馬同磊

摘要：強排方案設計是一項土地開發(fā)之前必不可少是的工作，它的根本目的在于控制成本、提高利潤率，通過對強排方案的設計，可以幫助開發(fā)商了解和明確一片土地的開發(fā)價值，并將土地的開發(fā)度提升到最高值，所以強排方案的設計對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益具有重要作用。但要實現(xiàn)這一目的，必須要加強對強排方案設計的注意事項和常見錯誤的分析，以免在設計過程中出現(xiàn)錯誤，降低企業(yè)經(jīng)濟效益，降低土地的利用價值。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目;強排方案設計;常見錯誤及注意事項

引言：

隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市化進程越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此得以持續(xù)高速地發(fā)展，但土地面積是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)終將面臨一定的開發(fā)難題，房價也會因此不斷上漲。在很多城市中，都存在著房價的飆升推動著地王的出現(xiàn)的問題，但在市區(qū)土地面積存量減少的情況下，即使地王現(xiàn)象出現(xiàn)造成了土地價格高昂的問題，依然有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商參與到土地的爭奪過程中。在競爭壓力如此之大的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益越來越難以保障，在社會發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)開發(fā)商要謀求生產(chǎn)和發(fā)展，必須要重視強排方案設計在房地產(chǎn)項目中的作用。

一、強排方案的簡單概述

在房地產(chǎn)公司對一塊土地有爭取意向的時候，企業(yè)內部的相關部門就會對土地進行經(jīng)濟測算，測算結果將會是企業(yè)爭取土地的重要依據(jù)，強排方案設計就是測算內容的一部分。所謂強排，指的就是滿容積率，在滿足建筑密度要求、建筑用地面積、房屋間隔要求、日照需求等內容的基礎上，尋求多種建筑業(yè)態(tài)組合方式以確保企業(yè)能夠在土地開發(fā)中獲取更多的經(jīng)濟效益。強排方案在設計部完成設計之后，還需要與企業(yè)營銷部、成本部門進行對接，確保方案的合理性。

強排方案設計是在利潤最大化要求下排布建筑總圖的設計，是房地產(chǎn)開發(fā)商控制成本、判斷土地開發(fā)價值、分析土地爭取可行性等重要內容的依據(jù)。在社會發(fā)展的現(xiàn)階段，我國各個城市的剩余土地面積逐年減少，而建筑容積率卻越來越高，土地規(guī)劃上的條件和要求也逐漸增多，給房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益追求帶來了更大的難度，要在滿足所有規(guī)定和條件下來獲取更多經(jīng)濟效益，對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)商而言并非易事。因此，在如此嚴峻的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要通過加強對強排方案設計的分析，來實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。

二、強排方案設計中的常見錯誤

在強排方案的設計中常見的錯誤主要在于對土地周圍環(huán)境分析上的忽視。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，強排方案的設計師從最初在拿到相關資料和信息時候，到最終設計出強排設計方案的整個設計過程中，都沒有真正去過土地開發(fā)現(xiàn)場進行實地勘探和調研，僅僅依靠圖片、視頻、地形圖等類型來對土地的實際情況進行了解是非常片面的，很多對方案設計有著重要影響的因素是無法通過圖片、視頻、地形圖這些方式來體現(xiàn)的，還有很多影響因素是根本無法通過這些方式來傳達的，只能身臨其境切身體會。例如土地所在環(huán)境是否存在噪音問題，是否存在高壓線、鐵路、臭水溝等影響土地開發(fā)的因素。除了不利因素需要實際調研才能更了解，還有很多對土地開發(fā)有利的因素也同樣需要實地考察才能發(fā)現(xiàn)，例如綠化環(huán)境、周圍的設施配置、人流量等等。

三、強排方案設計的注意事項

（一）分析要做到客觀公正

在強排方案的設計中，往往需要進行多方面因素的考量和分析，為了確保方案設計的準確性，在設計中，設計師不能過多地代入個人觀點和情懷，需要以客觀公正的態(tài)度來進行分析和設計。此外，為了保證設計方案的可行性，在設計中還需要重視對市場環(huán)境的實際情況的分析和考慮，需要對開發(fā)地周圍的環(huán)境進行客觀理性的分析，在設計中，要靠近環(huán)境更優(yōu)美的位置，原理嘈雜、污染度較高的位置，如果必須要對環(huán)境較差的位置進行開發(fā)，則要根據(jù)實際情況客觀地設置建筑戶型，并增設一些補償性措施?？傊趯嶋H的設計中，設計師必須要以客觀公正的態(tài)度并結合市場實際情況去設計，保證設計方案的實用度和可行度，同時保證實施后能夠為企業(yè)發(fā)展帶來最大化的利潤。

（二）在方案設計上要保證全面和深度

強排方案設計對房地產(chǎn)開發(fā)商的意義非凡，尤其是在現(xiàn)如今用地面積越來越小、建筑容積率越來越高、開發(fā)條件越來越多、地價越來越高的環(huán)境下。因此，為了全面發(fā)揮出強排方案的作用和價值，為了進一步保證開發(fā)商的經(jīng)濟效益，在強排方案的設計內容上，必須要做到考慮問題的范圍周全、考慮問題的深度足夠，對方案的設計不能過于表面，更不能敷衍了事，也不是保證設計方案滿足規(guī)劃要求即可。在實際的強排方案設計中，設計師西喲啊對方案進行多次的檢查，要不斷地對方案內容進行推翻和論證，可以的話還需要設計多種方案以作比較，還要保證貸值比較與報批技術指標的精細度，以此確保強排方案設計的有效性。

結束語：

在可開發(fā)土地資源越來越少的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟效益越來越難以保障，因此，在開發(fā)前，需要加強對強排方案設計的重視。利用強排方案來對土地開發(fā)條件進行全面的分析，以此來確定土地開發(fā)的可行度，并根據(jù)強排方案來設計營銷方案，確定項目開發(fā)的定位，挖掘出土地價值。強排方案是前期測算的重要環(huán)節(jié)，對降低成本提高經(jīng)濟效益具有重要意義，同時也關系到整個項目的敲定與進行，在實際的工作中不容忽視。

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