雷杰峰

摘要：新型委托公證的應用場景新穎，買賣和委托代理法律關(guān)系交織，當事人之間權(quán)利義務不清晰，情況較復雜。涉及眾多當事人，容易引起群體維權(quán)和觸發(fā)群體上訪事件。根據(jù)各地發(fā)生的以防養(yǎng)老詐騙事件、套路貸以及返租騙局，結(jié)合司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”規(guī)定，從法律上、經(jīng)濟上、社會穩(wěn)定上的角度分析新型委托公證存在的風險、隱患并提出應對防范措施。

關(guān)鍵詞：新型委托;風險;預防對策

近日，廣東省廣州、珠海、中山等地公證機構(gòu)均接到咨詢，要求公證機構(gòu)派員對數(shù)個商業(yè)項目批量委托書進行公證，委托書用途是商業(yè)項目業(yè)主將二手商鋪轉(zhuǎn)讓至買受人即委托人名下，買受人購買二手商鋪附條件必須出具購買委托書，委托業(yè)主指定的第三人代為購買商鋪、代辦過戶手續(xù)、代繳稅費、代領(lǐng)不動產(chǎn)權(quán)證書。

筆者了解到如下信息：商業(yè)項目均屬于商城綜合體，業(yè)主將商城用玻璃間隔成約5～20平方米作為商鋪出售。商鋪總量1000多卡，每卡位銷售總價20萬～

100萬左右。付款方式可以選擇通過一次性付款或銀行貸款按揭方式付款。辦理購買委托書公證書（俗稱買委公證）的目的是方便辦理不動產(chǎn)權(quán)證書和繳納稅費，避免買受人來回多次跑。鑒于商鋪銷售新業(yè)態(tài)和此新型委托公證的新應用場景，公證機構(gòu)對此風險評估和預判不足。近期部分當事人已經(jīng)向人民法院提起訴訟，要求解除買賣合同，也有當事人向公證機構(gòu)申請撤銷委托，不再委托第三人代辦購買商鋪等手續(xù)。結(jié)合近年來各地發(fā)生以房養(yǎng)老、套路貸等詐騙事件，根據(jù)司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”規(guī)定，筆者從法律上、經(jīng)濟上、社會穩(wěn)定的角度分析新型委托公證存在的風險、隱患并提出應對防范措施，化解執(zhí)業(yè)風險。

一、可能存在的執(zhí)業(yè)風險

（一）法律上的風險

買受人與商鋪業(yè)主之間簽訂了買賣合同，買受人同時又作為委托人，委托業(yè)主指定的第三人為代理人，可以說是買賣和委托代理法律關(guān)系交織在一起，當事人之間權(quán)利義務不清晰。由于代理人是業(yè)主指定，買受人即委托人與代理人互不相識，存在不信任基礎(chǔ)而造成情況更復雜。

（二）經(jīng)濟上的風險

為了營銷，帶租約出售，出賣人已經(jīng)將上述商鋪已出租給關(guān)聯(lián)的第三方公司。但由于互聯(lián)網(wǎng)對零售業(yè)態(tài)沖擊，此商城項目經(jīng)營方式、商業(yè)業(yè)態(tài)存在巨大的不確定性，經(jīng)營不可持續(xù)性，租約履行存在重大違約可能。因此，一旦商鋪不能持續(xù)經(jīng)營下去，買受人會面臨巨大投資風險和租金經(jīng)濟損失。

（三）社會穩(wěn)定的風險

一方面，由于代理人是業(yè)主指定，代理人存在按商鋪業(yè)主指示或更傾向有利于商鋪業(yè)主方向行使代理權(quán)，存在不信任基礎(chǔ)。另一方面，從過戶到買受人名下的進度視乎代理人的主動作為，如代理人故意拖延，那么會嚴重影響甚至侵害買受人合法權(quán)益。涉及眾多購買二手商鋪的當事人，容易會引起群體維權(quán)和觸發(fā)群體上訪事件，影響社會和諧穩(wěn)定。

二、防范和應對措施

（一）關(guān)于審查形式問題

委托書公證是指公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依法證明委托人授權(quán)他人以自己的名義實施某種法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動。眾多公證機構(gòu)或公證員均強調(diào)并認為基本底線要求是眼見為實，只要詢問當事人時，當事人口頭確認委托意思表示真實即可，不用了解用途、物權(quán)狀況、信任基礎(chǔ)等。其實，根據(jù)司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”規(guī)定，嚴格且詳細規(guī)定了公證機構(gòu)和公證員須履行實質(zhì)審查職責，否定了僅證明簽名屬實的形式審查方式。實質(zhì)審查內(nèi)容和環(huán)節(jié)包括但不限于委托人主體資格、委托人婚姻狀況、物權(quán)狀況、是否存在權(quán)利共有人和存在抵押查封等瑕疵？還要通過交叉詢問了解辦理公證真實用途，有無信任基礎(chǔ)以及不能存在代收房款委托事項。

（二）關(guān)于審查標準和邊界問題

現(xiàn)在部分執(zhí)業(yè)公證員認為，買委公證屬于純收益、不屬于處分類公證事項，不用過多審查意思表示。上述委托購買二手商鋪的買委公證事項，委托書權(quán)限是普通事項，代理人僅限于代辦購買過戶、代繳納稅費、代辦登記并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，完全是純收益的委托書，沒有重大處分行為，不屬于處分類公證事項，不屬于“五不準”規(guī)范范圍。因此，公證機構(gòu)在核實主體資格和意思表示均真實基礎(chǔ)上就可以出具委托書公證書。筆者認為，我國公證制度是預防性法律制度，公證機構(gòu)的定位和職能必然是預防糾紛，通過辦理具體公證案例去發(fā)揮溝通、服務、監(jiān)督、證明職能。因此，公證員在辦理任何一個公證事項包括買委公證，都必須按照《中華人民共和國公證法》《公證程序規(guī)則》的規(guī)定標準，從主體資格適格、意思表示真實、沒有違反法律規(guī)定三個方面范圍內(nèi)重點審查。

（三）關(guān)于審查當事人真實的意思表示問題

對于二手商鋪出賣人來說，規(guī)定二手商鋪買受人必須委托出賣人指定的第三人作為受托人，代理辦理相關(guān)事宜。由于雙方互不認識，不存在互相信任基礎(chǔ)，是基于出賣人規(guī)定，有強迫的情況，不是買受人即委托人自愿委托，委托意思表示存在不信任，存在瑕疵。公證機構(gòu)在遇到此類公證申請時，公證員應該是與委托人單獨面談，了解是否認識，是否自愿，是否了解二手商鋪物業(yè)的狀況，履行充分的告知義務，特別是委托書的法律意義和法律后果。為防范公證機構(gòu)執(zhí)業(yè)風險，保護公證員依法執(zhí)業(yè)，建議公證員對辦理新型委托書時全程錄音錄像，全流程留痕，反復提示和告知，不遺漏重點詢問事項。

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