趙必婷 袁昕蒞 洪藝瑄

摘要：近年來我國(guó)有關(guān)土地供應(yīng)的新政策不斷出臺(tái)，而土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的生產(chǎn)原料之一，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上也受到一定的影響。本文主要針對(duì)土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，從土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式等多方面進(jìn)行分析。同時(shí)從個(gè)人角度在“加強(qiáng)土地管理，節(jié)約用地，保護(hù)土地資源，保護(hù)原土地使用者合法權(quán)益”基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)土地供應(yīng)政策提出的一些建議。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)政策;土地供應(yīng)總量;土地供應(yīng)結(jié)構(gòu);房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià)

一、土地供應(yīng)政策

（一）土地供應(yīng)政策的形式

從土地市場(chǎng)的供需關(guān)系上來看，土地供應(yīng)政策有擴(kuò)大供應(yīng)政策、保障供應(yīng)政策、和緊縮供應(yīng)政策三類主要形式。擴(kuò)大供應(yīng)政策是指政府對(duì)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量大于市場(chǎng)的用地需求;保障供應(yīng)政策是指土地的供應(yīng)量與市場(chǎng)的土地需求量相差不多（大多數(shù)城市采用）;緊縮供應(yīng)政策是指政府向市場(chǎng)投放的土地供應(yīng)量小于市場(chǎng)的需求量，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快的情況下，我國(guó)就選取了緊縮供應(yīng)政策以達(dá)到使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)。

（二）我國(guó)供地政策的特別之處

1.所有土地供應(yīng)均由國(guó)家政府執(zhí)行。

我國(guó)全部土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，同時(shí)土地的全民所有制均采用社會(huì)主義國(guó)家所有形式，由國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，形式占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)城市土地進(jìn)行國(guó)家壟斷，從而導(dǎo)致我國(guó)一級(jí)土地供應(yīng)者只能是國(guó)家政府，有利的保證了土地供應(yīng)政策的實(shí)施，和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，以達(dá)到從大局上控制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.層次性供地政策

我國(guó)的土地政策在不同的情況下實(shí)施不同的地區(qū)政策。首先保障實(shí)質(zhì)性的用地需求，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫、土地投機(jī)等假性需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊种?對(duì)部分需求小于供給的情況進(jìn)行擴(kuò)大供應(yīng)，來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

從1992年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步發(fā)展以來，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)土地政策，用以調(diào)控土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。由此，我國(guó)政府將土地政策作為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工具之一，從土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、以及供應(yīng)方式等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行理性干預(yù)，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范合理的發(fā)展。

（一）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系分析

良好的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不僅能夠優(yōu)化城市的功能和空間結(jié)構(gòu)，同時(shí)保證城市各區(qū)域土地之間的供應(yīng)平衡，最終達(dá)到房地產(chǎn)提升整體價(jià)值和價(jià)格的目的，使土地能夠得到充分的利用。

在與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系中，以房地產(chǎn)用地為例。商品住宅用地是完全商業(yè)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)社會(huì)保障性住房是為社會(huì)低收入人群提供的幾乎不盈利的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商品住宅和社會(huì)保障性住房如果在土地供應(yīng)總量中占的比例過大或者過小都會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的正常發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。如果國(guó)家將經(jīng)適房、廉租房等社會(huì)保障性住房的比例結(jié)構(gòu)調(diào)整過高，不利于購(gòu)買者的消費(fèi)從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生影響，但完全商品的住房土地供應(yīng)量過高的話，則會(huì)增加普通居民的消費(fèi)負(fù)擔(dān)，使房?jī)r(jià)產(chǎn)生無規(guī)則的上漲，導(dǎo)致更多低收入居民無房可依，進(jìn)而影響社會(huì)的秩序穩(wěn)定和發(fā)展進(jìn)程。因此，政府發(fā)布土地供應(yīng)政策中對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)秩序穩(wěn)定之間的平衡。

（二）土地供應(yīng)政策對(duì)市場(chǎng)影響的特點(diǎn)

1.傳導(dǎo)機(jī)制

土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)過程，可以分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是土地政策傳導(dǎo)到土地變量上;第二階段是土地變量傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)上。

2.滯后效應(yīng)

一般來說，土地供應(yīng)減少，相應(yīng)地就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升高，但是發(fā)生這一因果關(guān)系中會(huì)有一段時(shí)間的過渡，也就是說土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是有一定的滯后效應(yīng)。

土地成本作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本之一，在一定程度上當(dāng)然會(huì)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)，當(dāng)政府采用擴(kuò)大土地政策，提供土地?cái)?shù)量充足，降低了建房成本，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之降低;如果土地供應(yīng)量緊縮較少時(shí)，土地成交價(jià)格隨市場(chǎng)供需情況影響，使土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)便會(huì)升高。但由于土地規(guī)劃建設(shè)，土地存儲(chǔ)等原因，土地供應(yīng)缺乏會(huì)有一段緩沖時(shí)間，即兩者間的影響產(chǎn)生時(shí)滯后效應(yīng)。

（三）土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小

房?jī)r(jià)的確定主要由購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和土地定向功能對(duì)供應(yīng)數(shù)量產(chǎn)生的影響來決定，同時(shí)土地定向功能供應(yīng)數(shù)量由土地政策中確定的土地供應(yīng)總量決定，表明城市政府可以通過調(diào)節(jié)土地政策對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。但是由此也可以得出土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，同時(shí)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存有滯后效應(yīng)，需要很長(zhǎng)的時(shí)間土地政策才能發(fā)揮出較明顯的效果，影響房地產(chǎn)價(jià)格只能通過政府制定土地政策中的土地供應(yīng)總量來。為了提高對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)控、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，最好是使土地政策與其他相關(guān)政策相結(jié)合共同作用。

三、從宏觀政策方面對(duì)土地供應(yīng)及市場(chǎng)調(diào)控提出建議

（一）完善土地政策參與宏觀調(diào)控

土地供應(yīng)政策參與宏觀調(diào)控是政府通過調(diào)整土地要素，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。政府可以根據(jù)既定目標(biāo)，決定政策走向，直接或者間接的調(diào)整土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)價(jià)格等土地要素，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體做出經(jīng)濟(jì)選擇，調(diào)整未來發(fā)展投資方向，達(dá)到市場(chǎng)新的平衡，是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著適宜的方向發(fā)展。

（二）反饋機(jī)制不健全

建立完善的土地?cái)?shù)據(jù)反饋機(jī)制十分必要，目前我國(guó)的土地?cái)?shù)據(jù)指標(biāo)仍然使用傳統(tǒng)管理模式，為行政上的管理需要進(jìn)行服務(wù)，已經(jīng)不適用于當(dāng)前無論是政府還是社會(huì)的經(jīng)濟(jì)決策對(duì)土地?cái)?shù)據(jù)依賴性逐步提高的現(xiàn)狀。目前來看，土地?cái)?shù)據(jù)不僅需要反映已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，也需要發(fā)揮影響后續(xù)經(jīng)濟(jì)行為的引導(dǎo)作用。

四、總結(jié)

本文從五個(gè)方面分析了土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，土地供應(yīng)政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，從各個(gè)方面直接或者間接的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也影響著土地供應(yīng)政策的出臺(tái)?？偠灾?，從03年土地政策參與宏觀調(diào)控以來，通過對(duì)土地資源的合理配置，在調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向發(fā)揮了積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]李海峰.土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系分析[J].全國(guó)商情，2016（25）：71-72.

[2]李瑤瑤，朱道林，張立新.土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)滯關(guān)系研究——以北京市為例[J].中國(guó)發(fā)展，2018，18（02）：52-56.