郝志俊 曹祖瓊

通訊作者：郝志俊，1984年1月，男，漢族，河南林州人，現(xiàn)任中交（鄭州）投資發(fā)展有限公司安裝專業(yè)經(jīng)理，中級(jí)職稱，本科。研究方向：工業(yè)與民用建筑方向。

摘要：在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中，成本管理是財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要工作。在2017年政府工作報(bào)告中，在房地產(chǎn)建筑行業(yè)中房屋作用是“居住”，這就意味著居高不下的房屋價(jià)格將得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。為此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在建筑工程管理中成本管理將成為財(cái)務(wù)工作的重中之重。在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，工程目標(biāo)成本管理存在著一些問題，為此，文章將提出一些建議措施以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);目標(biāo)成本;管理問題;對(duì)策

Abstract： In real estate construction projects， cost management is an important task of financial management. In the 2017 government work report， the role of housing in the real estate construction industry is "residence"， which means that the high housing price will be properly regulated. Therefore， for real estate enterprises， cost management in the construction project management will become the top priority of financial work. In the past real estate project management， there were some problems in project target cost management. To this end， this study will propose some recommended measures for reference.

Keywords： Real estate; target cost; management issues; countermeasures

一、前言

伴隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房產(chǎn)、汽車已經(jīng)成為人們必需的生活資產(chǎn)，而隨著物價(jià)上漲，樓盤的銷售價(jià)格居高不下，讓人望洋興嘆。在經(jīng)歷房地產(chǎn)價(jià)格泡沫之后，政府為了穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，讓房子不再成為投資商品，實(shí)現(xiàn)其真正的使用價(jià)值，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施價(jià)格調(diào)控。

為此，房地產(chǎn)行業(yè)將成本管理問題納入項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中，并給予重視。然而，目前由于該項(xiàng)管理工作的從業(yè)人員綜合素質(zhì)水平參差不齊、項(xiàng)目監(jiān)管不到位等問題造成地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目價(jià)格仍居高不下。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)成本管理工作中存在問題，需要及時(shí)提出解決方案，刻不容緩。

二、房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理的意義

目標(biāo)成本是在房地產(chǎn)建筑工程開工前對(duì)項(xiàng)目所需支出的人力、財(cái)力、物力進(jìn)行成本預(yù)算，最終得出項(xiàng)目目標(biāo)成本[1]。其主要意義在于指導(dǎo)項(xiàng)目工程執(zhí)行過程中的成本管控工作。

對(duì)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益是不可避免的現(xiàn)實(shí)問題，成本管理則是保證經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。在面對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格調(diào)控，民眾的住房期許，企業(yè)針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目價(jià)格高的問題，想從根本上控制，就必須做好項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，這是對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。

為了讓房產(chǎn)項(xiàng)目切實(shí)發(fā)揮“居住”作用，地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)決做好成本管理，不弄虛作假，不哄抬房價(jià)，讓企業(yè)得到利潤的同時(shí)，真正的服務(wù)社會(huì)，饋贈(zèng)社會(huì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本想要得到控制，需要了解在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段產(chǎn)生影響因素，具體情況如表1所示，對(duì)成本影響最多的階段是開發(fā)施工階段[2]。因此，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理重點(diǎn)也需要放在開發(fā)施工階段。

三、房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理存在的問題

（一）從業(yè)人員專業(yè)綜合素質(zhì)不高

由于目標(biāo)成本管理工作貫穿在整個(gè)項(xiàng)目中，因此，從業(yè)人員的綜合素質(zhì)就成為影響目標(biāo)成本管理工作的重要因素。因?yàn)槟繕?biāo)成本管理工作的時(shí)間較長，工作內(nèi)容較多，且較為復(fù)雜，而地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)普遍不高，在面對(duì)目標(biāo)成本管理的工作的過程中，可能出現(xiàn)各種各樣的問題[3]。在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，從業(yè)人員管理、物料管理、工期延長等都是影響目標(biāo)成本管理的重要因素，而從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高，可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)紕漏，更有甚者觸碰法律紅線，中飽私囊，導(dǎo)致目標(biāo)成本無法按照預(yù)期策劃支持完成工程項(xiàng)目，企業(yè)投入成本增加，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）目標(biāo)成本管理關(guān)注度不高

在房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理中，目標(biāo)成本是預(yù)期成本，是項(xiàng)目策劃根據(jù)當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平與市場(chǎng)預(yù)期測(cè)算出來的。而隨著時(shí)間的推移，物價(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)企業(yè)成本管理來說，實(shí)際的支出是不可忽視的事實(shí)。因此，部分企業(yè)對(duì)于目標(biāo)成本的關(guān)注度不高，反而較為重視實(shí)際支出。但目標(biāo)成本的提出，是為了監(jiān)督企業(yè)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中盡可能完成目標(biāo)成本的預(yù)期。因此，作為目標(biāo)成本的管理者，應(yīng)該在工程項(xiàng)目執(zhí)行過程中起到的作用是監(jiān)督，而不僅僅是規(guī)劃。

（三）目標(biāo)成本管理不細(xì)化

在房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行過程中，目標(biāo)成本的管理從源頭策劃就應(yīng)該開始逐項(xiàng)細(xì)化出來，而并非是籠統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。但目前多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于目標(biāo)成本管理工作并不重視，認(rèn)為前期做的越細(xì)致，后期執(zhí)行越束縛。殊不知沒有規(guī)矩，不成方圓，在成本管理的工作中，沒有束縛，支出將像泥流入海一般無法控制，更不用談成本管理問題。

如圖1項(xiàng)目成本管理內(nèi)容所示，每個(gè)項(xiàng)目的成本管理都需要逐個(gè)拆分成為細(xì)化的成本科目，這樣對(duì)于每項(xiàng)支出規(guī)劃及執(zhí)行監(jiān)督都可以做到有跡可循，有據(jù)可查[4]。然而，多數(shù)地產(chǎn)公司，除了物料預(yù)算細(xì)化之外，其他目標(biāo)成本管理則不再細(xì)化，這樣的差別管理是企業(yè)財(cái)務(wù)制度的漏洞，也可能會(huì)讓不法分子有了可乘之機(jī)。

（四）目標(biāo)成本控制方法僵化

目標(biāo)成本控制方法有很多，多數(shù)企業(yè)采取的始終是經(jīng)驗(yàn)管理法，以往控制成本是靠縮減用度來進(jìn)行成本控制。采用節(jié)流的方法控制成本，最終結(jié)果就是導(dǎo)致工程項(xiàng)目質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)。由于節(jié)流成本，控制開支，在沒有監(jiān)管或出現(xiàn)監(jiān)管漏洞的情況下，可能出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，導(dǎo)致自身企業(yè)形象、品牌名譽(yù)受損，終究得不償失。

（五）目標(biāo)成本管理制度不健全

目標(biāo)成本管理是貫穿工程項(xiàng)目整體的一項(xiàng)工作內(nèi)容，部分企業(yè)因?yàn)槿肆Y源分配或財(cái)務(wù)支撐等問題，導(dǎo)致成本管理工作無人負(fù)責(zé)，或人力資源不足以支撐目標(biāo)成本管理工作，目標(biāo)成本管理無制度可言，或制度不健全，最終成本控制成為空話[5]。企業(yè)項(xiàng)目成本出現(xiàn)大幅度增加，最終將利潤空間壓縮，呈現(xiàn)賠本賺吆喝的不健康發(fā)展趨勢(shì)。

（六）目標(biāo)成本管理無監(jiān)督

部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本管理工作不夠重視，導(dǎo)致成本管理工作無人監(jiān)督，資源浪費(fèi)、管理混亂現(xiàn)象頻出，最終目標(biāo)成本無法按照預(yù)期合理、合規(guī)的完成。如中海地產(chǎn)某項(xiàng)目在成本結(jié)算之時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本較目標(biāo)成本整體增加10%，財(cái)務(wù)管理人員針就問題核項(xiàng)目開發(fā)期間各項(xiàng)支出后，發(fā)現(xiàn)由于監(jiān)管不到位，出現(xiàn)物料浪費(fèi)、報(bào)價(jià)虛高等問題，形成了實(shí)際成本較目標(biāo)成本增多的局面出現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理對(duì)策

（一）提高從業(yè)人員專業(yè)綜合素質(zhì)，樹立財(cái)務(wù)成本控制意識(shí)

提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)的途徑有兩種。

1.提高招聘門檻，招聘條件不能只看業(yè)務(wù)能力，還要注重才德兼?zhèn)?，從招聘上開啟優(yōu)勝劣汰的招聘機(jī)制。

2.讓現(xiàn)有員工定期參加培訓(xùn)，使業(yè)務(wù)能力提升，工作態(tài)度端正，從根本上樹立財(cái)務(wù)成本意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本有全新的認(rèn)識(shí)，提高其關(guān)注程度，從內(nèi)心感受成本管理工作的重要性。

（二）提高對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的關(guān)注度

目標(biāo)成本管理工作就是要為地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理進(jìn)行規(guī)范化，所有財(cái)務(wù)支出要具備合理性、合規(guī)性。

作為目標(biāo)成本管理工作的工作人員，其不僅是項(xiàng)目成本的管理者，還是項(xiàng)目成本的監(jiān)督者，只有意識(shí)到目標(biāo)成本對(duì)整體工程項(xiàng)目的重要性，才能提高成本從業(yè)人員對(duì)其的關(guān)注程度[6]。

作為項(xiàng)目成本管理者，可以采取激勵(lì)機(jī)制，讓成本管理工作不再成為成本管理人員單一環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，而是讓參與到項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目營銷的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全體人員都自覺加入到成本管理工作中來，為實(shí)現(xiàn)最終的項(xiàng)目實(shí)際成本不突破前期設(shè)定的目標(biāo)成本限額而努力。

（三）目標(biāo)成本管理細(xì)化、流程化

目標(biāo)成本管理需要細(xì)節(jié)化、流程化。在我們制定目標(biāo)成本的時(shí)候，需要了解房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目所需要支出的所有項(xiàng)目細(xì)節(jié)，才能準(zhǔn)確的測(cè)算出所需要的成本。

首先，需要了解的是項(xiàng)目成本的組成，如圖2項(xiàng)目開發(fā)成本控制流程圖所示，分為四個(gè)階段，分別是土地版、啟動(dòng)版、施工版及結(jié)算版。

土地版是項(xiàng)目獲取時(shí)用于測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的成本測(cè)算。設(shè)計(jì)階段需要項(xiàng)目成本人員會(huì)同財(cái)務(wù)、開發(fā)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、工程、營銷、物管等人員等共同完成目標(biāo)成本的測(cè)算。此階段需要將拆遷、施工、售賣過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，每個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)項(xiàng)目都要進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，該階段測(cè)算的越細(xì)化，后期在推進(jìn)的項(xiàng)目進(jìn)程的時(shí)候才能按部就班的進(jìn)行[7]。工程竣工，結(jié)算成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，如果目標(biāo)成本細(xì)化，對(duì)比兩組數(shù)據(jù)，即可得出該項(xiàng)目的成本控制工作是否合理的進(jìn)行，這是檢驗(yàn)成本管理工作成果的最佳時(shí)期。

（四）科學(xué)控制房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目目標(biāo)成本

地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理需要科學(xué)的方法。

1.在制定目標(biāo)成本時(shí)，各項(xiàng)支出預(yù)算需要符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，如人力資源成本，需要顧及人員招聘，人員培訓(xùn)，人員管理，員工福利等方面支出的成本問題;又如材料成本，需要顧及市場(chǎng)測(cè)算期間與施工期間的物價(jià)差額，符合市場(chǎng)物價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)。

2.在目標(biāo)成本管理的過程中需要靈活的推進(jìn)成本管理問題，在出現(xiàn)較大的成本偏差時(shí)，需要及時(shí)與采購和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行溝通，了解市場(chǎng)物價(jià)情況，以及出現(xiàn)偏差的原因，形成情況說明備案。不要刻板的將目標(biāo)成本作為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行推進(jìn)，還需結(jié)合實(shí)際情況而定。目標(biāo)成本管理的意義就在于監(jiān)督，但是如果監(jiān)督不得法，則監(jiān)督將變成強(qiáng)制執(zhí)行，無法實(shí)現(xiàn)管理的真正意義。

（五）完善房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理制度

在房地產(chǎn)建筑工程開始的那一刻，目標(biāo)成本管理制度就需要盡早完成。一旦出現(xiàn)目標(biāo)成本與實(shí)際支出出現(xiàn)偏差較大的情況，可遵循目標(biāo)成本管理制度。所謂完善房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理制度，不僅僅是針對(duì)于項(xiàng)目的管理人員，亦是針對(duì)項(xiàng)目所有的參與人員[8]。制度是一柄雙刃劍，既是監(jiān)督所有參與項(xiàng)目開發(fā)的人員注意成本管理，又是監(jiān)督每一個(gè)成本管理者注意管理尺度。

（六）建立房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理監(jiān)察機(jī)制

目標(biāo)成本管理監(jiān)察機(jī)制，是地產(chǎn)行業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)的一種自查機(jī)制。每個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到施工，再到竣工交付使用，整個(gè)過程需要成本管理來維護(hù)企業(yè)利益。成本管理的本身就是一種監(jiān)督性質(zhì)的工作，為了更好地完成工作，在每個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的過程中，建立起一套監(jiān)察機(jī)制。每個(gè)階段性工作完成后，有專人進(jìn)行復(fù)查目標(biāo)成本管理的工作內(nèi)容，要做到存檔全，票據(jù)細(xì)，經(jīng)得起復(fù)查人員的抽查和問詢[9]。建立房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理監(jiān)察機(jī)制的意義在于監(jiān)督每一個(gè)目標(biāo)成本管理者自覺遵守勞動(dòng)紀(jì)律，自覺維護(hù)公司利益，建立激勵(lì)機(jī)制，讓合理的成本控制形成意識(shí)，刻印在每個(gè)從業(yè)者的心中。

五、結(jié)論

綜上所述，本文通過對(duì)房地產(chǎn)建筑工程目標(biāo)成本管理工作中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，從中找出目標(biāo)成本管理過程中問題的根本之所在，并且對(duì)應(yīng)的提出了解決對(duì)策。在分析目標(biāo)成本管理工作問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)成本控制的根本在于地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)參與項(xiàng)目的執(zhí)行者。

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