艾宇

摘要：在我國現(xiàn)今的經(jīng)濟環(huán)境之中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多的問題，尤其是該行業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險問題尤為突出，所以本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前經(jīng)營狀況，并根據(jù)當(dāng)下的經(jīng)濟背景，首先對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)存特點與缺陷進(jìn)行論述，并對其財務(wù)風(fēng)險的防范提出相關(guān)合理的建議，從而構(gòu)建由外到內(nèi)的財務(wù)風(fēng)險防控體系，從而希望能對商業(yè)地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理水平的提高有所幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險防控

伴隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也受到了一定影響，并且由于國家關(guān)于土地與金融方面的政策趨緊，導(dǎo)致現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走勢不明。而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型行業(yè)，該類行業(yè)資金投量大，但是回轉(zhuǎn)速度也慢，這使得就現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來說，其本身存在償債能力就不強與抗風(fēng)險能力不足的缺陷，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高。同時在外部政策環(huán)境中，我國政府依據(jù)當(dāng)今的后金融時代特征，隨之出臺的各種政策對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在總體上來說較為不利，所以說從外部來說商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在增加。所以本文將從各個方面對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行研究討論，并提出防控體系構(gòu)建的建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理特點以及存在的問題

（一）資金回收期長

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度較為緩慢，這是因為其開發(fā)過程過于較為漫長，一個項目的主要流程主要有以下四個階段：第一階段是征地;第二階段是土地開發(fā);第三階段是房屋開發(fā);第四階段是竣工銷售以及物業(yè)。在以上四個階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現(xiàn)實情況之中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為了加快資金回籠速度，會在第三階段房屋開發(fā)中進(jìn)行預(yù)售，讓部分資金提前回籠。，但資金正式回籠的時間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業(yè)資金的回收期較長，導(dǎo)致不可控因素增加。

（二）財務(wù)杠桿過度使用

因為大部分公司并無足夠的現(xiàn)金，而本行業(yè)又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財務(wù)杠桿方式進(jìn)行運作。但這種財務(wù)杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時候維持公司運作，并提高稅盾效應(yīng);不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動性，公司一旦面臨危機，則會產(chǎn)生無錢還債的現(xiàn)象，造成巨大的債務(wù)壓力。

（三）變現(xiàn)能力不足

如上所述，現(xiàn)實中大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營往往是通過舉債的方式進(jìn)行的，但這種方式需要企業(yè)擁有較高的變現(xiàn)能力，所以一旦在企業(yè)進(jìn)行借款時自身相應(yīng)的資產(chǎn)與借款不匹配，就會使得公司無法籌到資金，導(dǎo)致短期資金不足。而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，其主要流動資產(chǎn)就是存貨。而按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品以及非開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地;非開發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。從上述的各類產(chǎn)品來看，都面臨著不易變現(xiàn)的困境，這導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流動性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現(xiàn)金流不穩(wěn)定

現(xiàn)金流對任何公司來說，都是幫助其正常運轉(zhuǎn)的重要保障。但是當(dāng)今大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流并不穩(wěn)定，存在一年高、一年低的現(xiàn)象。這其中之一的原因是商業(yè)地產(chǎn)公司面對項目流程時間較長的困境，會采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預(yù)售的方法在項目進(jìn)行中就能把資金回籠。但是各個開發(fā)項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，從而產(chǎn)生現(xiàn)金流不穩(wěn)定的現(xiàn)象產(chǎn)生。而另外一個原因則是企業(yè)投入收益現(xiàn)金流也存在不均衡的問題。所以現(xiàn)金流不穩(wěn)定這一問題導(dǎo)致企業(yè)在現(xiàn)金流高的那年產(chǎn)生大量的現(xiàn)金冗余，而低的那一年企業(yè)則面臨償債風(fēng)險，最后使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運行無法得到保障。

（五）項目調(diào)整能力較弱

由上述我們可以得知，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，因此其管理周期也相對較長。所以對項目的調(diào)整較為困難，另外，對項目轉(zhuǎn)手的要求也較高，因此資金被投入到一定的項目之中時，一旦一些不確定因素失控，就會使得項目面臨遲滯的狀態(tài)，現(xiàn)金鏈也會遭到斷裂的風(fēng)險，給企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)造成了一定的阻礙。

二、風(fēng)險防控體系構(gòu)建

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如果想要健康發(fā)展下去，就一定要構(gòu)建相關(guān)的風(fēng)險防控體系，并以此為基礎(chǔ)對日常財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行針對性的管理，從而控制控制財務(wù)風(fēng)險并減少企業(yè)的相關(guān)的利益損失。

（一）償債風(fēng)險控制

償債的風(fēng)險屬于財務(wù)風(fēng)險，是由于企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中由于某些因素導(dǎo)致其無法對一些債務(wù)進(jìn)行清償所導(dǎo)致的。通過上文分析我們可以得知，商業(yè)地產(chǎn)公司的負(fù)債率高是由于其自身相當(dāng)高的償債風(fēng)險所導(dǎo)致的。所以，為避免償債風(fēng)險的增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有必要對自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理安排。所以在企業(yè)的運行過程中，應(yīng)當(dāng)加大對籌款渠道的重視，從而選擇一個較為合理的渠道進(jìn)行籌集款項。而對于企業(yè)自身的負(fù)債率也應(yīng)當(dāng)有一個確定的值，那就是同該企業(yè)的償債能力能夠相互匹配。

（二）加強資金流動性

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性的風(fēng)險，由于其固有特性，導(dǎo)致企業(yè)將會面臨流動資金與負(fù)債不相匹配的困境，要想妥善的解決該問題，就需要對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行合理的拆分，從而有效整合未來的資金流與期限。另外一方面，對本企業(yè)的自身負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的對于流動性風(fēng)險的防范能力。所以在此情境中，商業(yè)地產(chǎn)公司利用對沖法進(jìn)行一定的融資，從而使得資金缺口得到不斷地縮減。

不過因為債務(wù)償債口是固定不變的，而未來資金缺失相對不確定的，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能達(dá)到完美的匹配，也就使得在現(xiàn)金流不穩(wěn)定的情況下面臨一定的財務(wù)危險。所以想要降低這種風(fēng)險，就要對現(xiàn)金流加強重視，不斷增加現(xiàn)金的流動性，不過現(xiàn)金流動性一旦增加就會導(dǎo)致企業(yè)的收益會在一定程度上降低，為了避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行流動性資產(chǎn)組合。這樣才能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司資金需求進(jìn)行有效的保障。

（三）盈利風(fēng)險控制

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營當(dāng)中，由于銷售的效果不好，使得企業(yè)的利潤降低，進(jìn)而令企業(yè)很可能遭受到一定的風(fēng)險。這是因為導(dǎo)致盈利風(fēng)險的因素是成本的上升、收入的減少。正因如此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對盈利風(fēng)險的控制，第一方面應(yīng)當(dāng)科學(xué)定價，對于企業(yè)的變現(xiàn)能力和變現(xiàn)效率深深的受到價格變動的影響，所以在商品房開發(fā)之后，管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)該商品房的所在地區(qū)的實際發(fā)展情況，對扣板的質(zhì)量、品質(zhì)、價格彈性以及競爭樓盤進(jìn)行綜合分析，從而增強定價的科學(xué)性。另外一方面，促銷的方式也應(yīng)當(dāng)合理。開展合理的宣傳活動，有助于商業(yè)地產(chǎn)公司提高自身的銷量，譬如采取廣告、宣傳導(dǎo)報、人員推銷等方式進(jìn)行宣傳，將企業(yè)項目的信息通過不同的渠道傳遞到消費者手中，從而讓消費者對本企業(yè)的項目進(jìn)行全方位的了解。因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)這種特殊性，使得銷售變得十分關(guān)鍵，所以企業(yè)對于銷售一定要加強重視，從而擴大資金流入。

（四）加強內(nèi)審

對于財務(wù)風(fēng)險的防控，不僅要從資金上著手，還應(yīng)當(dāng)對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部加強管控，加強內(nèi)部的控制對財務(wù)風(fēng)險的防范起著重要作用。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對內(nèi)審制度進(jìn)行一定的完善。在內(nèi)審制度的實施當(dāng)中，內(nèi)審部門為了能夠更加高效的運作，應(yīng)當(dāng)獨立于其他部門之外，與此同時，還應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)審的力度，對企業(yè)內(nèi)部所存在的一定問題及時發(fā)現(xiàn)并對相應(yīng)的系統(tǒng)進(jìn)行一定的改善，在辨別出一定的問題之后，向領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行匯報。

三、總結(jié)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控體系構(gòu)建對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的意義，也對本行業(yè)的健康發(fā)展起著十分關(guān)鍵的作用。在當(dāng)今中國的經(jīng)濟發(fā)展之中，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史不夠久遠(yuǎn)，所以對于財務(wù)風(fēng)險管理還不夠重視，在企業(yè)管理中存在的問題還較多，因此本文根據(jù)當(dāng)今情況，通過償債風(fēng)險控制、加強資金流動性、盈利風(fēng)險控制、強化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控體系，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理水平的提高有所幫助。

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