馬寧

摘要：業(yè)主大會制度作為業(yè)主自治的一種形式，充分包含了基層民主制度，是完善和發(fā)展基層民主制度，依法推進(jìn)行業(yè)自律建設(shè)，提高自我管理和服務(wù)能力的重要途徑。業(yè)主大會制度在我國建立已有十余年，但目前的發(fā)展?fàn)顩r并不理想，究其根本原因是法律未明確其法律地位。如今，《民法總則》中確立了第三種民事主體——非法人組織。在經(jīng)過與業(yè)主法人化的比較評析下，賦予業(yè)主大會非法人組織的立法思路是可行的。

關(guān)鍵詞：關(guān)鍵字：業(yè)主大會;民事主體;非法人組織

一、業(yè)主大會的基本理論

（一）業(yè)主自治的基本含義

業(yè)主自治指的是小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，依照法律法規(guī)規(guī)定，通過一定程序建立自治團(tuán)體，確立自治規(guī)約，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)事項進(jìn)行管理的活動。

業(yè)主自治可以分為業(yè)主個體自治和業(yè)主團(tuán)體自治兩個部分。業(yè)主個體自治指的是業(yè)主根據(jù)個體利益和自主意志對自己專有部分進(jìn)行自益性管理。業(yè)主團(tuán)體自治是指，業(yè)主基于對所轄屬物業(yè)的共有權(quán)和共同使用權(quán)，為保護(hù)所有業(yè)主及物業(yè)使用權(quán)人的合法權(quán)益，在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)下，依照法規(guī)和共同約定，組成并通過業(yè)主自治團(tuán)體對全體業(yè)主的共有物業(yè)本體、利用共有物業(yè)的社會關(guān)系秩序，實行統(tǒng)一的公益性、自律性、民主化的管理方式和管理制度。本文中的業(yè)主自治主要是指業(yè)主團(tuán)體自治。

二、我國業(yè)主大會民事主體資格存在的問題

（一）立法上的模糊性

《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定了物業(yè)小區(qū)業(yè)主有權(quán)組織成立業(yè)主大會，業(yè)主大會功能的發(fā)揮要求它在有限的范圍內(nèi)積極參與到特定的法律關(guān)系當(dāng)中去。但在目前，我國法律中并沒有明確業(yè)主大會是以什么身份參與到法律關(guān)系當(dāng)中的。

（二）業(yè)主無法有效維權(quán)

小區(qū)共有部分為全體業(yè)主共同所有，但由于業(yè)主的需求、價值觀、以及行為方式的差異。雖然在實際中有業(yè)主大會這一自治組織，但是法律卻沒有賦予其法律資格。這就使得物業(yè)公司在侵犯業(yè)主利益時，無法有效的對抗侵害，業(yè)主權(quán)利無法有效的得到維護(hù)。

（三）物業(yè)服務(wù)合同出現(xiàn)混亂

物業(yè)服務(wù)是為建筑區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供，也許這看起來并沒有什么問題，但背后卻隱藏著物業(yè)管理的實質(zhì)問題——物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，還是業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，這在理論上并不是問題，因為在《物權(quán)法》第三十五條明確規(guī)定了合同由業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司簽訂，但是在實踐中卻并非如此，在實踐中常常會出現(xiàn)單個業(yè)主同物業(yè)公司簽合同的情形或者是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同，這就導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系混亂。

三、完善及解決方案

（一）選擇非法人組織的理由

1.民法總則的依據(jù)

業(yè)主大會是符合《民法總則》中所提到的“非法人組織”的含義的。其一，業(yè)主大會的成立具有合法的依據(jù)。從1994年至2009年這十二年間，國家相繼出臺的法律法規(guī)為業(yè)主大會奠定了一定的法律基礎(chǔ)。其二，業(yè)主大會有自己的組織機(jī)構(gòu)，小區(qū)所有業(yè)主通過召開業(yè)主大會對管理事項行使其表決權(quán)。其三，業(yè)主大會有一定的財產(chǎn)。

2.業(yè)主大會沒有獨(dú)立財產(chǎn)權(quán)

根據(jù)我國《民法總則》在第五十七條、第五十八條、第六十條規(guī)定，業(yè)主自治團(tuán)體是由小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主組成，并依法成立，其有自己的組織機(jī)構(gòu)，也有自己的活動場所。因此，業(yè)主自治團(tuán)體是否有獨(dú)立的財產(chǎn)以及能否獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任是判斷其是否具有法人資格的關(guān)鍵。法人的獨(dú)立財產(chǎn)是法人擁有并獨(dú)立于創(chuàng)設(shè)人或成員的財產(chǎn)。且據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十三條的規(guī)定，物業(yè)小區(qū)的共有財產(chǎn)是屬于業(yè)主共有，業(yè)主自治團(tuán)體是不具有獨(dú)立的財產(chǎn)的。

3.業(yè)主大會沒有獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的能力

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途，通過共有部分進(jìn)行經(jīng)營所得到的收益的分配及其使用等事項由所有業(yè)主通過業(yè)主大會決議的形式共同決定。這表明了，業(yè)主自治團(tuán)體只有經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)才具有支配財產(chǎn)的權(quán)利。獨(dú)立責(zé)任指得是法人以自己的財產(chǎn)對外承擔(dān)責(zé)任，而業(yè)主自治團(tuán)體并沒有自己獨(dú)立的財產(chǎn)。也就是說，業(yè)主自治團(tuán)體無法獨(dú)立地對外承擔(dān)責(zé)任。

（二）明確業(yè)主大會的非法人組織地位

1.保障業(yè)主自治權(quán)

確立業(yè)主大會的非法人組織地位，要從實際出發(fā)來保障業(yè)主自治權(quán)，完善業(yè)主大會制度。強(qiáng)調(diào)行政權(quán)力不能超越權(quán)限的干涉私人領(lǐng)域的事務(wù)、不主動介入業(yè)主大會的自治事項，這不僅僅是尊重業(yè)主自治權(quán)的表現(xiàn)，也是為了防止行政權(quán)過多地干預(yù)業(yè)主自治。

2.強(qiáng)化議事規(guī)則和管理規(guī)約的法律效力

業(yè)主自治主要是通過業(yè)主規(guī)約進(jìn)行的。在制定業(yè)主規(guī)約時，應(yīng)當(dāng)充分保證全體業(yè)主的參與，以業(yè)主為中心，不能由他人替代該小區(qū)業(yè)主制定業(yè)主自治的根本性文件。業(yè)主的內(nèi)部事務(wù)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主議事規(guī)則和管理規(guī)約進(jìn)行處理，而業(yè)主與外部關(guān)系主要是通過相應(yīng)的合同來處理的。嚴(yán)格落實業(yè)主規(guī)約，防止地方力量的干預(yù)，進(jìn)而損害業(yè)主的利益。

3.明確政府與業(yè)主大會的關(guān)系

雖然業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，但它作為社會的一個重要組成部分，仍應(yīng)當(dāng)有行政機(jī)關(guān)來對其進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。在物業(yè)管理實踐中，主體主要有三個方面的關(guān)系：一方是業(yè)主，二是物業(yè)服務(wù)主體，三是政府。業(yè)主作為物業(yè)管理的主體，他們通過業(yè)主大會進(jìn)行自治;物業(yè)服務(wù)主體即物業(yè)公司根據(jù)所簽訂的服務(wù)合同，為小區(qū)業(yè)主提供與合同相應(yīng)的服務(wù);政府雖然沒有直接參與到物業(yè)管理當(dāng)中，但也有責(zé)任對其進(jìn)行一定的管理。從目前物業(yè)管理的角度來看，政府對于業(yè)主自治的監(jiān)督與指導(dǎo)上依然存在空白。根據(jù)建設(shè)服務(wù)型政府的要求，小區(qū)物業(yè)管理在社區(qū)中的角色定位應(yīng)逐步轉(zhuǎn)化成通過法律手段、經(jīng)濟(jì)手段等來宏觀調(diào)控物業(yè)管理的服務(wù)者。在物業(yè)管理活動中，大部分的法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，民事法律關(guān)系屬于私法范疇，作為自治團(tuán)體組織的業(yè)主大會屬于私法解決范圍。因此，政府在對業(yè)主自治團(tuán)體進(jìn)行指導(dǎo)時不應(yīng)該采取太多的行政行為進(jìn)行干預(yù)，也不能超越權(quán)限的干涉私人范疇的事務(wù)。在業(yè)主自治領(lǐng)域，政府作為行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督管理時，應(yīng)充分尊重業(yè)主自治。而業(yè)主大會作為行政相對人應(yīng)積極參與到行政管理當(dāng)中去，積極配合行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督與指導(dǎo)。

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