賈興恒　杜英

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可避免會(huì)存在不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展取決于能否對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的應(yīng)對(duì)和控制。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，介紹了其基本特征和表現(xiàn)形式，在分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的控制策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因分析

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2019）03（a）-121-02

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接影響，是影響企業(yè)生存的重要隱患，特別是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模后，隨之不斷增大的財(cái)務(wù)管理范圍使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)工程項(xiàng)目的過(guò)程中伴隨一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)問(wèn)題會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需提高對(duì)工程成本控制的重視程度，深入了解本企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此完成風(fēng)險(xiǎn)防范措施合理有效的制定，建立并完善科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征及表現(xiàn)形式

1.1 基本特征

（l）投資周期較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間完成前期準(zhǔn)備工作及開發(fā)的過(guò)程，從而顯著拉長(zhǎng)了企業(yè)投資的周期，如果不分賬款不能及時(shí)收回則會(huì)導(dǎo)致壞賬的出現(xiàn)，進(jìn)而影響資金的周轉(zhuǎn)，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高效益為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，企業(yè)較高的投資通常會(huì)帶來(lái)較高的投資報(bào)酬率，但由于通貨膨脹及不確定性因素等的存在使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面臨較高的投資風(fēng)險(xiǎn);（3）投資額較大，且具有資金的回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)的概率。

1.2 表現(xiàn)形式

（1）無(wú)法按期償還債務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)需保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)，通常商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多有較多的負(fù)債，需按期償還各項(xiàng)債務(wù)，若企業(yè)所投資的項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)期的收益，將顯著降低企業(yè)按期償還債務(wù)的能力，使企業(yè)資金鏈存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。（2）再籌資難度大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若難以按期償還債務(wù)則會(huì)一定程度損害企業(yè)的信譽(yù)，增加了企業(yè)接下來(lái)進(jìn)行籌資的難度，進(jìn)而易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的資金缺口，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）從資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題看，由各種因素導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行債務(wù)按期償還及資金籌集難度大，使企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。（4）投資回收存在較大的不確定性，受到各種因素的影響，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)存在建筑用地或地產(chǎn)商品閑置的情況.企業(yè)前期已投入大量的資金由于閑置而極難變現(xiàn)，甚至在較長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)難以收回，此外如果客戶無(wú)法按時(shí)交清房款同樣會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的投資回收風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

2.1 內(nèi)部因素

（1）行業(yè)的特性，商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資額較大且投資周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目竣工后銷售商品房時(shí)仍然存在較多的不確定因素，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。（2）企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需企業(yè)投入較多的資金，由于目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多存在規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱等問(wèn)題，通常自有資金在整個(gè)工程投資中占比較小，因此表現(xiàn)出對(duì)銀行貸款較為依賴的現(xiàn)象，此外還需依賴建設(shè)工程項(xiàng)目中的部分欠款及客戶的預(yù)付款作為部分運(yùn)營(yíng)資金，導(dǎo)致企業(yè)存在較大的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);企業(yè)較高的負(fù)債對(duì)運(yùn)營(yíng)要求較高，一旦出現(xiàn)問(wèn)題極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。（3）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，發(fā)展時(shí)間較短，部分由國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)換來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視程度不高以及控制能力不強(qiáng)等問(wèn)題，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏科學(xué)高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系。此外國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展采取了多項(xiàng)政策措施以控制商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在這種情況下并沒有做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，一些規(guī)模較小、管理水平較差且風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不足的企業(yè)易受到較大的打擊，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄及控制水平較低是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因[1]。

2.2 外部因素

（1）政策環(huán)境的調(diào)整，國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)采取經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（包括商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格及流通狀況）會(huì)較大程度的受到這些宏觀調(diào)控政策的影響。例如國(guó)家土地政策的影響，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)不可或缺的土地資源，其供應(yīng)會(huì)受到國(guó)家開發(fā)和使用計(jì)劃的直接影響;企業(yè)融資同樣會(huì)受到貨幣政策調(diào)整的影響，受到影響的資金流動(dòng)易導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）不穩(wěn)定的金融環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境的影響，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)格在金融市場(chǎng)利率出現(xiàn)變動(dòng)的情況下，易導(dǎo)致定位的準(zhǔn)確性不佳，同時(shí)會(huì)影響到購(gòu)房者的購(gòu)房成本及購(gòu)買能力，從而影響到地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量，不利于企業(yè)資金的及時(shí)回收，降低了企業(yè)按期償還債務(wù)的能力，使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)的變化會(huì)直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系，發(fā)生變化的供求關(guān)系進(jìn)而會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，為地產(chǎn)企業(yè)投資的預(yù)期效益帶來(lái)較大的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供大于求時(shí)則會(huì)增加地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的難度，此種情況下企業(yè)若降價(jià)銷售則難以獲得利潤(rùn)甚至難以收回投入的資金，無(wú)法償還貸款，易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至破產(chǎn)。（3）資源環(huán)境存在風(fēng)險(xiǎn)，不可再生的土地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)不可或缺的資源，同時(shí)是企業(yè)主要資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到各種土地因素包括土地價(jià)格、位置及土地政策等的影響[2]。

3 控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

3.1 提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)管理能力

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄及控制水平較低是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，但目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，尤其是管理層的認(rèn)識(shí)不足，還停留在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力的片面認(rèn)識(shí)中，認(rèn)為國(guó)家即使不扶持商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)使其陷入泥潭，只要經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就按部就班，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重視程度不足導(dǎo)致易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此需通過(guò)宣傳等手段讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，成立行業(yè)協(xié)會(huì)定期交流經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，企業(yè)管理者也需要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展情況，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，以獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。為確保風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理具體落地實(shí)施過(guò)程中，需以企業(yè)自身特點(diǎn)為依據(jù)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)進(jìn)行分解，細(xì)化到每個(gè)具體的崗位上，使所有員工對(duì)自身在風(fēng)險(xiǎn)管理中的位置和作用有清晰的認(rèn)識(shí)，并在企業(yè)考核過(guò)程中納入風(fēng)險(xiǎn)管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)員工利益同企業(yè)整體利益間的有效結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)[3]。

3.2 建立并完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

在充分掌握行業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身的實(shí)際情況，建立并完善適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并細(xì)化評(píng)價(jià)指標(biāo)，做到能夠?qū)崟r(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合實(shí)際情況定期更新監(jiān)測(cè)指標(biāo)，對(duì)投資回收期、貸款償還期限等進(jìn)行監(jiān)測(cè)，使其能夠有效滿足企業(yè)發(fā)展各階段的避險(xiǎn)需求，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體實(shí)施過(guò)程中，為避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流干形式，可通過(guò)獨(dú)立規(guī)范的審計(jì)委員會(huì)的建立，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行獨(dú)立檢查，內(nèi)部審計(jì)不僅需進(jìn)行事后審計(jì)并據(jù)此追究相關(guān)部門的責(zé)任，同時(shí)還需將事前的風(fēng)險(xiǎn)防范作為工作重點(diǎn)，以使企業(yè)的損失得以有效降低，真正實(shí)現(xiàn)維護(hù)企業(yè)利益的目標(biāo);此外還需對(duì)內(nèi)部審計(jì)的管理建議職能進(jìn)行充分利用，在實(shí)際檢查和監(jiān)督會(huì)計(jì)資料的過(guò)程中，審計(jì)能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)在財(cái)務(wù)方面存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上所提出的建議會(huì)更加有針對(duì)性，需管理層采納并作出適當(dāng)調(diào)整;內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作的高質(zhì)量和高效率完成需以內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性為支撐，在選拔或聘請(qǐng)審計(jì)人員時(shí)需具備良好的職業(yè)道德和相關(guān)的專業(yè)勝任能力[3]。

3.3 強(qiáng)化資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制力度

企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要大量的資金，對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)，且通常項(xiàng)目周期較長(zhǎng).商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金鏈的控制力度，避免由資金周轉(zhuǎn)不靈等導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，如果缺少資金則會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)于處于發(fā)展初期或是中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，科學(xué)合理的資金鏈管理的不足極易導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，致使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，極不利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需通過(guò)資金鏈管理政策的建立以提高資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制的科學(xué)性和合理性，建立并不斷完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，強(qiáng)化對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。

3.4 提高應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的能力

目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力不足，環(huán)境包括宏觀的政策環(huán)境和微觀的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)和政策的變化均會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定程度時(shí)，若缺乏對(duì)市場(chǎng)和政策變化的應(yīng)變能力則易于陷入經(jīng)營(yíng)困境。因此需企業(yè)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)和政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)環(huán)境變化的應(yīng)變力，是商業(yè)地產(chǎn)有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要策略，財(cái)務(wù)決策的合理確定需根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化情況進(jìn)行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制則需通過(guò)確保本企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理來(lái)實(shí)現(xiàn)，以便企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)商品住宅的需求不斷增長(zhǎng)，促使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可避免會(huì)存在不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的因素較多，因此需商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的了解，在此基礎(chǔ)上采取對(duì)應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，同時(shí)需建立并不斷完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，強(qiáng)化對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，提高應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的能力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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