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        房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理探討

        2019-09-10 23:28:55丁阿峰
        關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)成因方法

        丁阿峰

        摘要:近年來,房地產(chǎn)交易市場活躍,房地產(chǎn)交易數(shù)量急劇增加。對(duì)于目前的房地產(chǎn)交易來說監(jiān)督管理是非常重要的一部分,房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作是否有效直接影響到房地產(chǎn)市場。然而,現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)交易存在或多或少的問題,因此需要在工作中不斷總結(jié)和分析房地產(chǎn)交易過程中的一系列風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)提出防范措施,以降低房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。采取行動(dòng)確保房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。本文主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn),梳理了存在的問題,分析了其原因,并提出了相應(yīng)的防范管理方案。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易;風(fēng)險(xiǎn);成因;方法

        隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和市場改革的深化,對(duì)房地產(chǎn)交易員的要求不斷提高。為了使房地產(chǎn)交易順利進(jìn)行,控制和防范風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),已成為根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然要求。然而,在房地產(chǎn)交易市場的制度建設(shè)、管理流程和人才素質(zhì)等方面還存在著一些不容忽視的問題。

        一、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

        (一)同開發(fā)商交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

        首先,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商必然追求利益最大化。因此,在建設(shè)過程中,由于過分關(guān)注利益,通過暗箱操作隨意改變原有的城市建設(shè)規(guī)劃,強(qiáng)行占用綠地,挪用公共設(shè)施等情況時(shí)有發(fā)生,并且在建筑施工過程中管理混亂,偷工減料,造成環(huán)境保護(hù)和消防不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等問題。因此,一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始階段就埋下了許多隱患,這也是項(xiàng)目建設(shè)過程中管理難度加大的原因之一。其次,在房地產(chǎn)銷售過程中開發(fā)商通過提供具有吸引力的優(yōu)惠政策,利用虛假廣告吸引消費(fèi)者,一房多銷現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)信息不了解,購房者無法辦理入住手續(xù),甚至發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等。

        (二)同房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

        房地產(chǎn)交易主要分為一手房(增量房)交易和二手房(存量房)交易,第一手房(增量房)的交易主要由購房者和開發(fā)商進(jìn)行。然而,在二手房(股票房)的交易中,絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行的,由于一些中介機(jī)構(gòu)的故意隱瞞,買賣雙方的信息嚴(yán)重不對(duì)稱。目前,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等,根據(jù)筆者的調(diào)查研究,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面:將房產(chǎn)以高出賣房人委托出售的價(jià)格同購房者進(jìn)行交易,從中獲利;將成套出租的房屋進(jìn)行非法買賣;在沒有所有權(quán)的情況下進(jìn)行交易;沒有按約定的期限辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓手續(xù);私吞購房者首付款等等。

        (三)因購房者缺乏法律意識(shí)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

        由于購房者不熟悉房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策等政策,不熟悉房地產(chǎn)信息,被一些房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)搞糊涂,購房者不了解房屋及其周圍環(huán)境。詳細(xì)審查合同條款,盲目與開發(fā)商或賣方簽訂合同和存款,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如,房屋存在質(zhì)量問題,從尚未辦理預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的房屋,被查封或者抵押的有缺陷的房屋,購買了已經(jīng)出售給他的房屋、在合同中沒有明確房屋交付和生效的時(shí)間,等等。

        二、房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的防范管理

        (一) 樹立房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范觀念

        為了提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平,必須樹立清晰的風(fēng)險(xiǎn)觀念,這是必不可少的前提。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)防范觀念薄弱。一旦有交易風(fēng)險(xiǎn),他們就會(huì)不知所措。因此,必須引導(dǎo)企業(yè)樹立高水平的風(fēng)險(xiǎn)防范觀念和意識(shí),確保員工具有較高的綜合素質(zhì)。企業(yè)管理者應(yīng)引導(dǎo)各部門和員工保持密切溝通與合作,借鑒其他企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面的成功經(jīng)驗(yàn),更好地為企業(yè)服務(wù)。

        (二)完善相應(yīng)的法律

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn),我國近年來關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還沒來得及完善,導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易管理中出現(xiàn)了許多風(fēng)險(xiǎn)。國家和政府部門應(yīng)對(duì)此引起高度重視,盡快的健全相關(guān)的法律法規(guī),約束和限制房地產(chǎn)市場的不文明不合法現(xiàn)象的發(fā)生,為廣大的購房群體提供強(qiáng)有力的法律保障,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健全的發(fā)展方向,有效的維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。

        (三)加強(qiáng)培訓(xùn)工作人員

        作為房地產(chǎn)交易中的一線工作人員需要具備良好的素質(zhì),能做到有效辨別并預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)和教育非常重要,務(wù)必提升他們的法律意識(shí)和誠信概念,確保能遵守法律,不被一時(shí)的利益所動(dòng)。根據(jù)相關(guān)要求合理設(shè)置管理、內(nèi)部控制、審核等崗位,目的是為了明確分工和確定各自的職責(zé)所在。加強(qiáng)崗位意識(shí)觀念有助于讓他們各司其職,提升自身綜合能力。房地產(chǎn)工作人員因?yàn)樯矸萏厥庑枰邆湟欢▽I(yè)性,需要持證上崗,相關(guān)部門應(yīng)開展一些專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)和教育考核。只有不斷增強(qiáng)工作人員的業(yè)務(wù)能力,才能從源頭上遏制房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

        (四)培養(yǎng)誠信意識(shí)

        房地產(chǎn)開放商的錯(cuò)誤意識(shí)和思想是交易中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)重要原因,政府在健全和執(zhí)行法律的同時(shí)也需要利用媒體加強(qiáng)誠信意識(shí)的宣揚(yáng),對(duì)開放商進(jìn)行誠信教育,力爭提升其職業(yè)素養(yǎng)和道德水平。政府應(yīng)對(duì)部分誠信力度差、嚴(yán)重違反相關(guān)法規(guī)的房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)加大懲罰力度,進(jìn)行必要的批判和教育,依法追究責(zé)任,不定期的對(duì)房地產(chǎn)開企業(yè)和房產(chǎn)中介進(jìn)行活動(dòng)抽查,嚴(yán)格監(jiān)管他們的交易情況,使得這些機(jī)構(gòu)時(shí)時(shí)在法律的約束下,有法可依,有章可循,避免給購房者造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失,方能形成良好的市場氛圍。

        (五)構(gòu)建房地產(chǎn)安全信息體系

        當(dāng)前信息化行業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的活躍,目前為了減少房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn),有必要對(duì)房地產(chǎn)交易建議起來完善的信息安全系統(tǒng)。通過現(xiàn)在發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),建立起透明的信息房地產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)信息,從而有效的共享房地產(chǎn)交易信息,能實(shí)時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的違規(guī)操作現(xiàn)象和違反法律規(guī)定的行為,能在第一時(shí)間作出積極的調(diào)整,提高房地產(chǎn)交易的可靠性和安全性。在構(gòu)建的房地產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上搭建輿論板塊,可以建立起來專門的交流區(qū),購房者群體能在其中相互交流,分享其中的經(jīng)驗(yàn)和心得,這樣能有效的讓買房者了解市場動(dòng)態(tài)信息,提升辨別壞的能力,避免或減少在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn),提高購房者的滿意程度,切實(shí)的維護(hù)自身的利益,也有助于房地產(chǎn)交易行業(yè)的健康發(fā)展。

        三、結(jié)語:

        總而言之,隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)交易管理面臨著新的壓力和挑戰(zhàn)。今后的房地產(chǎn)交易市場中,需要進(jìn)行不斷地總結(jié)和完善,健全相關(guān)的法律法規(guī),加強(qiáng)對(duì)市場部門的監(jiān)管,加大對(duì)一線工作人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和誠信思想的建設(shè)。爭取從各個(gè)方面減小房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)、房產(chǎn)中介、政府部門、購房者群體的齊心合力,共同打造健康的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境。

        參考文獻(xiàn):

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