馬志娟

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制常見問(wèn)題，接著對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題的解決對(duì)策進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：成本控制;可行性研究;績(jī)效管理

1? 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目周期較長(zhǎng)、占用資金較大、受社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境影響大，更應(yīng)該做好成本控制，以獲得持續(xù)化的發(fā)展。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目周期中，難免會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，使得開發(fā)成本超出預(yù)期，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的收益不及預(yù)期甚至虧損，影響企業(yè)的財(cái)務(wù)健康。對(duì)此分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本控制問(wèn)題，并找出針對(duì)性的解決對(duì)策是十分必要的。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制常見問(wèn)題分析

2.1? 市場(chǎng)調(diào)研不充分

房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素較多，包括國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目位置等方面，對(duì)此需要專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作人員，對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)資料進(jìn)行充分的收集和統(tǒng)計(jì)分析。但在一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，因?yàn)檎{(diào)研缺乏針對(duì)性和專業(yè)性，所得到的可行性報(bào)告也不具有科學(xué)性，導(dǎo)致開發(fā)的盲目性加大，投資的估算偏離實(shí)際，項(xiàng)目的開發(fā)成為“賭局”。

2.2? 土地競(jìng)拍控制不利

通常在市場(chǎng)向好的周期中，房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，土地拍賣中通常會(huì)被反復(fù)提價(jià)。對(duì)此一些開發(fā)商的工作人員在土地競(jìng)拍中為了績(jī)效，后者開發(fā)商本身出于運(yùn)營(yíng)、股價(jià)提振等方面的考慮，為了獲得土地使用權(quán)而不惜一切代價(jià)地加價(jià)，且容易將自己的底線被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別，造成了不必要的浪費(fèi)。這種情況很容易增加土地使用成本，導(dǎo)致后續(xù)的開發(fā)工作相對(duì)困難。

2.3? 工程設(shè)計(jì)不科學(xué)

在獲得土地使用權(quán)之后，開發(fā)商要根據(jù)地方政府的要求進(jìn)行住宅或商業(yè)的選擇，且能夠根據(jù)項(xiàng)目所處位置進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，獲得最佳效益。當(dāng)然對(duì)于項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)，不僅僅是建筑物的數(shù)量、園區(qū)的布局、戶型的設(shè)計(jì)、高度的選擇那么簡(jiǎn)單，還需要對(duì)工程的施工要素、施工流程、驗(yàn)收準(zhǔn)備、材料的配備與采購(gòu)等進(jìn)行確定。因此設(shè)計(jì)的科學(xué)性將會(huì)對(duì)其成本控制帶來(lái)直接的影響。在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，一些設(shè)計(jì)成果沒(méi)有考慮周邊其他建筑區(qū)和政府規(guī)劃的影響，使得一棟樓的采光整體受損，并進(jìn)一步造成其在銷售階段不得不降價(jià)處理;另一些設(shè)計(jì)成果在材料采用方面沒(méi)有考慮環(huán)保要求，在驗(yàn)收時(shí)難以達(dá)標(biāo)，不得不翻工，增加了成本并延長(zhǎng)了工期，造成了較大的損失。

2.4? 施工管理不合理

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要階段，通常會(huì)占據(jù)數(shù)年時(shí)間，從地基的夯實(shí)到實(shí)現(xiàn)封頂和外墻的處理，分為很多子工程，涉及眾多的施工隊(duì)伍、施工材料、施工設(shè)備和施工防護(hù)措施，因此統(tǒng)籌兼顧、合理的管理就十分必要。在實(shí)踐中，員工技術(shù)不到位、員工態(tài)度較差、管理者不負(fù)責(zé)任、監(jiān)理不到位、材料質(zhì)量差、設(shè)備管理不善、各個(gè)工序之間的安排不合理等都會(huì)影響項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目成本。

3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題的解決對(duì)策

3.1? 開展充分的調(diào)研與可行性研究

在立項(xiàng)階段，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)聘請(qǐng)專家、委托市場(chǎng)調(diào)研公司深入調(diào)查、召開各種立項(xiàng)會(huì)議等方式進(jìn)行新項(xiàng)目的可行性分析，成立臨時(shí)的立項(xiàng)委員會(huì)，要求調(diào)研人員有充分的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐能力，委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目的所有影響因素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、各類風(fēng)險(xiǎn)的可能發(fā)生概率、各類風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行計(jì)劃的制定，以在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)。在進(jìn)行立項(xiàng)的同時(shí)，編制可行性報(bào)告，為后續(xù)的工程設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。

3.2? 嚴(yán)格控制競(jìng)拍流程

房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的市場(chǎng)化改革也使得其在獲得土地使用權(quán)方面有了更大的操作空間，對(duì)此開發(fā)商要根據(jù)立項(xiàng)階段對(duì)土地成本的預(yù)期，做好競(jìng)拍工作。首先要充分地了解競(jìng)拍的流程和規(guī)定;其次是根據(jù)自身的價(jià)格底線，以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分了解，制定合理的競(jìng)拍策略;最后在競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制工作人員的情緒，并嚴(yán)格防止工作人員與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手交流。

3.3? ?優(yōu)化工程設(shè)計(jì)

在獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)商要根據(jù)地塊的位置、周邊的建筑物與環(huán)境、地質(zhì)情況、政府規(guī)劃開展工程的設(shè)計(jì)。以住宅項(xiàng)目為例，首先要根據(jù)地形和周邊環(huán)境，對(duì)樓宇的數(shù)量、高度、小區(qū)內(nèi)部園林綠化等進(jìn)行綜合性地設(shè)計(jì)，以有限的土地，獲得最高的效益和附加值;其次要根據(jù)具體的樓宇分布進(jìn)一步設(shè)計(jì)建筑物的格局與戶型，使得更多的房間能夠獲得更好的采光與采風(fēng);再次對(duì)工程的施工流程進(jìn)行全面地設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)子工程之間的銜接進(jìn)行設(shè)置;最后對(duì)工程所用設(shè)備和材料進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于工程的設(shè)計(jì)，一定要統(tǒng)籌全局，有效地安排各個(gè)空間的銜接，各個(gè)時(shí)間段項(xiàng)目安排的銜接，使得材料能夠保質(zhì)保量，設(shè)備的安排更加妥善，最終使得工程成本能夠有效控制。

3.4? ?強(qiáng)化績(jī)效管理在施工階段的應(yīng)用

施工階段涉及眾多的人力物力，延續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)此建議引入績(jī)效管理機(jī)制。首先將每一個(gè)子工程落實(shí)到承包人，并進(jìn)一步對(duì)每一個(gè)施工隊(duì)的人員進(jìn)行工作的劃分，使得責(zé)任到人;其次將所有的工作的量度和質(zhì)量進(jìn)行量化，使得其可以考核;再次在工作完成之后對(duì)其達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行考核;最后對(duì)考核的結(jié)果進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)，對(duì)出現(xiàn)成本、質(zhì)量、工期不達(dá)標(biāo)的情況進(jìn)行費(fèi)用方面的懲罰，對(duì)超過(guò)預(yù)期完成的情況進(jìn)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以有效地激勵(lì)各個(gè)工程隊(duì)以最飽滿的激情更好地完成工作，降低成本。在績(jī)效管理措施的落實(shí)下，不僅有助于員工發(fā)揮最好的工作狀態(tài)，還有助于施工隊(duì)招募工作能力強(qiáng)和態(tài)度更好的員工，激勵(lì)其對(duì)員工進(jìn)行充分的培訓(xùn);有助于管理人員強(qiáng)化自己的工作職責(zé);有助于監(jiān)理方監(jiān)督所有的細(xì)節(jié)。在開展施工工作管理時(shí)，一定要注意不同子工程、不同施工隊(duì)之間的有效銜接，做好各個(gè)工作內(nèi)容上的交接。每一次交接都要求后續(xù)工作人員對(duì)前期工作成果進(jìn)行全面地檢查，對(duì)不合格的部分要求前期工作人員進(jìn)行完善，由此達(dá)到保質(zhì)保量的目的，避免了工程的翻修，間接地保障了工程的成本控制工作。

3.5? 建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用成本控制制度是綜合分析和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置合理性的重要手段。標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置的科學(xué)性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置自身標(biāo)準(zhǔn)成本中要對(duì)成本構(gòu)成進(jìn)行明確，成本構(gòu)成作為標(biāo)準(zhǔn)成本的核心內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實(shí)現(xiàn)。成本構(gòu)成中能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本的凈差和成本對(duì)比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對(duì)成本控制中存在的漏洞進(jìn)行評(píng)估從而有效地避免成本的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發(fā)在投資資金到位的基礎(chǔ)上對(duì)資金的撥付進(jìn)行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動(dòng)成本和增長(zhǎng)成本在作業(yè)成本法的應(yīng)用中有著重要的意義。

4? 結(jié)束語(yǔ)

通常而言，成本構(gòu)成及控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構(gòu)成要素中既可以包含建設(shè)總成本，同時(shí)也可以包含運(yùn)營(yíng)總成本，這種成本構(gòu)成問(wèn)題造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調(diào)配時(shí)會(huì)產(chǎn)生較多的問(wèn)題，因此房地產(chǎn)開發(fā)在進(jìn)行成本控制時(shí)首先要明確成本構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行成本控制。

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