韓虎妹

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國名經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也隨著“營改增”稅收制度的改革，開始落實“營改增”稅收制度，但是，從房地產(chǎn)行業(yè)開始落實這個政策。這篇文章主要將“營改增”稅收制度對房地產(chǎn)的稅負影響進行分析，同時也提出相對應的解決方案。

關鍵詞：房地產(chǎn) ?營改增 ?稅負影響 ?應對措施

“營改增”稅收改革政策對我國的多個行業(yè)都有一定的影響，包括交通運輸業(yè)、郵政行業(yè)、電信業(yè)等等。而作為我國經(jīng)濟支柱房地產(chǎn)行業(yè)的稅收相關問題也受到困擾。因此，這篇文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況對“營改增”改革進行研究，研究“營改增”改革政策對房地產(chǎn)稅收的影響。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

“營改增”的納稅方式在一定的程度上影響且改變了價格體系，企業(yè)由“價內(nèi)稅”的交稅方式變更為“價外稅”，確立了增值稅進項和銷項的抵扣關系，順其自然房地產(chǎn)企業(yè)也會自覺的調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)。“營改增”對房地產(chǎn)的影響較大，其中有一大影響，就是有效且高效的推進房地產(chǎn)企業(yè)的更新，優(yōu)勢者勝出，劣敗者淘汰，就是所謂的優(yōu)勝劣汰，勝者為王敗者為寇?！盃I改增”新政策實施之后繳稅方式也發(fā)生了改變，過去的繳稅方式計算方法比較簡單，就是按照財務部門已經(jīng)規(guī)定好的稅率計算?！盃I改增”政策改革之后，稅收計算方式改變?yōu)榘凑者M項抵扣的方法，所以現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)就要重新規(guī)劃，改變之前的粗狂經(jīng)營模式，加強集約化管理模式。與此相比之下，那些規(guī)模小，運營不正規(guī)的小型房地產(chǎn)企業(yè)，他們企業(yè)的力量小，不足以支撐“稅改增”的稅收新政策，所以被那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)遠遠甩在后面，望塵莫及，應該繳納的賦稅不僅沒有減少，反而在增加，這便達到了整合的優(yōu)勝劣汰的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的規(guī)劃建議

（一）開發(fā)成本的稅收籌劃

在實際情況中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都需要很長時間，這之間必定會消耗大量的成本。所以，我們要在施工前就需要做好實施計劃，對項目的每一個實施開工，細致到每一個環(huán)節(jié)的規(guī)劃與實施，并結(jié)合實際情況對成本進行科學預估。項目的具體耗材，人力物力所有的成本費用，都科學預估，并且在施工時根據(jù)預算落到實處，盡可能的減少成本。與此同時，“營改增”主要就是扣除增值稅，故在建設過程中，可以均攤成本，這樣便可以抵消增值稅，減小企業(yè)相應的稅務負擔。

（二）對經(jīng)營環(huán)節(jié)做出合理的稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在經(jīng)營環(huán)節(jié)進行稅收籌劃的時候，可以從一下幾個方面出發(fā)來進行：第一，在施工環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)建筑商在采購施工材料的過程中可以對建筑材料的價格進行對比，然后從一般納稅人那里獲得建筑材料的增值稅發(fā)票。如果存在不能抵扣的增值稅發(fā)票，或者建筑材料能進行扣的稅率比較低時，我們可以與材料供應商進行議價，從而在最大程度上控制建筑材料的成本。同時，我們在聘請勞務人員的過程中，要盡量從專業(yè)的勞務公司那里獲得勞動力，從而得到相應的增值稅發(fā)票，從而能夠進行抵扣，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。第二，我們應該在銷售環(huán)節(jié)進行房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅屬于價外稅，，因此在進行房地產(chǎn)項目的銷售定價時，應該重點考慮不包含稅收收入以及稅收扣除項目對房地產(chǎn)土地增值稅的影響。另外在進行營改增只會，房地產(chǎn)公司主要是對企業(yè)的營業(yè)稅和增值稅的稅負進行了對比分析，因此在獲得了合法票據(jù)的基礎上，一些項目毛利較高的增值稅甚至會高于營業(yè)稅，否則就會出現(xiàn)相反的情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行定價的時候，應該充分考慮項目銷售中的兩個重點稅負，即增值稅和土地增值稅對企業(yè)稅負的所造成的影響。同時，房地產(chǎn)公司可以單獨設立裝修公司，對于裝修公司來說，只需要繳納增值稅，而不用繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)公司可以將一部分的利潤轉(zhuǎn)接到裝修公司中，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負。第三，應該是在持有環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)項目進行稅收籌劃，在實施營改增之后，因為增值稅主要是按照差額進行征稅，能夠有效的避免營業(yè)稅出現(xiàn)重復征收的情況，同時房地產(chǎn)所得稅是向產(chǎn)權(quán)所有人征收的，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)租的方式來完成不動產(chǎn)的租賃，從而用比較低的價格來將這個租賃給一些相關的企業(yè)。隨后再通過裝修的方式來增加房地產(chǎn)項目的附加值，最后將其租賃給其他的客戶從而實現(xiàn)不增加增值稅稅負的前提下，能夠有效的降低房產(chǎn)稅。

（三）提高對“營改增”政策的重視力度，優(yōu)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)將調(diào)整不合理的稅收現(xiàn)象作為“營改增”政策的主要目的，為保持其平衡，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)更加重視“營改增”政策。必要時對相關工作人員全面進行培訓，使其對稅收政策全面的了解，讓每一個房地產(chǎn)的工作人員都對“營改增”政策有一定的理解，這樣才可以更好的落實政策并且實施。

（四）加強培訓，有效應對納稅籌劃風險

“營改增”稅收政策不僅對房地產(chǎn)行業(yè)的核算有著重大影響，還提升了稅收的風險，所以企業(yè)要加強對財務人員的培訓和管理以解決房地產(chǎn)的稅收問題。房地產(chǎn)企業(yè)要對相應員工進行新稅收政策的知識和技能等多方面的培訓，為了有納稅風險時能夠及時有效的應對。在對財務人員的培訓中，主要用講課的方式普及新稅收政策，并進行相對應的考核，以此保證所有員工對新稅收政策的各項條例的很熟悉。

三、結(jié)束語

從“營改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)實施以來，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的道路上面臨一定的挑戰(zhàn)。所以要加強稅收政策對稅負情況的影響分析，針對可能發(fā)生的問題和風險，做好萬全準備，才有利于新政策的落實，降低賦稅負擔。

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