王志宇

【摘 要】 股權(quán)收購方式在房地產(chǎn)項目收購中非常流行。企業(yè)以股權(quán)收購的實質(zhì)是獲得土地、房產(chǎn)資源，擴大布局范圍，進而獲得較高利潤。由于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的稅負較高，從稅法的角度來講，稅務風險關(guān)系到收購的成敗與否。在房地產(chǎn)并購當中，土地增值稅是所有稅種當中稅負最重的稅種，因此本文僅討論房地產(chǎn)項目并購中的土地增值稅問題。

【關(guān)鍵詞】 股權(quán)收購 土地增值稅

一、土地增值稅基本內(nèi)容

（一）土地增值稅納稅義務人及征稅范圍

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種財產(chǎn)稅。從土地增值稅的定義來看，只要是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得轉(zhuǎn)讓對價的單位和個人，都是土地增值稅納稅義務人。土地增值稅納稅義務人不論自然人、法人;不論經(jīng)濟性質(zhì);不論內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個人;不論部門，因此納稅義務人范圍很廣。

土地增值稅是針對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為進行征稅?；菊鞫惙秶ǎ?/p>

1.單純轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（包括出售、交換和贈與）;

2.將地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

3.存量房地產(chǎn)的買賣。

其實區(qū)分土地增值稅的征稅范圍有一個非常關(guān)鍵的標志，就是看土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更。從物權(quán)法角度講，就是看是否發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。

（二）土地增值稅稅率及稅額計算

檔次 級 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計算公式

1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0% 土地稅額=增值額*30%

2 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%

3 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%

4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：

轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) 扣除項目

（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁

（一）轉(zhuǎn)讓方利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓巧避土地增值稅

北京甲房屋租賃有限公司（以下簡稱甲公司）系境外股東乙有限公司（以下簡稱乙公司）的全資子公司，工商登記的經(jīng)營范圍為出售、出租自有住房及物業(yè)管理。甲公司在北京中關(guān)村擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓，系2010年購入，購入時的成本總計2.7億元，發(fā)票原件丟失，僅有復印件。2015年10月，出于資金需要，乙公司擬出售甲公司在北京中關(guān)村的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評估后的市場價值為8.3億元，考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務成本，乙公司與收購方深圳丙集團股份有限公司（以下簡稱丙公司）達成協(xié)議，以7.3億元的價格向丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司100%股權(quán)，丙公司以現(xiàn)金形式向乙公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月，丙公司通過甲公司對外出售該批住宅及商業(yè)寫字樓，總計售價為9.8億元。

本案屬于典型的轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避營業(yè)稅（交易之時，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍屬營業(yè)稅征稅范圍）、土地增值稅。對于營業(yè)稅及營改增之后的增值稅問題，本文暫不討論，本文僅探討土地增值稅問題。對于轉(zhuǎn)讓方而言，如果按照該批住宅及商業(yè)寫字樓市場價格8.3億元，直接以資產(chǎn)出售方式向收購方轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務，土地增值稅稅額高達2.09億元，具體計算如下：

考慮到巨額的土地增值稅負擔，轉(zhuǎn)讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司，雖然在轉(zhuǎn)讓價款吃虧1億元，但乙公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將土地增值稅轉(zhuǎn)嫁于收購方丙公司，從而足足節(jié)省了2.09億元土地增值稅。

本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方規(guī)避土地增值稅義務的關(guān)鍵在于本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于土地增值稅征稅范圍?！锻恋卦鲋刀悧l例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)該條，原則上，單位和個人只有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才屬于土地增值稅的征稅范圍，轉(zhuǎn)讓股權(quán)并非土地增值稅征稅范圍。本次交易系股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍，也就談不上征收土地增值稅了。

（二）國稅函[2000]687號文

那么是否能夠簡單認為納稅人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)一定不在土地增值稅征稅范圍之列？不一定，2000年，《國家稅務總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號文）就深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)的問題對廣西壯族自治區(qū)地方稅務局作出過批復，認為這兩家公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，根據(jù)實質(zhì)課稅原則，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。其實國稅函[2000]687號文出臺后，引起了很大爭議，實踐中，各省市地方稅務機關(guān)也不一定按照國稅函[2000]687號文的精神對轉(zhuǎn)讓方課征土地增值稅。關(guān)于國稅函[2000]687號文的爭議問題，筆者將另行撰文進行分析。

三、收購方的土地增值稅陷阱

（一）收購方不能將股權(quán)收購成本作為土地增值稅扣除項目

一般來說，相較資產(chǎn)收購，股權(quán)收購手續(xù)簡單，交易迅捷，而且在收購目標土地的交易中，交易各方還可以通過股權(quán)收購規(guī)避《城市房地產(chǎn)管理法》第39條關(guān)于在土地轉(zhuǎn)讓過程中，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上的規(guī)定，有利于投資者盡早轉(zhuǎn)讓項目。然而，股權(quán)收購往往存在很多稅務陷阱，轉(zhuǎn)讓方有很大機會將稅負轉(zhuǎn)嫁于收購方。就土地增值稅而言，收購方以股權(quán)收購目標公司股權(quán)從而間接受讓目標土地或房產(chǎn)后，如果將來通過被收購的目標公司直接出售目標土地或房產(chǎn)，在計算土地增值稅扣除項目金額時，只能以該目標土地或房產(chǎn)的歷史成本為依據(jù)，股權(quán)收購成本不能作為扣除項目計算依據(jù)。房地產(chǎn)股權(quán)收購項目一般都是存量房地產(chǎn)，因此收購項目的歷史成本要么是按照重置成本乘以成新率的評估價進行確定，要么在有原始發(fā)票的情況下按照發(fā)票價格確定。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對單位或個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目的金額。無論是按照評估價格還是按照購房發(fā)票確定的價格一般都要低于收購方的股權(quán)收購成本。這就導致收購方的股權(quán)收購成本不能作為計算土地增值稅扣除項目的依據(jù)，而必須以低于股權(quán)收購成本的目標房地產(chǎn)歷史成本作為計算土地增值稅扣除項目的依據(jù)，從而承擔了本應由轉(zhuǎn)讓方負擔的那部分房地產(chǎn)增值額對應的土地增值稅稅款。

（二）股權(quán)收購成本不能作為土地增值稅扣除項目的原因

股權(quán)收購成本之所以不能作為土地增值稅扣除項目金額，是因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征稅范圍，既然國家稅務機關(guān)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有對轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅，自然也就不予許股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收購方在將來出售房產(chǎn)或土地時將股權(quán)收購成本作為扣除項目金額。這是房地產(chǎn)項目收購中收購方“買股權(quán)，賣資產(chǎn)”吃悶虧的最根本原因。

根據(jù)《土地增值稅條例》第二條，本案中的收購方丙公司以人民幣7.3億元的價格收購甲公司股權(quán)，再通過甲公司以人民幣9.8億元的價格對外出售該批住宅及寫字樓，屬于土地增值稅征稅范圍，應當繳納土地增值稅。計算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應繳納的土地增值稅時，扣除項目金額不是以股權(quán)收購價7.3億元為基礎(chǔ)，而是以該批房地產(chǎn)歷史成本2.7億元為基礎(chǔ)，再加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費進行確定的。具體計算如下：

從測算表中可以看出，收購方此次房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中，土地增值稅適用的稅率為最高稅率檔60%，測算后的土地增值稅稅額高達2.79億元。這個項目收購方丙公司股權(quán)收購成本為7.3億元，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收入9.8億元，毛利2.6億元，但土地增值稅稅費2.79億元，直接導致項目虧本，因此，丙公司這次收購就是一次失敗的收購。