黃虎年

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在不斷開發(fā)新的項目的同時，公司更應(yīng)該重視項目的工程管理，制定相應(yīng)的管理策略。對工程的管理的內(nèi)容進行分析，并找出其中存在的問題，結(jié)合企業(yè)本身的特點，對相應(yīng)問題進行改進和創(chuàng)新，并提出了一系列改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);管理;問題;改進

近年來，我國城市化水平得到了迅速的推進，不斷有項目得到開發(fā)并投入使用，但其中也有不少的問題項目產(chǎn)生。經(jīng)過對大量案例的比較和分析發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的管理才是實現(xiàn)高工程質(zhì)量水平、合理工程進度以及最大化經(jīng)濟效益的根本。這才是為業(yè)主提供安全性、實用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財產(chǎn)安全的基礎(chǔ)，更是持續(xù)推動我國經(jīng)濟發(fā)展的良好動力。而一旦房地產(chǎn)工程項目在管理方面出現(xiàn)問題且沒有得到改正，那將會使得房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負(fù)效益等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這不僅能不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，更是對我經(jīng)濟市場的動搖。

一、房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)和內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理流程主要是方案設(shè)計階段，初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段，項目實施階段，項目驗收和移交階段。每個階段制定響應(yīng)的策略，通過這些方案達到企業(yè)的施工目的。在保證質(zhì)量的同時，控制成本，控制時間，在有限的時間和資金內(nèi)，高效完成要求，期利潤并進行再發(fā)展。通過工程管理，應(yīng)使項目實現(xiàn)相應(yīng)有關(guān)目標(biāo)：建筑的質(zhì)量過關(guān)，結(jié)構(gòu)安全，保證建筑的技術(shù)方面達到國家制定的相關(guān)規(guī)定，報證最基本的安全問題。在安全的基礎(chǔ)上，要注意建筑外型的美觀，良好的視覺效果會讓人身心愉悅。同時也要保證建筑的實用性，實用性高不高，是影響人們最終的決定的重要方面。在一定資金和時間的要求下，要盡可能的提高效率，提高建筑的質(zhì)量，保證建筑本身的價值，同時可以考慮到顧客的想法，減輕顧客的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)[1]。房地產(chǎn)工程管理內(nèi)容較多，涉及的單位有設(shè)計、工程監(jiān)理、施工、質(zhì)量監(jiān)督等單位。關(guān)系到的政府及相關(guān)部門有土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、人防、園林、環(huán)保等部門。

二、房地產(chǎn)工程管理中遇到的問題

（一）工程管理開發(fā)前期的準(zhǔn)備不夠

房地產(chǎn)工程管理涉及到多個方面，基于資金和時間限制，以及環(huán)境等各個方面都需要在項目開始前期進行充分的了解并做好準(zhǔn)備，制定相應(yīng)計劃。但是大多數(shù)企業(yè)都對項目前期的準(zhǔn)備工作不夠重視。很明顯，項目規(guī)劃管理是工程管理的重要起點，前期的資料收集和技術(shù)設(shè)施都對項目能否順利實施。很多企業(yè)在這方面是不重視，一味地追求前期的開工速度，導(dǎo)致在后期的工程中麻煩越來越多，最后拖慢施工的進程。由此可知，在工程管理之前，前期的準(zhǔn)備工作非常重要，是工程管理的重要起點，施工管理的規(guī)劃方案對工程有直接的影響[2]。

（二）不遵守相關(guān)國家規(guī)定

有些企業(yè)在施工的時候沒有及時了解相關(guān)規(guī)定，有長遠的眼光和規(guī)劃，為了能早日結(jié)束項目，沒有經(jīng)過政府建設(shè)部門實施檢查和辦理相關(guān)手續(xù)，全力開工。導(dǎo)致在施工途中因為手續(xù)問題和相關(guān)檢查沒有通過，不僅拖慢了施工進度，還可能會對企業(yè)進行罰款等經(jīng)濟上的懲罰。有的為了盡早完成開發(fā)，在施工途中，超時施工，違規(guī)施工，這些違法現(xiàn)象比比皆是，違反了國家對建筑工程施工時的相關(guān)規(guī)定，這些問題不僅在施工現(xiàn)場對施工人員造成嚴(yán)重的安全隱患，施工建筑也會因施工的草率而造成質(zhì)量安全問題[3]。

（三）造價預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

房地產(chǎn)項目的開發(fā)對資金的要求很高，一旦預(yù)算出現(xiàn)偏差，對與施工的進程會產(chǎn)生很大的影響。預(yù)算一般是在決策階段敲定，但是有些企業(yè)在施工的時候沒有做好前期工作，對與環(huán)境和材料、機械、相關(guān)工作人員等各方面因素沒有考慮到位，在計算預(yù)算時產(chǎn)生了極大的偏差。導(dǎo)致在施工時發(fā)生一系列問題，相關(guān)工程被耽誤，施工管理規(guī)劃方案進行重新修改，耽誤了大量的時間和金錢，造成不可預(yù)知的后果[4]。

（四）不夠重視施工現(xiàn)場和周圍環(huán)境的關(guān)聯(lián)

企業(yè)要安排專門的人員調(diào)查對城市的信息進行采集，并進行可行性分析。針對相關(guān)問題，提出解決問題。在施工之前要有合理規(guī)劃方案，并和當(dāng)?shù)氐挠脩暨M行溝通。實地考察，解決用戶問題，并在當(dāng)?shù)貙ㄖ南嚓P(guān)要求進行調(diào)查，對建筑的外形和大小等進行分析。

三、房地產(chǎn)工程管理中相關(guān)問題的對策

（一）開發(fā)前期工作的改進

在開發(fā)前期，企業(yè)要對施工現(xiàn)場的環(huán)境進行調(diào)查，制定相關(guān)的建筑管理規(guī)劃方案。要求相關(guān)人員進行實地考察，全面考慮到機械施工人員，施工現(xiàn)場周圍的住戶情況等，進行詳細的分析和調(diào)查。并根據(jù)這些調(diào)查信息，做好預(yù)算，制定好計劃，這對后期施工有很大的幫助，對后面的工程起著引導(dǎo)作用[5]。

（二）制定長遠的施工計劃

針對工程制定計劃，對工程的實施有很重要的意義。所以在施工之前要根據(jù)實際情況，對施工進行分析，制定切實可行的進度計劃。每一環(huán)節(jié)都要進行嚴(yán)格的控制，并按照計劃執(zhí)行，短時間內(nèi)的任務(wù)要及時完成，在經(jīng)濟預(yù)算之內(nèi)提高質(zhì)量。每次實現(xiàn)小目標(biāo)，層層遞進，最后實現(xiàn)長期的目標(biāo)，順利完成相應(yīng)工程。制定長期的計劃對工程的進行很強的引導(dǎo)，指向性。在施工的時候，一步步進行，循序漸進，最后完成工程建設(shè)。

（三）施工質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的問題都顯現(xiàn)出來了。企業(yè)更加關(guān)注建筑的施工質(zhì)量。對于企業(yè)來說，建筑的質(zhì)量是他的生命線。如果房地產(chǎn)公司連安全問題都無法保證，不僅會受到法律的制裁，外界輿論也會產(chǎn)生很大壓力。所以，企業(yè)對施工質(zhì)量越來越重視。相關(guān)管理人員在制定計劃的同時，要有長遠的眼光，制定有效的計劃，減少安全隱患。嚴(yán)格按照國家的相關(guān)要求，建設(shè)安全，舒適的建筑，為廣大用戶，提供最好的住房環(huán)境[6]。

四、嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)規(guī)定

嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)規(guī)定。施工的前期準(zhǔn)備工作非常重要，在工程施工時按照施工管理的流程，將圖紙，機械，資金等，將相應(yīng)的條件準(zhǔn)備好，相關(guān)問題提出解決方案。按照流程開始，遵守國家規(guī)定，做好前期的準(zhǔn)備工作。一步步按照施工計劃，順利完成項目施工。工程結(jié)束時，施工單位要組織設(shè)計工程的竣工圖。對建筑質(zhì)量進行評價和分析，制定詳細的驗收報告，最后提交到相關(guān)部門進行檢測。部分企業(yè)在施工時只顧眼前的利益，沒有長遠的打算。沒有按照相關(guān)規(guī)定，制定合理的計劃，在施工的時候急功近利。導(dǎo)致在施工的時候產(chǎn)生很多問題，嚴(yán)重影響施工的安全問題，留下很多安全隱患。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行施工的時候，要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定，保證工程的順利進行，提高施工質(zhì)量。這樣，才能使企業(yè)在市場競爭中有更大的生存空間。

五、結(jié)語：

改進房地產(chǎn)的工程管理，不僅可以滿足用戶對外觀和實用性的要求，也可以提高經(jīng)濟效益，提高企業(yè)本身的競爭力和生存空間。但是企業(yè)的工程管理也存在很多問題。在工程管理前期要進行實地考察，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境進行分析，針對相關(guān)問題，制定合理的解決方案和施工計劃。完善管理體系，制定長遠的規(guī)劃，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定，提高施工質(zhì)量。

參考文獻：

[1]陳清.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中的運用淺析[J].江西建材，2017（18）：240-240.

[2]李軻.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中的運用淺析[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（19）.

[3]焦正春.試析房地產(chǎn)工程管理中的資金控制[J].財會學(xué)習(xí)，2018（2）：197-198.

[4]佚名.試析房屋建筑工程監(jiān)理管理的問題及創(chuàng)新[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017（11）.

[5]吳文娟. 試析建筑裝飾工程施工管理問題及措施[J]. 中華民居（下旬刊）， 2014（15）：00251-00251.

[6]惠樹翔， 何永平. 論房地產(chǎn)工程管理中存在的問題與對策[J]. 現(xiàn)代裝飾（理論）， 2012（12）：122-122.