摘要：房地產(chǎn)的發(fā)展和城市的發(fā)展本身都有著直接的關(guān)系。而供求關(guān)系是否平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)是否合理和房價是否適中是很亮一個城市是否能夠更好地發(fā)展的關(guān)鍵因素。本文引入實際的案例，具體分析房地產(chǎn)價格和城市擴張之間的關(guān)系，希望能夠給相關(guān)專業(yè)人士以參考性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;政府策略;城市擴張

房地產(chǎn)本身就屬于各地政府在“經(jīng)營城市”過程中直接的產(chǎn)品。而一個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的高低，將會直接反映地方政府“經(jīng)營城市”的能力。從長遠發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)的價格和城市的擴張有著直接的關(guān)系。也只有對這一切進行全面地分析，也才能夠更好地平衡房地產(chǎn)價格和城市擴張之間的關(guān)系。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)和城市擴張之間的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本身和國民經(jīng)濟的發(fā)展有著非常重要的關(guān)系，甚至在之后與城市經(jīng)濟的增長也有密切的關(guān)系。房地產(chǎn)的投資和城市用地規(guī)模的擴張和城市經(jīng)濟總量的增長本身都有著重要的關(guān)系[1]。合理的房地產(chǎn)投資可以有效地調(diào)整需求供應(yīng)，通過改進供給效應(yīng)來有效地促進城市增長。過度的房地產(chǎn)投資，則會讓城市經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的泡沫效應(yīng)。所以尤其需要在房地產(chǎn)和城市發(fā)展的過程中，有效地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)濟總量之間的關(guān)系

我國房地產(chǎn)投資發(fā)展的過程有著非常明顯的區(qū)域差異。從我國房地產(chǎn)投資和房價的走勢來看，我國東部房地產(chǎn)投資的規(guī)模最大，房價也最高。西部房地產(chǎn)投資的規(guī)模最小，房價也最低。東部房地產(chǎn)和西部房地產(chǎn)之間存在著很大的差異。在改革開放之后，我國東部和中部的城市經(jīng)濟總量已經(jīng)明顯增長，小城市的經(jīng)濟總量則明顯不足。這樣經(jīng)濟總量發(fā)展的差異最終影響了房地產(chǎn)本身的發(fā)展。也導(dǎo)致了大家對房地產(chǎn)投資的熱情有所差異。

（三）房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系

房地產(chǎn)價格走高會使得居民投入更多的錢到房產(chǎn)上，從而減弱了居民本身的消費能力，最終使得收入和分配出現(xiàn)失衡的現(xiàn)象，居民之間的收入差距也只會變得越來越大。房地產(chǎn)業(yè)投資熱情的比例過大也勢必會影響到其他產(chǎn)品的投資，并在之后影響到城市經(jīng)濟整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)價格一路走高背后原因分析

（一） 不同群體的需求

一個地區(qū)的政府必須在考慮不同群體需求的基礎(chǔ)上來有效地經(jīng)營城市。既不能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價格調(diào)整的越高越好，也不能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價格調(diào)整的越低越好。高房價并不是衡量城市經(jīng)濟發(fā)展的唯一標準，也并不能夠證明一個城市有很高的經(jīng)濟吸引力。相反，如果房價過高，則就會超出老百姓的實際購買能力和承受范圍，從而形成所熟知的“地產(chǎn)泡沫”。

例如，2013年，鄭州的房價僅為7500元/m2，到了2014年，鄭州的房價上升到了8000元/m2，到了2015年，鄭州的房價上升到了9200元/m2，到了2017年，鄭州的房價已經(jīng)上升到了10525元/m2。每年都保持著1000元的增長速度，房價可以說是一路飆升。到了2018年，鄭州的個別樓盤的價格甚至飆升到了40000/m2。

而鄭州房價飆高的背后，也從側(cè)面反映出鄭州在不斷發(fā)展的過程中成為了“金融城”和“會展城”。而打造出的“空中絲綢之路”也為鄭州城市的發(fā)展提供了有效的保障[2]。再加上政策的不斷優(yōu)惠，越來越多的人也選擇落戶鄭州。鄭州新規(guī)劃的城區(qū)道路和軌道交通正使得鄭州城市在迅速地擴張，這些因素都導(dǎo)致了鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。從而促使鄭州的房價一度標高。

（二） 擠出效應(yīng)的影響

截至到2015年，我國的房地產(chǎn)投資已經(jīng)達到了固定資產(chǎn)的20%。房地產(chǎn)的高利潤回報也使得越來越多的投資者涌向該行業(yè)，從而使得房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，反而擠占了其他行業(yè)的發(fā)展，最終不利于城市的擴張和協(xié)調(diào)發(fā)展。

在高利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)投資商都普遍對投資有高的語氣，銀行也更加傾向于向銀行進行投資和貸款，這些措施使得房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)節(jié)走高。與此同時，銀行也更傾向于向房地產(chǎn)投資者貸款，這些都助推了房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展。銀行的大部分貸款都流向了房地產(chǎn)市場，從而加劇了城市經(jīng)濟的發(fā)展。雖然城市從表面看來出現(xiàn)了擴張的現(xiàn)象，但是這只是短期的一種虛假的繁榮。這正是“擠出效應(yīng)”的一種體現(xiàn)。

房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)也會使得居民的消費需求進一步減少，房產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，也就會使得居民投入大量的資金去購買住房，城市在此過程中也會進一步地得以擴張。

三、調(diào)控房地產(chǎn)價格和城市擴張之間的主要策略

（一）有效地明確房地產(chǎn)行業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的地位

需要合理地利用房地產(chǎn)本身對城市經(jīng)濟的促進作用。并在此過程中有效地預(yù)防因為房地產(chǎn)過熱而對城市經(jīng)濟發(fā)展帶來的擠出效應(yīng)[3]。只有這樣才能夠讓房地產(chǎn)和其他行業(yè)更加協(xié)調(diào)地進行發(fā)展。在政府出臺一系列政策之后，才能夠真正使得房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長之間形成良性的互動。

（二）對部分房產(chǎn)實施合適的抉擇政策

由于我國地域本身非常廣闊，甚至區(qū)域發(fā)展存在巨大差異。其實，房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在諸多不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。因此，各地政府在制定房地產(chǎn)政策的時候尤其要避免一刀切的現(xiàn)象。一方面，尤其需要指定一些限購政策和土地政策來促進北上廣等一線城市發(fā)展。而對于房地產(chǎn)市場不是很發(fā)達的三四線城市，大家尤其需要采取一系列措施來促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）采用長期和短期相互結(jié)合的政策

房地產(chǎn)的投資過程會通過需求效應(yīng)和供給效應(yīng)來對城市增長產(chǎn)生一定的影響。所以，在短期發(fā)展的過程中，尤其應(yīng)該有效避免出現(xiàn)投資過快的現(xiàn)象。而從長期發(fā)展的過程來看，也尤其應(yīng)該通過注意供給效應(yīng)的滯后而出現(xiàn)房地產(chǎn)過冷或者過熱的現(xiàn)象。

四、 結(jié)語：

綜上所述，我們可以看出房地產(chǎn)的價格和城市擴張會存在一定的關(guān)系。而從未來發(fā)展的過程來看，很多一線城市的樓市也存在著巨大的潛力，相信今后房價也會穩(wěn)步增長。而各地政府在將來更加要結(jié)合實際的情況來對樓市亂像進行集中治理，爭取能夠?qū)⒎績r維持在一個相對較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。

參考文獻：

[1]李木祥.中國房地產(chǎn)泡沫研究[M].北京：中國金融出版社，2016（3）：169-173

[2]劉春雨.房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施[N].科技資訊導(dǎo)報，2015（3）：69-73

[3]劉繼海.淺析房地產(chǎn)泡沫[J].中國房地產(chǎn)，2016（3）：148-153

作者簡介：牛登法，1978年2月，河北省邢臺市，本科，中級職稱，研究方向：房地產(chǎn)發(fā)展方向。