沈自立
[摘 要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈,在環(huán)境因素影響下各企業(yè)需要控制成本,通過(guò)成本核算保證經(jīng)濟(jì)效益。文章以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算作為研究對(duì)象,分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成以及會(huì)計(jì)核算中遇到的問(wèn)題,結(jié)合實(shí)際情況闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算與管控的有效對(duì)策。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)成本核算;管理與控制
[中圖分類號(hào)]F299.23
1 引 言
對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),成本管理水平將直接影響企業(yè)利潤(rùn)效果,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大,建設(shè)周期比較長(zhǎng),這一背景下企業(yè)內(nèi)存在大量資金,各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整,企業(yè)生存環(huán)境面臨挑戰(zhàn),促使各房地產(chǎn)企業(yè)更加重視成本管理,只有這樣企業(yè)才能夠保持競(jìng)爭(zhēng)力,為未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的構(gòu)成分析
分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本構(gòu)成,主要如下:①土地成本、前期工程與建筑安裝工程費(fèi)。該成本指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的成本投入及費(fèi)用,是項(xiàng)目成本主體內(nèi)容,通常在項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)成本中占據(jù)比例超過(guò)3/4。這一會(huì)計(jì)成本中,土地成本主要為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包含土地出讓金、土地拆遷與居民安置費(fèi)用等;前期工程費(fèi)用指的是工程消耗的測(cè)繪費(fèi)用或者規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用;建筑安裝工程費(fèi)指的是建筑開發(fā)中產(chǎn)生的人工、設(shè)施以及材料費(fèi)用。②管理、籌資成本費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)中的管理費(fèi)用指的是企業(yè)在工程開發(fā)階段的費(fèi)用,包含監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人工費(fèi)用以及維修費(fèi)用等?;I資成本費(fèi)用即企業(yè)在與銀行貸款中產(chǎn)生的費(fèi)用,籌資成本費(fèi)用也被稱為貸款利息費(fèi)用。③其他費(fèi)用。這部分費(fèi)用會(huì)在項(xiàng)目總成本中占據(jù)1/5以下的比例,包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)等。例如變電站、煤氣管道、停車場(chǎng)建設(shè)等。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三種會(huì)計(jì)成本進(jìn)行精細(xì)化核算與管控,能夠?yàn)槠髽I(yè)降低項(xiàng)目開發(fā)成本,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。[1]
3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控中遇到的問(wèn)題
3.1 成本費(fèi)用歸集與分配上不合理
根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本構(gòu)成分析,了解成本構(gòu)成中主要包含了土地征用、土地拆遷補(bǔ)償、前期費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)成本等。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員大多數(shù)并不了解工程管理,對(duì)于工程前期階段的項(xiàng)目開發(fā)、施工成本以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本無(wú)法明確區(qū)分,甚至經(jīng)?;煜?。此外,建設(shè)施工成本屬于直接成本,不需要分配處理,但其他幾項(xiàng)成本是間接成本,還需要?dú)w集與分配。但是在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系中缺乏相應(yīng)的成本分配依據(jù),也沒(méi)有明確的分配標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員無(wú)法遵循科學(xué)的分配原則進(jìn)行工作,會(huì)計(jì)成本核算難免失去真實(shí)性。[2]
3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題方面導(dǎo)致成本增加
一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)人才,很多企業(yè)都將這項(xiàng)工作交給規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)。但是規(guī)劃設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果依然存在不合理的地方,房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行審核,往往是施工中才發(fā)現(xiàn)這些失誤之處。一旦出現(xiàn)這種問(wèn)題,企業(yè)不得不面臨著變更簽證現(xiàn)象,導(dǎo)致施工進(jìn)度被影響,無(wú)形中增加了原材料與設(shè)備租賃的費(fèi)用。
3.3 成本對(duì)象比較模糊
與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)存在特殊性,會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象比較復(fù)雜,在確定核算對(duì)象時(shí)需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與周期決定,通過(guò)該對(duì)象核算成本。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算缺乏一定的核算規(guī)則,很多企業(yè)在這一階段工作混亂,有的項(xiàng)目是分批開發(fā),但成本核算準(zhǔn)則中沒(méi)有對(duì)分批項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)劃分,導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員的核算工作過(guò)于隨意。如果項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng),建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)周期時(shí)間分批決定會(huì)計(jì)核算對(duì)象,但是企業(yè)將各個(gè)階段的核算對(duì)象歸納后,核算內(nèi)容復(fù)雜,成本分配不夠合理,工作量較大,核算工作過(guò)于繁瑣。
3.4 建筑安裝成本虛增問(wèn)題
雖然當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作比較完善,但仍有部分企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算中存在著虛增安裝成本的問(wèn)題。例如有的企業(yè)在配套設(shè)施中進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算,將沒(méi)有完成的項(xiàng)目成本分配在已經(jīng)完成的項(xiàng)目成本中,導(dǎo)致成本虛增而利潤(rùn)下降,這樣做無(wú)法真實(shí)反映出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目真實(shí)利潤(rùn),成本核算也不夠科學(xué),不利于監(jiān)控。很多房地產(chǎn)企業(yè)需要按照施工進(jìn)度支付工程款,但是施工企業(yè)發(fā)票無(wú)法按照工程款開具,這樣會(huì)導(dǎo)致某一階段企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表無(wú)法反映真實(shí)成本。此外,企業(yè)為了進(jìn)行項(xiàng)目推廣銷售,會(huì)在各媒介中投入廣告費(fèi)用,但是實(shí)際預(yù)期效果無(wú)法衡量。企業(yè)只從銷售角度思考,沒(méi)有進(jìn)行成本管理核算,無(wú)形中增加了銷售費(fèi)用。
4 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控分析
4.1 合理確定成本費(fèi)用歸集與分配方法
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè),并結(jié)合自身實(shí)際情況制定企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度,實(shí)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算。這樣做有利于使企業(yè)成本核算工作有制度可循,從而保證信息真實(shí)性,提高成本核算效率。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者難以重視六大成本項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算,無(wú)法明確不同項(xiàng)目之間的關(guān)系。因此,從項(xiàng)目上來(lái)看,成本項(xiàng)目不應(yīng)過(guò)多,建議將發(fā)生的成本項(xiàng)目記錄在六大成本項(xiàng)目中,建筑安裝成本按照合同主體進(jìn)行核算,使項(xiàng)目施工進(jìn)度與付款更加明確,方便工程后期決算。
企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)也會(huì)建造配套設(shè)施,以此補(bǔ)償給居民,這部分設(shè)施不會(huì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。針對(duì)這些建造的配套設(shè)施,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有兩種處理方式:一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán),可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益;二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán),不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。以上不同的處理方式,其會(huì)計(jì)核算方法也不盡相同。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用分?jǐn)偡矫?,建議企業(yè)尋找科學(xué)合理的分配方法,了解不同項(xiàng)目之間的必然聯(lián)系。建筑安裝成本直接歸集,其他成本歸集分配即可。如果是單一的項(xiàng)目,成本分配費(fèi)用較少,會(huì)計(jì)核算可以直接將其納入成本項(xiàng)目。如果項(xiàng)目比較復(fù)雜,建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則,將成本融入六大成本項(xiàng)目中,如果遇到成本費(fèi)用不能分割的情況,建議企業(yè)根據(jù)月末成本費(fèi)用進(jìn)行歸集分配,以此保證企業(yè)財(cái)務(wù)部門的報(bào)表具有真實(shí)性。[3]