招財益

摘要：由于科技發(fā)展，社會進步，目前，我國的經(jīng)濟水平不斷增強，房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟支柱，然而它的定價也成為當今社會的焦點，房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法與策略對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。本篇文章主要針對房地產(chǎn)定價進行策略分析探討，然后提出一些定價方法與策略，期望在今后實施定價的過程中有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);定價：策略分析

由于我們國家科技不斷發(fā)展，每個城市的工程建設(shè)不斷創(chuàng)新，我國人口越來越多，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)新建了很多樓盤，這些樓盤在定價過程中非常理性。為滿足廣大居民的住房需求問題，我們在根據(jù)定價方法和策略作為企業(yè)經(jīng)營的主要依據(jù)。為此，房地產(chǎn)理性的價格策劃也得到了廣大房地產(chǎn)企業(yè)和群眾的支持和認可。

一、房地產(chǎn)定價概括

以某國有銀行為例，該行北京營業(yè)部的工作人員表示：“目前我行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個工作日就能放款?！?/p>

同時，上述銀行工作人員還表示：“貸款金額在300萬元以內(nèi)，不論單位屬于國企、私企，客戶都不需要提交工資流水證明?！?/p>

以去年利率上浮程度很高、近乎“停貸”的某股份制銀行為例，《證券日報》記者在今年元旦過后咨詢房貸政策時.工作人員回答稱：“我行去年額度緊張利率偏高，房貸單子做得特別少，不過，今年也開始執(zhí)行基準利率上浮10%，收入證明和工資流水缺一不可。”

每當我們剛開發(fā)完成一個房地產(chǎn)項目時，就要從宏觀角度去分析，房子的定價是否太高？由于部分市民對房屋的購買能力太低，導致沒有能力購置房屋的后果，這樣，即對開發(fā)商的投資產(chǎn)生影響，也會對安全回收造成時間逾期。但如果將房價定得非常低，開發(fā)商得到的利潤就非常少，也會對今后房屋建筑產(chǎn)生不小影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的定價，必須要遵循市場規(guī)律，適當?shù)恼{(diào)整價格，使樓盤銷售價格公平公正，我們在關(guān)心投資回報的同時，要加大對市民的財產(chǎn)安全著想，全方位吃透國家政策。自從改革開放以來，我國的經(jīng)濟體制不斷變革，使房地產(chǎn)的綜合開發(fā)不斷壯大，由于房地產(chǎn)競爭非常強烈，我們在定價方法和策略上，要做出適當調(diào)整，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利地發(fā)展，就要相對應(yīng)的使開發(fā)商們產(chǎn)生競爭，平衡促進房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)定價依據(jù)及因素

（一）我國的現(xiàn)時政策

目前，房地產(chǎn)行業(yè)十分重要，我國對房地產(chǎn)行業(yè)也非常重視，通常情況下，每隔一個階段，就要對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整政策，使人民得到有效保證。而現(xiàn)如今，各個房地產(chǎn)商都會根據(jù)國家出臺的政策進行定價，因此，這些政策及調(diào)控措施大都對房地產(chǎn)市場價格的制定具有決定性的指導作用。近年來，房價的變化很大，價格也在持續(xù)遞增，為了能夠使普通家庭都能夠有居住的房子，這兩年，再不斷地調(diào)控下大家都趨于冷靜了，國家出臺廉租房政策，對一些商品住房進行調(diào)控，采取有效的調(diào)控措施，這也使人民的住房問題得到解決，面對這些公平公正的相關(guān)法律，以及購買者的購買利益，我們在房地產(chǎn)行業(yè)就要引起足夠的重視?，F(xiàn)階段，我國針對房地產(chǎn)價格進行制定。在最低價格基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境（包括和競品的對比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計劃來確定每年的價格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量和競品相比有足夠的競爭力。

（二）市場環(huán)境

當前形勢下，政治、經(jīng)濟、金融等因素對房地產(chǎn)的價格造成影響，相對而言，市場環(huán)境對房地產(chǎn)的定價影響不容忽視。現(xiàn)如今，我們主要是根據(jù)國家頒發(fā)的一些相關(guān)政策來制定價格，要知道，房地產(chǎn)的價格會受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，一定要充分考慮當前的發(fā)展狀況，在經(jīng)濟發(fā)展超前的時，房地產(chǎn)行業(yè)的前景就會越來越好，因此，房價也會相對于穩(wěn)定一些。如果經(jīng)濟狀況落后，比如在貨幣匯率產(chǎn)生變化等因素，就會造成房屋價格遭受到影響和波動。首先，財務(wù)測算是第一個環(huán)節(jié)，是定價的基礎(chǔ)。財務(wù)測算要達成的最終目的其實很簡單：不同售價的利潤率水平。除了利潤率，由于不同的價格會有不同的銷售速度（營銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場情況預測），所以還要看回款速度的要求?；旧蟻碚f，最低保證的價格，是由最低利潤率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。

（三）地理位置

人民在購買房屋時，會依照住宅樓盤的宜居程度來進行購買，也就是居住品質(zhì)。商業(yè)樓盤，要看商業(yè)氛圍。比如居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、自然環(huán)境等等。開發(fā)商會根據(jù)人們的需求來進行定價，如果地理位置稍微好一點，價格就會略微的平穩(wěn)一些，如果地理位置好，價格相對來說，就會比普通的高一些。例如，周邊有銀行、學校、醫(yī)院、菜市場、超市等等相關(guān)門市。這種房屋的定價就會高一些。而無論是商住樓盤還是住宅樓盤，交通的通達度，都很重要。比如，有個樓盤建設(shè)的品質(zhì)很高，但是，開車進去之后就出不來了，太堵，或者太遠，或者主要出行路線太陳舊等等。因此，地理位置也是定價參考因素之一。當然這個環(huán)節(jié)不是一項獨立的工作，實際上屬于整個營銷定位和策略制定里的，要為這個價格找到它的合理性——市場和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購買、面對哪些競品、有哪些機會和威脅等等，這也是營銷里最有技術(shù)含量的工作之一，也會影響房地產(chǎn)企業(yè)定價的高地。

（四）物理屬性

目前，根據(jù)城市的發(fā)展水平、消費群體的購買力、物價成本等，我們發(fā)現(xiàn)，物理屬性就是大家都能想到的、買房?？吹降囊蛩亓?，如朝向、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價格關(guān)系能否在相互對比的情況下，促使客戶更快地做出購買決定。這種售賣方法最常見的則是價格標桿，比如樓王相對量少但價格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價格很劃算等等。價格策略是最靈活多變的成本因素，而建筑成本和包裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)定價的基石。

（五）市場調(diào)查

房地產(chǎn)商在銷售房屋過程中，由開發(fā)商自己組織人員或者委托代理商做樓盤位置周邊類似樓盤的調(diào)查，就是尋找消費人群，根據(jù)不同的人群以及不同的消費能力和層次，來對小區(qū)進行規(guī)劃，其目的是獲得準確的競爭對手信息，以便做出自己的判斷。同時，會對房屋的結(jié)構(gòu)、布局和外表進行有效處理，通常情況下，是委托規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所來設(shè)計，然后做出效果圖。開發(fā)商會根據(jù)消費人群做個初步的價位，如果小區(qū)的檔次和別的差別不大，就該發(fā)掘自己的優(yōu)勢之處，其實這就是是定價策略，比較自己和其他樓盤的不同之處，尤其是獨到之處，比如地角、交通、環(huán)境、商業(yè)便利等。最后在定價時，應(yīng)該有很小的一部分房子很便宜，吸引消費者，掌握消費者的想法，價格自然好漲多了，多數(shù)房子的價格自然也就貴了。

三、房地產(chǎn)定價策略的制定

我們都知道，定價策劃作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心，他們在定價時都會設(shè)立一個目標，這個目標是定價方法與策略的制定依據(jù)。房地產(chǎn)定價目標一般有利潤最大化、樹立企業(yè)形象、市場占有率等幾種表現(xiàn)形式。

（一）利潤最大化

為了在房地產(chǎn)行業(yè)長期，我們在追求利潤最大化的同時，要進行有效的經(jīng)濟分析，雖然部分定價需要進行標量，但我們只要加強對利潤和市場方面的重視，加強公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，在追求利潤最大化前，要綜合企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的定價，必須要遵循市場規(guī)律，適當?shù)恼{(diào)整價格，使樓盤銷售價格公平公正。

（二）樹立企業(yè)形象

房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中，必須要樹立良好的企業(yè)形象。如果價格穩(wěn)定，對其他房地產(chǎn)商來說，是非常具有優(yōu)勢的，由于房地產(chǎn)行業(yè)的需求波動不會太大，但如果將房價定的非常低，開發(fā)商得到的利潤就非常少，也會對今后房屋建筑產(chǎn)生不小影響，如果價格穩(wěn)定，誠信經(jīng)營，一定會受到廣大消費者的好評。有些時候，我們還是會制定臨時目標，但這個目標是需要變動的，通常情況下，每隔一個階段，一旦這個時期有所轉(zhuǎn)變，就要對目標進行調(diào)整，使得到有效保證。

（三）市場占有率

通常情況下，我們把市場占有作為長期的定價目標。在銷售過程中，我們要將市場環(huán)境因素考慮充分，在競爭中加強市場占有率，尤其是在定價目標時，房地產(chǎn)企業(yè)要對各種環(huán)境因素把握準確。對房地產(chǎn)定價方法進行有效分析，在選取中根據(jù)當前的定價思路，進行分析處理，我們在定價時，要從金臺方面進行考慮，根據(jù)當前的預期盈利，計算出變動成本之和，通過以往的銷售量來作為定價的參數(shù)。因此，在市場占有率高的情況下，要競爭制定價格的一種方法。如果當前的房地產(chǎn)商在市場中的業(yè)績處于領(lǐng)先，那么我們就可以通過企業(yè)的品牌形象，進行擴大市場占有率，從而能夠提高企業(yè)的實力，制定出超出該市場同行的價格水平。而在樹立企業(yè)形象的同時，我們要根據(jù)當前市場物業(yè)的平均價格進行計算，一般情況下，平均市價就是供求均衡形成的結(jié)果。企業(yè)在這樣做的同時，可以為此行業(yè)帶來更多的利潤。今年還要采取措施消化存量商品住房。按照“全省一盤棋”思想，加強住房建設(shè)總量管控和年度計劃管控，嚴格控制商品房增量，積極消化存量商品房，公租房等保障性住房、棚改安置住房和人才住房建設(shè)要與存量商品住房消化有機結(jié)合。加快落實人才住房保障，人才住房房源籌集方式包括政府購買或租賃存量商品房、政府保障性住房轉(zhuǎn)化、企業(yè)提供團購商品房等。

（四）需求導向定價法

我們都知道，在策劃房地產(chǎn)價格時，我們都會通過需求導向定價方法來進行定價。這是一種可以使消費者進行認知的策略，對消費者的需求的購買能力進行考慮，按照不同消費人群，制定不同的房屋，制定不同的價格方案，就是為了在房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率更高，企業(yè)能夠樹立品牌形象，得到最終所得利潤。

四、結(jié)語

目前，房地產(chǎn)價格的制定作為營銷的重要內(nèi)容。我們要在獲取利潤的同時，樹立本企業(yè)堅定的價格目標，打造良好的企業(yè)品牌形象。要對目前企業(yè)發(fā)展情況做出相對應(yīng)的了解，必須遵從國家的現(xiàn)行法律和政策。

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