林春迪

摘要：隨著中國房地產(chǎn)市場慢慢從成長期進入到成熟期，地房地產(chǎn)的競爭也越來越規(guī)范。面對行業(yè)激勵的競爭，房地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適應市場需求地房源外，還必須要降低成本，嚴格控制每項費用支出，提高利潤率來加強企業(yè)抗拒市場風險能力和提高企業(yè)競爭力。本文經(jīng)過對房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要階段中成本管理和控制存在的問題，進行研究與分析并提出相應的解決方法，來增強企業(yè)的競爭力和提高企業(yè)的利潤率。

關鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本管理;成本控制

雖然我國經(jīng)濟體制在不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷過多項改革，但是還普遍有重視營銷戰(zhàn)略、經(jīng)過工程管理的問題.國內房地產(chǎn)市場競爭的越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了繼續(xù)生存和發(fā)展，必須將成本控制工作做好。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作和成本控制工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重點。

一、房地產(chǎn)成本管理的介紹

（一）成本管理的定義與對象

項目管理是指通過系統(tǒng)的理論和方法，通過努力，規(guī)劃，組織和實施項目及其資源商定的項目經(jīng)理和項目組織。協(xié)調，控制和管理方法系統(tǒng)，旨在實現(xiàn)項目的具體目標。成本管理對象是與業(yè)務流程相關的資金總成本。資本外流是成本管理的主要問題。但是，根據(jù)每個企業(yè)的成本管理系統(tǒng)來看，仍然出現(xiàn)不一樣的問題。進行簡單的成本計算是那些比較傳統(tǒng)的簡單的小企業(yè)的處理方式，他們依舊管理企業(yè)內部的資本支出。然而，一些大型公司正在激烈的相互競爭，他們把主要注意力放在了競爭對手以及利息相關者身上。所以，他們的成本管理對象突破了企業(yè)的界限，和業(yè)務流程有關的全部資本支出也歸于成本管理的范疇。

（二）房地產(chǎn)成本管理的內容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用大概可分成三部分：一部分是開發(fā)成本，一部分是期間費用，一部分是稅費。根據(jù)內容，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：征地拆遷補償費，是指開發(fā)商為贏得土地使用權而支付的費用。它可分為價格，拆遷補償，農地占用稅等。項目前費用是贏得土地使用。在權利之后，項目開發(fā)前產(chǎn)生的項目前準備費用可分為項目準備，制定相關的計劃，勘察周圍情況，繪制出大概圖紙，可行性研究和“三通一平”;基礎的設施費用指的就是開發(fā)項目開發(fā)過程中的建設。安裝施工預算的其他費用可分為提供水資源，提供電力，提供暖氣，燃氣，排洪，電視，通信，綠化和場地平整;配套設施費指的是項目建成后不發(fā)展產(chǎn)權。業(yè)務方面，收入不屬于開發(fā)商。公共設施可分為景觀和大門。施工安裝工程費用是指項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的施工安裝費用，可分為施工費用和安裝費用[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制中具存在的問題

（一）全程管控意識薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制的時候，因為成本結構的原因進而引起全部房地產(chǎn)行業(yè)都十分注重建安成本的控制，進而忽視了房地產(chǎn)開發(fā)過程中其余的成本控制。經(jīng)常出現(xiàn)這樣的建安成本是嚴格控制的，但它不是由其他成本控制。建安成本控制節(jié)省了成本已經(jīng)在別處，也許遠遠超出了成本節(jié)約。如今，我們國家的房地產(chǎn)商通常僅僅注重施工階段的成本控制，但是缺乏相對的策略、設計、投標等階段的成本控制注重。尤其是某些房地產(chǎn)開發(fā)商故意減少設計成本，沒有設計成本控制的概念，感到降低了設計成本就可能無法對可行性研究和決策的決策，和不注重投資決策管理。這些重要的成本控制方法和措施往往留在形式。長期以往，房地產(chǎn)商沒有這種戰(zhàn)略思想從而導致這些事情的發(fā)生。如果沒有從全球角度看問題，房地產(chǎn)開發(fā)是一個產(chǎn)業(yè)鏈。每一個環(huán)節(jié)的成本控制將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本。因此，它是不是合理的注意建安成本，而且要注意的滲透等環(huán)節(jié)的控制更為重要[2]。

（二）協(xié)議管理存在漏洞

因為工程協(xié)議在簽定的時候考慮的沒有特別完整，因此施工單位和供應商就會因為不完整的地方而不承擔相應的責任。進而就導致這部分提出工程造價追加要求、工程索賠等，從而開發(fā)商就有了一定的經(jīng)濟損失，導致發(fā)生預算外的成本開支。比如有的企業(yè)，成本管理的范圍僅僅在于企業(yè)內部，以至于在生產(chǎn)過程中，缺少其他有關企業(yè)和領域的成本行為的管理。降低成本是成本管理的主要目的。很少從收入的角度來看成本的作用。降低成本的手段主要是基于環(huán)保的方式，而不能使用的成本效益。

三、房地產(chǎn)項目成本管理與控制措施分析

（一）建立成本管理思想和理念

自中國加入WTO以來，在當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)應建立系管理理念成本考慮企業(yè)成本管理作為系統(tǒng)工程。通過商定的研究成本管理方法的性質和適應它的經(jīng)濟環(huán)境的特點，創(chuàng)建了一套系統(tǒng)，合理，有效的成本管理方法體系。跟著市場經(jīng)濟的發(fā)展，為了具備很強的競爭能力，成本管理不僅僅局限在產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。成本管理的內涵也要從材料產(chǎn)品的成本到非材料產(chǎn)品的成本，比如人力資源成本。這些成本內容一定要用嚴格細致的科學方法進行分析和管理，以此來增強產(chǎn)品在市場上的競爭力。

1、運用戰(zhàn)略成本管理理念

成本管理以企業(yè)的整體情況為對象，根據(jù)企業(yè)自身情況制定戰(zhàn)略。在統(tǒng)一充分了解控制和改善公司的成本結構和成本行為后，尋找企業(yè)長期的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)的內部與外部結合起來，使企業(yè)的價值鏈貫穿整個企業(yè)。戰(zhàn)略成本管理應該根據(jù)公司所處的競爭環(huán)境。他的成本管理不應該只包括內部價值鏈分析，還應該包括競爭對手的價值鏈分析以及公司所在行業(yè)的價值鏈分析，由此它成為一個價值鏈。使用多種戰(zhàn)略來讓公司具有更強的競爭力。

2、設置合理的項目成本管理組織

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說建立成本管理體系是舉行有效成本控制的基本保障。一個有效的成本管理系統(tǒng)可以準確的管理職責，協(xié)調成本的管理，在監(jiān)督成本控制的時候能保證企業(yè)按照規(guī)定的成本控制目標進行成本控制。成本管理委員會和成本管理團隊的建立是一個方式來實現(xiàn)成本有效的管理和控制。

3、精確協(xié)議條目

準確的規(guī)定應適用于協(xié)議涉及的成本，例如項目的持續(xù)時間，價格的結算方法。在簽署時，招標文件和設計中的內容不準確和未指明，談判談判后獲得合理的低成本協(xié)議。同時，預計在施工過程中可以提出索賠的，索賠應具有前瞻性和有效性，以避免索賠的發(fā)生。其余的，我們就應該積極實施工程保險和工程保障等一系列的風險控制措施，從而使風險獲得恰當?shù)霓D移，有效的分散開來，合理的避免，以此來提高項目成本的控制效果[3]。

（二）施工階段的成本管理與控制

1、開發(fā)項目工程造價的計劃

項目費用是根據(jù)確定項目投資控制的總體目標。根據(jù)項目和項目開發(fā)計劃的技術經(jīng)濟特點，項目成本計劃是用來實現(xiàn)項目的投資目標和控制實際的項目。主要條件的支出。與此同時，由于人們對客觀事物的認識是不斷深化，深化的過程，因為在工程項目的實施的影響因素特別多，有必要開展的投資目標跟蹤檢查整個項目建設的進程。值和實際支出的定期分析揭示了偏差，并采取有針對性的調控措施。

2、在施工階段的分次支付

在支付費用時企業(yè)應該何時支付，如何支付，這要求對項目成本的控制和使用有嚴格的程序。協(xié)議以外的額外費用通常在項目結算后支付。分包商提交付款申請時，應提供額外建設資金的相關依據(jù)和信息。經(jīng)主管檢查后，施工單位項目經(jīng)理應對報告進行核對，報告施工單位項目管理部門和協(xié)議預算部門審批，并調整投資額度。之后，它可以支付或包含在決算賬戶中。

3、確保質量的前提下縮短工期

施工過程對成本的影響施工項目的三個主要控制目標是質量，進度和成本。三者之間是對立統(tǒng)一的關系。在確保項目質量的前提下，加快項目進度，縮短施工時間。雖然有必要增加必要的投資，但可以提前使用整個建設項目。因此，可以提前使用投資收益，并且可以將利息費用減少到必要的程度。假如投資收益的增加比加速進度所增加的投資額要早，這樣加快進度在經(jīng)濟上面是可以的。在另一個角度上來說不僅要保證施工周期，而且還要加強質量管理。雖然要有一次性的投資，但也需要在項目投入使用之后適當?shù)慕档瓦\營成本和維護成本，并且從生命周期成本分析的方面來看，它是為了減少成本。所以，在建設項目施工階段的成本管理一定要協(xié)調項目的質量和項目的進度。

（三）管理和營銷期間費用和銷售費用的控制

1、在管理期間費用控制的時期

管理費中開支最重要的是工資和業(yè)務招待費，銷售費用中最重要的是廣告費支出。為了減少期間費用，房地產(chǎn)公司應該做到以下幾點：一是控制總量將在年初制定，該指標將通過一個根據(jù)費用和開支制定之一。該費用將被確定根據(jù)開支的性質，主管部門將批準該計劃，并負責部門和人員將被實施。二是控制招待費，嚴格事先報告制度和批準后系統(tǒng)的費用。三是控制廣告費的投入，并要求銷售部門，以使項目的實際情況有針對性和區(qū)域性的投資[4]。

2.營銷成本的管理與控制房地產(chǎn)營銷階段的成本控制

如今，房地產(chǎn)公司實行了對銷售投資成本的控制，進而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的回收，符合企業(yè)開始時預算的利潤，以此來保證了投資房地產(chǎn)開發(fā)項目。收入的實現(xiàn)。經(jīng)過挑選適合且有能力的營銷代理公司和廣告策劃公司來和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，制定合理的產(chǎn)品價格計劃和優(yōu)化廣告，首先確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在常規(guī)營銷階段的成本控制。媒體組合推廣計劃，以最合理、最經(jīng)濟的廣告媒體推廣成本，在規(guī)定的時間里，對房地產(chǎn)項目進行銷售，可以十分有用的控制和節(jié)省銷售支出，廣告支出，管理支出和財務支出等。以此保證給房地產(chǎn)開發(fā)最大化企業(yè)利潤。

結語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)的各個方面都對企業(yè)的成本管理產(chǎn)生不同程度的影響，不僅僅是在建設過程中要注重成本管理，也要注重設計階段的成本管理，同時房地產(chǎn)企業(yè)還要加強對所有員工的管理，健全的成本管理制度，以此來增強企業(yè)對于成本監(jiān)督與分析的能力，及時反饋成本信息從而給公司帶來了利益最大化。

參考文獻

[1]馬煦吝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋價格成本控制分析[J].中國科技博覽，2009，7：113-113.

[2]何孫秀，金誠.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理思考[J].財經(jīng)與管理，2010，15：199-199.

[3]賴家彬.論房地產(chǎn)項目管理中地成本控制[J].財經(jīng)論壇，2007，35.

[4]趙永明.房地產(chǎn)開項目成本控制研究[D].哈爾濱工程大學，2007.