許金婷

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，促進了城市化的進程，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模得到不斷壯大。不過，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動我國國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)和經(jīng)營方式上仍存在較多不足，不利于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟利益，以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)工程管理流程存在的問題進行詳細分析，其主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)前期的準備不充分、忽視相關許可規(guī)定、管理體制以及建立制度不夠規(guī)范。針對此些問題房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)流程做出相關優(yōu)化措施注重房地產(chǎn)項目的前期管理、遵守國家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定以及制定完善的長遠的施工計劃，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn) 工程管理 管理體制

引 言

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟波動過大。針對這一現(xiàn)象政府推出合理的政策對房地產(chǎn)市場進行有效的控制。而隨著人們生活水平的提升，大眾對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量提出了更高的要求，同樣這也是房地產(chǎn)行業(yè)的一大機遇和挑戰(zhàn)。因此，需要不斷加強房地產(chǎn)管理流程的力度。

一、房地產(chǎn)工程管理流程

普遍房地產(chǎn)的管理流程包括工程方案設計、施工圖設計、項目施工、項目驗收以及移交等階段，而房地產(chǎn)工程管理的流程也是整個房地產(chǎn)建設的計劃、組織、指揮以及控制的過程。因此，房地產(chǎn)工程的標準能夠達到預期的目標，其工程的質(zhì)量、進度以及成本能夠有效控制。

二、房地產(chǎn)工程管理流程的問題分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)前期的準備不充分。房地產(chǎn)的開發(fā)和管理涉及的范圍廣且復雜性較強，而房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作至關重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)對于開發(fā)前期的相關工作不夠重視，對于項目沒有進行深入的研究和調(diào)研，就進行盲目的開發(fā)，導致在開發(fā)過程中遇到一系列的難題。房地產(chǎn)開發(fā)前期的準備工作的好壞對工程方案設計、項目的施工以及工程的成本控制等會產(chǎn)生不同程度的影響[1]。如果對于工程的建設沒有在前期進行足夠的調(diào)研和論證工作，而是對于工程進行盲目的建造。導致工程的質(zhì)量、施工周期以及施工成本無法保證，項目開發(fā)無法順利進行，使得企業(yè)的經(jīng)濟利益受到影響。

（二）忽視施工許可規(guī)定。在房地產(chǎn)項目的建造中，部分房地產(chǎn)企業(yè)急于求成，為了在短時間內(nèi)完成項目的開發(fā)工作，對開發(fā)程序不重視，在未經(jīng)過相關部門許可的情況下，擅自就行工程建造。從而導致正在施工的工程面臨強制停工以及地方政府部門的巨額罰款，房地產(chǎn)的建造成本也在一定程度上提升[2]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)為了趕進度縮短工期，不按照國家的建筑政策規(guī)定進行工作，最終出現(xiàn)違規(guī)施工以及超時施工情況，房地產(chǎn)項目的安全無法得到保證。

（三）管理體制以及建立制度不夠規(guī)范。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不僅對前期的施工缺乏研究與調(diào)研工作，而且在管理體制上也沒有根據(jù)相關施工項目進行實時改進和規(guī)范，只是形式上的處理，對傳統(tǒng)的管理模式延續(xù)使用，導致房地產(chǎn)的管理無法得到有效的進行。而房地產(chǎn)由于缺乏完善的管理體制從而出現(xiàn)建造成本超出控制范圍、交房時間延期以及相關管理費用增多等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益以及社會效益產(chǎn)生不良影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)與相關圖紙設計者、監(jiān)理部門缺乏溝通，進而出現(xiàn)較多的復雜問題。比如，在工程的建造過程中圖紙不斷出現(xiàn)更改，工程的進度無法保證，建造成本提高[3]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制不健全，對施工地的管理無法規(guī)范進行，對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量以及進度產(chǎn)生不良影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程流程管理優(yōu)化措施

（一）注重房地產(chǎn)項目的前期管理。房地產(chǎn)的前期管理對于房地產(chǎn)的建造至關重要，其是房地產(chǎn)施工的基礎也是房地產(chǎn)工程管理流程的重要內(nèi)容，對整個工程的建造質(zhì)量、成本控制以及工程的進度有直接的影響。因此，需要加強房地產(chǎn)項目的前期管理工作。在房地產(chǎn)項目沒有建造前，要對其涉及的每個范圍進行充分考慮，并對該項目進行詳細的分析以及深度調(diào)研[4]。比如對房地產(chǎn)項目根據(jù)高層、中高層、別墅進行產(chǎn)品的定位、以及根據(jù)人車道設置、景觀、朝向進行項目規(guī)劃以及項目周邊的居住環(huán)境進行實地勘察。

（二）遵守國家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定。房地產(chǎn)工程在實際建造過程中應該以國家制定的房地產(chǎn)工程管理規(guī)定為具體施工原則，保證在施工過程中嚴格按照設計圖紙進行，而相關的開放程序、管理體制、項目資金也需要嚴格按照國家房地產(chǎn)管理規(guī)定進行。在房地產(chǎn)項目建造完成后，對于竣工圖相關施工單位要進行完善，對于房地產(chǎn)建造的質(zhì)量需要專業(yè)的監(jiān)測部門進行嚴格測試，對于工程進度需要詳細的分析和評價，有關房地產(chǎn)項目建造的資料以及設計圖紙需要納入檔案，將項目相關的檢驗報告上繳到相關的管理部門。不過，部分房地產(chǎn)企業(yè)在工程建造過程中不嚴格遵守國家房地產(chǎn)工程管理規(guī)定，從而在施工中遇到圖紙問題、管理問題、預算問題以及施工材料等問題，導致整個工程的質(zhì)量以及進度無法保證[5]。比如，在新鄉(xiāng)的某房地產(chǎn)開發(fā)中，開放商與消費者在2014年10月簽訂預定協(xié)議，并承諾小區(qū)房屋每平米售價將在3300～3500之間，但是由于開發(fā)商沒有嚴格遵守國家房地產(chǎn)工程規(guī)定，缺少相關開發(fā)資質(zhì)，在2016年3月才開始動工導致工程的進度停滯不前，并且將每平米的售價增加了500元，嚴重影響了工程的整體進度，侵害了其他人的權益。因此，需要嚴格按照國家房地產(chǎn)工程的管理規(guī)定進行施工，保證工程的質(zhì)量以及完成進度。

（三）制定完善的長遠的施工計劃。在房地產(chǎn)相關項目施工過程中，項目計劃對于施工的順利進行至關重要，因此，項目計劃必須具有完整性、科學性以及合理性。對于部分周期長的項目工程，可以制定一些合理性的短期施工計劃，并且保證短期計劃能夠按照規(guī)定完成，不影響整個項目的進度，然后在制定完善的長遠施工計劃。以短期施工計劃不斷推動工程長期計劃的完成，從而保證整個工程的進度與施工質(zhì)量。

結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民支柱性產(chǎn)業(yè)，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。因此，需要不斷完善房地產(chǎn)工程的管理的流程，針對房地產(chǎn)開發(fā)前期的準備不充分、忽視相關許可規(guī)定、管理體制以及建立制度不夠規(guī)范等現(xiàn)象，提出合理的解決措施：注重房地產(chǎn)項目的前期管理、遵守國家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定、制定完善的長遠的施工計劃，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1] 周聞伯. 遷安市發(fā)達房地產(chǎn)工程項目管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[D].東北大學，2016.

[2] 李輝. 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究[D].吉林大學，2015.

[3] 張珊珊. 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[D].山東大學，2014.

[4] 王作城. 廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

[5] 莫凌鋒. 房地產(chǎn)工程項目管理成熟度評價系統(tǒng)研究[D].天津大學，2017.