摘?要：為了進一步規(guī)范完善房屋租賃市場的發(fā)展，本文結(jié)合現(xiàn)階段房屋租賃市場中所存在的問題，并對導(dǎo)致問題的具體原因進行了分析，針對存在的問題，提出了解決問題的具體措施，希望能對房屋租賃市場的發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房屋租賃市場;市場管理;糾紛解決

房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場中的一種重要的交易形式，在改善人民群眾居住條件和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)方面都起到了積極的作用。但是隨著房屋租賃的渠道增多，房屋租賃市場存在的問題逐漸顯現(xiàn)，無法保障出租人和承租人的合法權(quán)益。本文分析房屋租賃市場中存在的問題，進一步提出了解決這些問題的建議。

一、 引言

近年來，隨著國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動國內(nèi)GDP增長的主要手段之一。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫，房價的不斷攀升，涌現(xiàn)出房屋租賃市場的蓬勃發(fā)展，日趨活躍。實踐表明，發(fā)展培育房屋租賃市場，有利于滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高人們居住水平;有利于豐富和完善房地產(chǎn)市場體系，促進房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。隨著當(dāng)前房屋租賃市場的日漸興起，房屋租賃經(jīng)濟收入急劇增加，房屋出租現(xiàn)象在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地，也變得更加的普遍化，但同時房屋租賃市場也存在著很多的問題，從而在一定程度上影響了房屋租賃市場的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

二、 當(dāng)前房屋租賃市場所存在的問題

（一）房屋租賃管理存在明顯空白

現(xiàn)階段房屋租賃市場的發(fā)展一直處于相對自由的狀態(tài)當(dāng)中，雖然許多地方規(guī)章都明確規(guī)定房屋租賃必須經(jīng)過房屋管理部門的允許，并進行登記備案，但是由于房屋主管部門無法分出更多的精力投入到租賃管理當(dāng)中，最終導(dǎo)致房屋所有人可以完全按照自己的意愿進行房屋租賃，房屋租賃管理基本已經(jīng)成為一片空白。尤其是在最近幾年，房屋租賃網(wǎng)絡(luò)平臺的進一步發(fā)展，承租人可以更加輕松地找到自己所需要的房子，房屋租賃管理更加形同虛設(shè)，房屋租賃市場已經(jīng)逐漸成為“黑市”?，F(xiàn)階段對于房屋租賃行政管理主要依賴于檢查的方式來實現(xiàn)，這種管理模式由于效率相對較為低下，無法滿足管理的真實需求，這也是導(dǎo)致房屋租賃“黑市”存在的重要因素。

（二）土地收益減少

根據(jù)現(xiàn)階段的法律法規(guī)規(guī)定，凡是以租賃為營利目的的房屋租賃都必須要繳納一定比例的稅費，但是由于房屋租賃管理的空白，租賃雙方缺乏必要的法律和經(jīng)濟知識，大部分交易都是租賃雙方在自愿情況下達成的，雙方也并不會經(jīng)過中介部門，也并不需要繳納對應(yīng)的稅費，這就必然導(dǎo)致土地收益的減少。同時，為了獲得更多的利潤，大部分出租人都會刻意回避房屋管理部門的管理，也不會積極主動地到相關(guān)部門進行登記備案。根據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)前階段房屋租賃市場當(dāng)中經(jīng)過公開登記備案的租賃大約只占到租賃市場的30%。

（三）房屋租賃矛盾糾紛較多

房屋租賃市場中矛盾與糾紛逐漸增多，已經(jīng)成為影響房屋租賃市場健康與穩(wěn)定發(fā)展的另一個重要因素。由于租賃雙方都刻意回避管理部門的管理，一般情況下，房屋租賃的合法性都存在著一定的問題。例如，租賃雙方在進行房屋租賃時往往并不會簽訂合同或者合同本身存在著較大的漏洞，這就為矛盾與糾紛埋下了較大的安全隱患。近幾年，隨著人力資源流動量的進一步增大，房屋租賃市場更加活躍，由房屋租賃而導(dǎo)致的矛盾與糾紛也逐漸增多，小到不繳租金、隨意上調(diào)房租，大到惡意毀壞房屋等都時有發(fā)生，由此而引發(fā)的民事訴訟數(shù)量也呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)?，F(xiàn)階段的房屋租賃管理模式對于不同主體之間的利益關(guān)系無法實現(xiàn)有效協(xié)調(diào)，這就必然導(dǎo)致人們在進行房屋租賃交易的過程當(dāng)中只會從切身利益出發(fā)，使自身利益最大化，從而進一步加劇矛盾。

（四）高品質(zhì)房屋租賃不足

受到中國傳統(tǒng)置業(yè)思想的影響，一直以來租房都被大部分人作為一種過渡的選擇，最終將回歸到購房當(dāng)中。因此，一直以來，房屋租賃市場當(dāng)中都是以低端房屋為主，品質(zhì)較高的房屋租賃相對較少。從發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，高品質(zhì)房租租賃對于緩解住房問題具有非常重要的意義，隨著現(xiàn)階段城市居民消費水平的提升，能夠支付高品質(zhì)房屋租賃的消費者數(shù)量也在不斷增多。但是從總體上來看，在現(xiàn)階段的房屋租賃市場當(dāng)中具有較好居住環(huán)境品質(zhì)較高的房屋租賃供給也存在著較為明顯的不足。

三、 解決房屋租賃市場中所存在問題的具體對策

（一）建立完善的法律法規(guī)體系

在房屋租賃市場當(dāng)中，由于不同主體之間所存在的利益矛盾是無法通過市場來實現(xiàn)有效化解的。借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，現(xiàn)階段必須要進一步加強法律法規(guī)體系建設(shè)，通過法律法規(guī)對房屋租賃行為當(dāng)中不同主體的行為進行約束，在實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)的同時也可以有效調(diào)節(jié)各種復(fù)雜的社會利益矛盾?，F(xiàn)階段必須要在已有的部門規(guī)章與地方規(guī)章之上建立法律層級更高的專門法，進一步完善房屋租賃市場的發(fā)展。

（二）完善管理程序與方法

針對現(xiàn)階段行政管理部門在管理效率與能力方面的缺陷，必須要實現(xiàn)管理方法的革新才能滿足房屋租賃的管理需求。首先，行政管理部門需要加強現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用，例如，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)對可能存在租賃行為的房屋進行甄別與篩查，從而做到有重點的管理。其次，還需要建立多部門聯(lián)動的管理模式，即行政管理部門需要與工商、公安等部門進行聯(lián)合管理，消除管理真空地帶。

（三）建立規(guī)范的房屋租賃市場

對住房租賃企業(yè)，將按照國家和省加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的有關(guān)規(guī)定給予政策扶持，享受相關(guān)稅收、金融支持。逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平，支持企業(yè)向機構(gòu)化、規(guī)模化方向發(fā)展。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，或利用自持住房開展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業(yè)運營管理，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

參考文獻：

[1]英蕾.加強房屋租賃管理促進房地產(chǎn)市場全面發(fā)展[J].門窗，2014（2）：332-333.

[2]田瑤瑤.住房租賃市場的問題與對策建議[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2019（2）：48.

作者簡介：馬林松，中國石化集團勝利石油管理局有限公司房產(chǎn)管理維修中心。