夏娟娟

【摘 要】 近幾十年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價格波動頻繁，使得房產(chǎn)價格的市場價值和賬面價值往往存在很大差異，市場價值往往會高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量則很難反映房地產(chǎn)的價值。基于此，財(cái)政部于2006年2月頒布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號--投資性房地產(chǎn)》，并從2007年1月1日開始實(shí)施。準(zhǔn)則第一次把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中間剝離出來并進(jìn)行單獨(dú)列示，在成本計(jì)量模式的基礎(chǔ)上有選擇地采用公允價值模式。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 公允價值計(jì)量模式 歷史成本計(jì)量模式

一、研究背景

隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入水平的不斷提高，人們的投資觀念發(fā)生了改變，投資活動的類型不斷增多，其中投資性房地產(chǎn)是人們的重要選擇之一，因此房產(chǎn)的價值計(jì)量變得尤為重要。近幾十年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價格波動頻繁，使得房產(chǎn)價格的市場價值和賬面價值往往存在很大差異，市場價值多會高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量則很難反映房地產(chǎn)的價值。另外，投資性房地產(chǎn)具有數(shù)額大、周期長、變現(xiàn)能力差以及高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，把它作為固定資產(chǎn)計(jì)量顯然是不合適的。

基于此，于2006年2月頒布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號--投資性房地產(chǎn)》，并從2007年1月1日開始實(shí)施。準(zhǔn)則第一次把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中間剝離出來并進(jìn)行單獨(dú)列示，在成本計(jì)量模式的基礎(chǔ)上有選擇地采用公允價值模式，但是在公允價值模式的采用上卻存在很多約束條件。盡管公允價值模式有很多限制條件，但是很好的彌補(bǔ)了成本計(jì)量的局限性，必然成為未來發(fā)展中的主要計(jì)量方式。

二、研究意義

自2006年準(zhǔn)則頒布之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，房價不斷攀升，若是企業(yè)對于房地產(chǎn)的價值采用公允價值進(jìn)行計(jì)量，則會增加資產(chǎn)的賬面價值，同時增加利潤。另一方面，公允價值計(jì)量彌補(bǔ)了成本模式的局限性，同時能夠更真實(shí)公允的反映上市公司投資性房地產(chǎn)的市場價值，有利于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者了解企業(yè)所持有資產(chǎn)的真實(shí)價值和使用狀況，從而增強(qiáng)會計(jì)信息的相關(guān)性和有用性。

三、我國投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式使用現(xiàn)狀

大多數(shù)會計(jì)學(xué)者專家都預(yù)測大部分公司在兩種計(jì)量模式之間選擇時會傾向于公允價值計(jì)量模式。但事實(shí)與學(xué)者專家的預(yù)期并不一致，從我國現(xiàn)實(shí)情況來看，雖然每年采用公允價值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但所占的比例一直不太高。如表1所示。

根據(jù)以上表格來看，在過去幾年中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在不斷增加，使用公允價值計(jì)量的公司數(shù)量也在不斷擴(kuò)大，在總體來說增速較為緩慢，且公允價值計(jì)量模式所占比例較低。針對這種情況，本文認(rèn)為公司在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時，仍傾向于選擇歷史成本模式。

四、公允價值計(jì)量模式使用較少原因

公允價值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中使用較少的原因主要有公允價值模式使用條件嚴(yán)格、信息獲取成本較高、我國關(guān)于公允價值的制度準(zhǔn)則還未完善，估計(jì)技術(shù)和方法不健全等，在公允價值計(jì)量模式使用過程中存在的限制條件和困難問題，阻礙了企業(yè)在投資性房地產(chǎn)中對公允價值計(jì)量模式的運(yùn)用。

1.公允價值模式使用條件嚴(yán)格。新準(zhǔn)則規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量需要滿足兩個條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;②企業(yè)能夠在活躍市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他有關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計(jì)。根據(jù)規(guī)定，如果無法同時滿足以上兩個要求，那么企業(yè)將不能采用公允價值模式。實(shí)際上，獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格的難度不容小覷，不同的地區(qū)、不同方位以及不同樓層的價格都有差別，想要找到活躍市場不是一件簡單的事。除此之外，準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦使用了公允價值計(jì)量模式，則不能改為成本模式。因此大部分公司根據(jù)自身情況進(jìn)行對比選擇后，最后仍采用成本模式。

2.信息獲取成本較高。由于我國當(dāng)前市場不夠完善，公允價值的獲取所依靠的公開市場報(bào)價就很難得到。因此，采用公允價值模式的上市公司需要花費(fèi)大量成本，聘請專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，這勢必會增加企業(yè)的信息獲取成本。相比于歷史成本模式，公允價值模式會使企業(yè)投入成本增加，進(jìn)而降低企業(yè)采用公允價值模式的積極性，轉(zhuǎn)而使用歷史成本模式。

3.有關(guān)公允價值制度準(zhǔn)則還未完善。目前，我國有關(guān)公允價值計(jì)量的會計(jì)制度準(zhǔn)則仍不完善，法律體系具有不確定性，這使得很多企業(yè)對公允價值計(jì)量的使用望而卻步。同時，房地產(chǎn)行業(yè)對房地產(chǎn)的定價體系也不夠完善，政策缺乏穩(wěn)定性，房地產(chǎn)環(huán)境有較強(qiáng)的未知性，房地產(chǎn)的當(dāng)期價格可能會因?yàn)檎叻傻淖兓a(chǎn)生大幅上漲或下跌，從而增加了企業(yè)對房地產(chǎn)公允價值預(yù)估的難度。

五、公允價值計(jì)量模式使用建議

公允價值模式能夠?qū)崿F(xiàn)對投資性房地產(chǎn)實(shí)際價值最有效的計(jì)量，采用公允價值計(jì)量模式是未來發(fā)展的趨勢。在推廣使用公允價值計(jì)量模式的過程中，要應(yīng)當(dāng)借鑒國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，對相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則加以改進(jìn)，更好地規(guī)范企業(yè)公允價值的計(jì)量;進(jìn)一步簡化計(jì)量模式轉(zhuǎn)換過程的流程和技術(shù)操作;建立專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與會計(jì)界的合作，同時探戈審核評估機(jī)構(gòu)的評估資質(zhì)，以確保評估的正確性;加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，建立完備的監(jiān)管體制。

【參考文獻(xiàn)】

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