楊磊

【摘 要】 當(dāng)今城市的競(jìng)爭，已演變?yōu)槿瞬诺母?jìng)爭。為加大人才吸引力度，并且能夠留住人才，各個(gè)城市大力推行人才租賃住房政策。為籌集到充足的人才住房，部分城市設(shè)立租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)均面臨融資的問題。政府注資、地方政府專項(xiàng)債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金是當(dāng)前的主要融資渠道，但在實(shí)際應(yīng)用中或多或少存在一定的局限性。如何拓寬融資渠道，建立多元化的融資體系是租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)亟待解決的問題。

【關(guān)鍵詞】 租賃 人才住房 融資渠道

當(dāng)前，國內(nèi)各大城市的人才爭奪戰(zhàn)正愈演愈烈。為吸引人才并留住人才，許多城市紛紛出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中最具吸引力的政策之一是提供租賃型人才住房。為此，部分城市專門組建人才住房籌集、建設(shè)和運(yùn)營管理公司。人才住房需求大、數(shù)量多，涉及資金量巨大，對(duì)于如何解決長遠(yuǎn)發(fā)展的資金制約瓶頸問題，關(guān)乎人才住房專營機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)乎租賃型人才住房事業(yè)的可持續(xù)性。因此，加強(qiáng)對(duì)租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)融資渠道問題研究意義深遠(yuǎn)和重大。

一、租賃型人才住房融資現(xiàn)狀

因提供租賃型人才住房是政府主導(dǎo)的一項(xiàng)工作，當(dāng)?shù)卣⑷胭Y本金到人才住房專營機(jī)構(gòu)，從股權(quán)角度解決了部分資金問題。但是地方政府財(cái)力有限，不能承擔(dān)所有的人才房資金需求，因此需要補(bǔ)充其他的融資渠道，例如地方政府專項(xiàng)債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金等。

地方政府專項(xiàng)債是以政府作為專項(xiàng)債券的發(fā)行主體，對(duì)項(xiàng)目要求為具有一定收益的公益性項(xiàng)目，且具有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來源。租賃型人才住房符合地方政府專項(xiàng)債的發(fā)行條件。作為一種低利率、長期限的由政府財(cái)政主導(dǎo)實(shí)施的融資方式，是租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)重要的債務(wù)融資渠道之一。

國家開發(fā)銀行作為國內(nèi)主要的政策性銀行之一，長期致力于為與國計(jì)民生相關(guān)的重點(diǎn)項(xiàng)目提供融資支持，具有貸款期限長、利率水平相對(duì)較低、貸款發(fā)放保障能力強(qiáng)等多種優(yōu)勢(shì)。通過國家開發(fā)銀行發(fā)放項(xiàng)目貸款，保證人才房項(xiàng)目建設(shè)資金需求，是可行的融資渠道之一。

房地產(chǎn)投資信托基金作為一種創(chuàng)新的金融工具，通過基金化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)租賃型人才住房資產(chǎn)的流通，打通資本市場(chǎng)運(yùn)作平臺(tái)、提高存量項(xiàng)目資產(chǎn)的流動(dòng)性，形成滾動(dòng)開發(fā)模式，從而幫助租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)緩解資金壓力，形成穩(wěn)定的中長期融資機(jī)制。目前，廣東省深圳市、海南省?？谑械南嚓P(guān)企業(yè)已有房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品順利發(fā)行，解決了存量人才房資產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)的問題。

二、存在的問題

租賃型人才住房所需的資金量巨大，僅依靠政府投入資本金、地方政府專項(xiàng)債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資基金等渠道融資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足籌集、建設(shè)和管理過程中的資金需求?，F(xiàn)有的融資渠道存在一些局限性。由于租賃型人才住房項(xiàng)目存在投資回收期長、利潤率低甚至為負(fù)等特點(diǎn)，因此不能滿足一般的商業(yè)銀行貸款要求。

從股權(quán)融資的角度看，政府的財(cái)力有限，不可能兜底承擔(dān)巨額的資金需求。股東投入資本金或注入一定規(guī)模的房屋資產(chǎn)后，往往要求租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)企業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作。

地方政府專項(xiàng)債額度有限、對(duì)項(xiàng)目有特定的要求，不是所有的人才住房項(xiàng)目都符合發(fā)行條件，僅能滿足部分項(xiàng)目的資金需求，例如在棚戶區(qū)改造工程中配建人才住房項(xiàng)目。

國家開發(fā)銀行的項(xiàng)目貸款，不能用于支付通過招拍掛取得的“只租不售”土地地價(jià)款，不支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，且受資金面政策影響較大，隨著政策調(diào)整而調(diào)整，不能始終保證享有優(yōu)惠利率。

房地產(chǎn)投資基金在發(fā)行過程中，交易環(huán)節(jié)較多，涉及多種稅費(fèi)，目前無相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，無形中增加了融資成本。

三、 構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道

租賃型人才住房，是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的創(chuàng)新實(shí)踐，也是落實(shí)租購并舉政策的具體舉措。人才住房專營機(jī)構(gòu)在資金方面，需要使用的資金量巨大，且資金的使用呈現(xiàn)“前低后高”的特點(diǎn)。專營機(jī)構(gòu)成立初期，人才住房項(xiàng)目拓展、規(guī)劃設(shè)計(jì)等需要一定的時(shí)間，隨著項(xiàng)目的大規(guī)模推進(jìn)，資金需求會(huì)急劇增加。人才住房資金流動(dòng)性差，該類項(xiàng)目屬于政府的民生工程，項(xiàng)目投資金額巨大、周期較長，資金回報(bào)率很低。在租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展中，提早規(guī)劃、構(gòu)建好多元化的融資渠道，對(duì)于保障項(xiàng)目資金需求，推進(jìn)租賃型人才住房政策落地具有重大意義。

基于目前的融資渠道已不能很好滿足人才住房資金需求的現(xiàn)狀，需要積極拓展其他資金渠道，構(gòu)建起股權(quán)、債券、綜合模式等融資體系。

（一）股權(quán)融資

在政府以貨幣資金形式注入資本金后，財(cái)力有限的情況下，再繼續(xù)增加貨幣資本金的可行性較小。政府擁有保障性住房的商業(yè)配套設(shè)施、商品房小區(qū)中的配建人才住房等實(shí)物房產(chǎn)資源，這些資產(chǎn)能帶來一定的現(xiàn)金流，可將這些實(shí)物房產(chǎn)以作價(jià)出資的方式分批注入人才住房專營機(jī)構(gòu)，從股權(quán)角度，解決現(xiàn)金流不足的問題。

（二）債務(wù)融資

在用好政策性銀行項(xiàng)目貸款的同時(shí)，可以補(bǔ)充其他的債務(wù)融資渠道。非公開定向債務(wù)融資工具是銀行間債務(wù)市場(chǎng)以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務(wù)融資工具，是債券市場(chǎng)重要的創(chuàng)新工具之一，為人才住房融資提供新模式。中期票據(jù)期限短（最長不超過10年）、利率相對(duì)較高，但也是債務(wù)融資的重要方式之一。企業(yè)債券需滿足近三年連續(xù)盈利等，用于固定資產(chǎn)投資的債券發(fā)行額不得超過項(xiàng)目總投資60%，發(fā)行向國家發(fā)改委申報(bào)?；谌瞬抛》孔赓U業(yè)務(wù)期限長、收益率較低等特點(diǎn)，非公開定向債務(wù)融資工具、中期票據(jù)和企業(yè)債券等可作為債務(wù)融資工具，按照資金需求情況靈活使用。

（三）綜合融資

1. 推動(dòng)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，專項(xiàng)服務(wù)于住房租賃市場(chǎng)，以住宅政策性金融機(jī)構(gòu)為主體，利用政策性金融工具對(duì)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)無法或者不愿意參與的租賃住房行業(yè)提供資金支持。住宅政策性金融機(jī)構(gòu)可以通過政府信用背書籌集資金，為租賃住房的建設(shè)、收購和運(yùn)營及時(shí)提供長期的低成本融資，解決制約人才住房專營機(jī)構(gòu)發(fā)展的核心問題。同時(shí)，住宅政策性金融機(jī)構(gòu)可以運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金等金融工具，有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)利用和輕重資產(chǎn)分離，持續(xù)推動(dòng)租賃型人才住房事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2.資產(chǎn)證券化是人才住房的重要融資手段，而資產(chǎn)證券化的重要手段之一是房地產(chǎn)投資信托基金。探索以低回報(bào)的人才住房資產(chǎn)直接對(duì)接創(chuàng)新型房地產(chǎn)投資信托基金，將成熟運(yùn)營的人才住房“上市”，回籠資金用于下一期人才住房的投資建設(shè)，形成“開發(fā)-運(yùn)營-房地產(chǎn)投資信托基金上市資金回籠-開發(fā)-運(yùn)營”的投資閉環(huán)。

3.積極嘗試引入保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金追求長期、穩(wěn)定的回報(bào)，且能提供的資金量大，契合人才住房籌集建設(shè)的資金需求，因此，人才住房專營機(jī)構(gòu)可積極嘗試通過長期戰(zhàn)略合作模式，引入保險(xiǎn)資金，支持人才住房事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

4.探索政府和社會(huì)資本合作模式融資。該模式能有效緩解政府財(cái)政壓力，拓寬融資渠道。租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)是政府投資背景的公司，需要一些優(yōu)惠政策吸引和鼓勵(lì)社會(huì)資本的廣泛參與，與市場(chǎng)其他主體雙向結(jié)合的機(jī)制能夠充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)束語

租賃型人才住房專營機(jī)構(gòu)，作為一類新生機(jī)構(gòu)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。資金問題，是該類機(jī)構(gòu)遇到的棘手問題。本文對(duì)當(dāng)前人才住房融資現(xiàn)狀進(jìn)行了分析并指出了存在的問題，在此基礎(chǔ)上提出了構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道的觀點(diǎn)。希望對(duì)今后越來越多的人才住房專營機(jī)構(gòu)提供融資借鑒和參考，不斷提高國內(nèi)租賃型人才住房籌集、建設(shè)和運(yùn)營管理的資金融通水平。

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