李沛勇 馬俊霞

摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)中求進。根據(jù)中央確定的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，全國各地逐步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化態(tài)勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;發(fā)展趨勢;探析

近年來，我國經(jīng)濟整體穩(wěn)中向好，穩(wěn)中趨優(yōu)，不斷向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。各地堅持中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒的”發(fā)展理念，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，房地產(chǎn)投資市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常嚴重的市場競爭壓力。新常態(tài)時代背景下，在經(jīng)營與運轉(zhuǎn)過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)受到銷售額等因素的影響，資金回流較慢，企業(yè)現(xiàn)金流嚴重不足，致使企業(yè)的庫存房產(chǎn)壓力變得越來越大，甚至部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)為了增強其自身的核心競爭力，緩解庫存壓力，通常采用大額度降價等形式來增加企業(yè)收益和加快資金回流，這在某種程度上來講，進一步造成房地產(chǎn)行業(yè)的不正當競爭局面。同時，由于不同區(qū)域經(jīng)濟水平和價值觀念的不同，在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在一定的差異性條件，未來的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)區(qū)域化的發(fā)展現(xiàn)狀，一線、二線、三線的城市較為明顯。

（二）房地產(chǎn)市場融資困難

最近兩年來，除北上廣深等一、二線城市的房價穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢之外，我國部分三、四線城市的房價上漲速度相對較大，整體房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟收益呈現(xiàn)一定的增長態(tài)勢。在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，大多數(shù)以房地產(chǎn)為主要核心產(chǎn)業(yè)的房企，采取各種營銷策略進行資金回籠，并逐漸向其他行業(yè)或領(lǐng)域進行拓展。當前，由于政府采取各種限購措施、投放市場的土地價格持高不下，加之房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本、勞動力成本、稅收成本不斷增高，進一步壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益，行業(yè)整體利益呈現(xiàn)下滑的趨勢?；诖朔N發(fā)展態(tài)勢，銀行業(yè)站在資金使用率及金融投資風險規(guī)避等方面考慮，對房地產(chǎn)行業(yè)資金投入和貸款融資采取限制性措施，進一步制約了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（三） 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

近些年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會進步，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，過分追求經(jīng)濟效益的增長，產(chǎn)品開發(fā)出現(xiàn)嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的新常態(tài)環(huán)境中，過分依賴于其他行業(yè)的投資，缺乏科技創(chuàng)新類資金投入，企業(yè)的組織管理和科學性規(guī)劃等方面也存在嚴重不足，對內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)尚未存在風險性管理意識。為了追逐高收益，很難將重點放在成本和資本的節(jié)約層面，也缺乏相應(yīng)的生態(tài)環(huán)境保護意識。房地產(chǎn)行業(yè)若想獲得長足的進步與發(fā)展，就必須認真貫徹落實“綠水青山就是金山銀山”的偉大號召，努力提高自身的創(chuàng)新能力，加大新產(chǎn)品的開發(fā)力度，避免房地產(chǎn)市場銷售寒流時，出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷和資金鏈緊張等局面，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、解決市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的對策

（一）合理控制房地產(chǎn)市場價格，避免市場價格出現(xiàn)波動

房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義，我國政府部門應(yīng)注重房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢的引導，合理控制房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)的價格降低并不代表著房地產(chǎn)市場價格的合理，是需要及時改善價值與價格相互背離的現(xiàn)象，從而在房地產(chǎn)商品價格出現(xiàn)波動時，避免價格出現(xiàn)過高或過低的問題。因此，我國政府部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)價格的調(diào)控力度，根據(jù)房地產(chǎn)價格所出現(xiàn)的波動，結(jié)合科學理念對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行評估，使房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)評估數(shù)據(jù)制定合理價格，從而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

房地產(chǎn)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程、地方財政、居民財產(chǎn)、銀行業(yè)務(wù)、投資等都有極為密切的關(guān)系。國家已經(jīng)明確提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”，堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加快住房制度改革和建立長效機制將成為今后長期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一個新主題。為促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，需要政府部門為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建合理路徑，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督，使房地產(chǎn)經(jīng)濟始終堅持以市場經(jīng)濟的發(fā)展目標為標準。一是要建立用地分類調(diào)控制度，對保障性住房用地實行應(yīng)保盡保，對商品房要根據(jù)供需形勢因地施策。二是要探索房地產(chǎn)多元化供地機制。鼓勵現(xiàn)有的國有建設(shè)用地依法依規(guī)轉(zhuǎn)讓為住房開發(fā)建設(shè)。同時，允許符合條件的企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)政策性住房。三是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應(yīng)。四是要健全住房租賃市場管理體系。要大力發(fā)展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例。五是要鼓勵市場主體多元化。制定優(yōu)惠政策，吸引更多知名房屋租賃企業(yè)入駐，扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。

（三）制定激勵政策，引導房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中，應(yīng)明確市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)階段，我國經(jīng)濟市場是以低碳環(huán)保為戰(zhàn)略目標，大力倡導建設(shè)可持續(xù)發(fā)展社會，任何行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中都應(yīng)以該目標為導向。因此，政府部門應(yīng)引導房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將環(huán)保型低碳經(jīng)濟發(fā)展作為發(fā)展目標。在工程建設(shè)中明確低碳環(huán)保的關(guān)鍵性，倡導房地產(chǎn)企業(yè)融入到環(huán)保事業(yè)當中，鼓勵企業(yè)對低碳環(huán)保進行充分的考量。政府部門也應(yīng)制定相應(yīng)的激勵政策，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，吸引更多的開發(fā)商參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型中，對于選擇結(jié)合環(huán)保低碳策略建設(shè)住宅的企業(yè)，給予貸款利率的優(yōu)惠政策與補貼，有效滿足購買需求，促進消費者的購房率。同時，相關(guān)政府部門應(yīng)加大力度宣傳綠色住宅，使消費者建立低碳型住房的選購意識，不斷推動我國市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

（一）適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)，尋求行業(yè)發(fā)展新契機

現(xiàn)階段社會整體經(jīng)濟發(fā)展狀況呈現(xiàn)良好趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景看好。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程加快和二孩政策的實施，使房地產(chǎn)市場迎來了全新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)行業(yè)投資與回報層面來講，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與回報比率顯然要高于其他行業(yè)以及社會平均數(shù)值，未來一段時間內(nèi)仍舊會持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房價雖然不會出現(xiàn)高速上漲的發(fā)展態(tài)勢，但是也并不代表房價會在短期內(nèi)進行大幅降價。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對經(jīng)濟新常態(tài)，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營狀態(tài)與未來

發(fā)展規(guī)劃，積極謀求發(fā)展新出路。

（二）借助互聯(lián)網(wǎng)，開創(chuàng)發(fā)展新模式

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足發(fā)展，就必須根據(jù)自身的實際狀況與特點，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，不斷優(yōu)化企業(yè)的營銷策劃方案和產(chǎn)品，將其實現(xiàn)資源的合理組合，開創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)營新模式。利用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，抓住互聯(lián)網(wǎng)上面的用戶，是今后房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展與成功經(jīng)營的重點工作方向和目標。

（三）打破壟斷，有效競爭

在土地被壟斷的情況下，政府應(yīng)該加強土地市場透明度，公開市場土地信息，使其土地價格趨于合理。在土地出讓過程中，政府應(yīng)注重土地質(zhì)量而非一味關(guān)注土地價格，對企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量要求嚴格把關(guān)，對住房的環(huán)境，配套設(shè)施以及生活設(shè)施都實行高標準高要求，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場良好的引導，更有利于市場穩(wěn)步發(fā)展，滿足人們的生活需求。在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，質(zhì)量發(fā)展成為企業(yè)發(fā)展的重中之重，在保證質(zhì)量的前提下提高速度，增加社會保障福利，推進質(zhì)量和速度的同步穩(wěn)步發(fā)展，才能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)諸如供需和價格等一系列矛盾，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)形成健康的發(fā)展形勢。

（四）政府進行原則性規(guī)范

政府只有客觀的對房價進行深入分析，理性區(qū)別價格層次，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握市場機遇，獲取更好的經(jīng)濟效益。因此，對于不同檔次的房屋類型實行不同的調(diào)控政策，以滿足市場發(fā)展需求。高檔型住房的消費人群一般為高收入者，他們一般對房屋的質(zhì)量、設(shè)計、物業(yè)以及周邊環(huán)境的要求都比較高，針對這類房屋政策，應(yīng)該給予合理的價格上升空間。中低檔性房屋一般消費人群為普通中產(chǎn)階級，只要滿足基本的住房生活需求即可，針對這類房屋類型，政府應(yīng)給予一定的房屋優(yōu)惠政策，使其價格保持在中等穩(wěn)定水平，避免其價格突增，影響這類消費人群的生活品質(zhì)。

四、結(jié)語：

對房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)性進行的分析研究，也在一定程度上促進了市場經(jīng)濟的整體性發(fā)展。市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟既是相互對立，又是相互統(tǒng)一的，在發(fā)展過程中需要政府部門的重點關(guān)注。通過制定激勵政策，引導房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型;加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和控制，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建合理路徑;合理控制房地產(chǎn)市場價格，避免市場價格出現(xiàn)波動等多方面推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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