，專(zhuān)業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)全面展開(kāi)。作為最具代表性的特色小鎮(zhèn)，旅游小鎮(zhèn)受到了人們最為廣泛的關(guān)注。雖然當(dāng)前階段的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)取得了一定成果，但仍處于試探階段。為了滿(mǎn)足特定小鎮(zhèn)要求的建筑成果，政府必須關(guān)注將融資方法、旅游需求審查等添加到實(shí)際情況中。本文將詳細(xì)地討論這些方法。

2建設(shè)小鎮(zhèn)的作用

旅游小鎮(zhèn)建設(shè)市場(chǎng)前景廣闊，為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的發(fā)展點(diǎn)。作為發(fā)展新經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)，它可以使用新的形式、新的產(chǎn)業(yè)和新的制度。同時(shí)，也有助于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的變革和現(xiàn)代化。目前，小鎮(zhèn)級(jí)產(chǎn)業(yè)大多是能夠激發(fā)更多新活力的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。不僅如此，小鎮(zhèn)也成為了中國(guó)文化的傳承和開(kāi)發(fā)的前沿，如種植業(yè)和民間藝術(shù)的深度挖掘，以及創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)域特色。對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)說(shuō)，一方面，創(chuàng)建具有特殊性質(zhì)的小鎮(zhèn)，可以改善環(huán)境，在一定程度上成為適合中國(guó)日益增長(zhǎng)的具有消費(fèi)能力的人口的新去處，為新城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供空間。

3旅游小鎮(zhèn)利潤(rùn)模型分析

數(shù)據(jù)顯示，目前部分小鎮(zhèn)的平均投資為65億元。根據(jù)地方政府公布的計(jì)劃，到2020年，投資1900萬(wàn)億元，建成1900萬(wàn)億個(gè)小鎮(zhèn)。這些大型投資產(chǎn)生收益的方式分為以下五類(lèi)：

一是工程收入。建設(shè)是收入增長(zhǎng)的需要，通過(guò)土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有益于小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

二是土地估價(jià)。區(qū)域發(fā)展是小鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉。小城鎮(zhèn)的發(fā)展必須給周邊地域帶來(lái)額外的好處，政府可以從土地融資中獲得大量收入。

三是財(cái)產(chǎn)收入。房地產(chǎn)是小鎮(zhèn)生產(chǎn)和整合的重要組成部分，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售、租賃和物業(yè)管理都是有利可圖的。

第四，旅游收入。旅游業(yè)可以產(chǎn)生現(xiàn)金流。除了門(mén)票，住宿、食物和購(gòu)物也是主要的利潤(rùn)來(lái)源。

五是特色行業(yè)的收入。城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)必須在有活力的行業(yè)中發(fā)展，民營(yíng)小鎮(zhèn)需要有自己的特色，創(chuàng)造有自己利益的生產(chǎn)鏈。

4旅游特色小鎮(zhèn)土地利用解決方案

在公私合作模式下，民營(yíng)小鎮(zhèn)的管理包括許多需要規(guī)范化工作的法律、法規(guī)和政策。現(xiàn)將現(xiàn)行政策和土地利用劃分為以下幾類(lèi)：

（1）國(guó)有土地

地方相關(guān)的土地可直接分配;對(duì)于未分配的土地，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)獲得。

（2）農(nóng)用土地

循環(huán)征收農(nóng)用地后，依法進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)。土地利用計(jì)劃所涵蓋的村莊和小鎮(zhèn)用地被稱(chēng)為“圈內(nèi)用地”。使用農(nóng)用地的，按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序辦理;集體使用公用土地的，按照土地權(quán)屬核定程序辦理。

（3）建設(shè)用地

能源、交通、水利等建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)單獨(dú)審批后，可在圈外進(jìn)行，流程與其他土地相同。

（4）國(guó)有農(nóng)用地使用。

農(nóng)業(yè)用地改組談判的過(guò)程是在購(gòu)買(mǎi)后劃歸國(guó)有土地所有，辦理正式手續(xù)，不需要辦理征收手續(xù)。

（5）集體土地

集體土地可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)直接使用。

（6）國(guó)有未利用地

使用總體規(guī)劃中定義的未使用的國(guó)有土地不需要修改規(guī)劃，也不需要轉(zhuǎn)讓和征收程序直接批準(zhǔn)土地。

（7）其他未利用地

土地征用手續(xù)辦理完畢并經(jīng)批準(zhǔn)后，不得用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。不需要土地利用規(guī)劃指標(biāo)，農(nóng)業(yè)用地不繳納新的規(guī)費(fèi)和土地復(fù)墾費(fèi)。

（8）特殊農(nóng)用地

根據(jù)農(nóng)業(yè)用地部門(mén)的說(shuō)法，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不作為新開(kāi)發(fā)的土地管理。

（9）土地再分配

該類(lèi)項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)對(duì)原有土地利用對(duì)象進(jìn)行修復(fù)后，可直接用于土地利用，目前未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也未進(jìn)行指標(biāo)操作。

5旅游小鎮(zhèn)的管理

首先，要實(shí)現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社會(huì)四大功能的專(zhuān)業(yè)化和整合領(lǐng)域密切跟蹤產(chǎn)業(yè)條件的發(fā)展，而不是任由其自行發(fā)展。

第二，必須制定一個(gè)區(qū)域功能狀態(tài)計(jì)劃。根據(jù)質(zhì)量提升、品牌和激勵(lì)產(chǎn)業(yè)的要求，建設(shè)綜合性、多功能、多功能的住宅小區(qū)。

此外，要保持小鎮(zhèn)特色專(zhuān)業(yè)化和地方文化新活動(dòng)，必須做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。這些規(guī)范體現(xiàn)在獨(dú)特的地域特征、產(chǎn)業(yè)特征、環(huán)境特征和方法上。與工業(yè)發(fā)展相結(jié)合，思維協(xié)調(diào)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

本文提出四個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的建議：一是因地制宜，尊重經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，必須遵循小鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展規(guī)律，二是控制總量和集約化建設(shè)，三是維護(hù)政策和創(chuàng)新機(jī)制，四是機(jī)構(gòu)的建立和政策的制定。深化金融投資體制改革，建立和改革金融支持機(jī)制，確保實(shí)行小城鎮(zhèn)居民創(chuàng)新招聘制度。在這個(gè)階段，一個(gè)小型的投資促進(jìn)系統(tǒng)將會(huì)給小鎮(zhèn)居民一個(gè)嶄新的視角。

6旅游特色小鎮(zhèn)PPP模式的應(yīng)用

相關(guān)政策規(guī)定，與政府合作采用公私伙伴關(guān)系模式，引入社會(huì)資本、小鎮(zhèn)商業(yè)投資和建設(shè)運(yùn)營(yíng)商，符合小鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃。PPP模式首先可以解決資金不足的問(wèn)題，而且不存在穩(wěn)定性缺陷，能夠減少政府財(cái)政壓力，利用公共資金大規(guī)模刺激社會(huì)財(cái)政，減少資金缺口，增加財(cái)富來(lái)源。利用公私合作模式，明確界定政府和社會(huì)資本在投資和建設(shè)過(guò)程中的責(zé)任，既可以降低風(fēng)險(xiǎn)，又可以保證多元化;既可以分配利益，又可以降低政府和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

但是，專(zhuān)業(yè)化小鎮(zhèn)的投資建設(shè)具有投資周期長(zhǎng)、投資高、在市場(chǎng)上難以運(yùn)作的特點(diǎn)。因此，在當(dāng)前政策不明確如何實(shí)現(xiàn)符合公共利益的社會(huì)資本收益、如何選擇運(yùn)營(yíng)效率高的社會(huì)資本以及如何履行合同的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了一系列重要問(wèn)題。同時(shí)，特色旅游小鎮(zhèn)也不同于其他工程建設(shè)。這是一種工業(yè)、文化、旅游和社會(huì)相結(jié)合的新型聚落。在使用PPP模式時(shí)，是否有可能通過(guò)公私合營(yíng)的方式來(lái)管理零售網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，如果不采用公私合營(yíng)的方式，政府如何在不喪失所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下獲得收益？政府需要更多地探索這些領(lǐng)域，制定政策和法規(guī)，統(tǒng)一管理，引導(dǎo)小鎮(zhèn)專(zhuān)業(yè)化的健康發(fā)展。只有這樣，才能合理使用政府和社會(huì)資金。

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