林春迪
摘要:隨著中國房地產(chǎn)市場慢慢從成長期進入到成熟期,地房地產(chǎn)的競爭也越來越規(guī)范。面對行業(yè)激勵的競爭,房地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)營利潤,除了必須提供適應市場需求地房源外,還必須要降低成本,嚴格控制每項費用支出,提高利潤率來加強企業(yè)抗拒市場風險能力和提高企業(yè)競爭力。本文經(jīng)過對房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要階段中成本管理和控制存在的問題,進行研究與分析并提出相應的解決方法,來增強企業(yè)的競爭力和提高企業(yè)的利潤率。
關鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本管理;成本控制
雖然我國經(jīng)濟體制在不斷變化,房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷過多項改革,但是還普遍有重視營銷戰(zhàn)略、經(jīng)過工程管理的問題.國內房地產(chǎn)市場競爭的越來越激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了繼續(xù)生存和發(fā)展,必須將成本控制工作做好。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作和成本控制工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重點。
一、房地產(chǎn)成本管理的介紹
(一)成本管理的定義與對象
項目管理是指通過系統(tǒng)的理論和方法,通過努力,規(guī)劃,組織和實施項目及其資源商定的項目經(jīng)理和項目組織。協(xié)調,控制和管理方法系統(tǒng),旨在實現(xiàn)項目的具體目標。成本管理對象是與業(yè)務流程相關的資金總成本。資本外流是成本管理的主要問題。但是,根據(jù)每個企業(yè)的成本管理系統(tǒng)來看,仍然出現(xiàn)不一樣的問題。進行簡單的成本計算是那些比較傳統(tǒng)的簡單的小企業(yè)的處理方式,他們依舊管理企業(yè)內部的資本支出。然而,一些大型公司正在激烈的相互競爭,他們把主要注意力放在了競爭對手以及利息相關者身上。所以,他們的成本管理對象突破了企業(yè)的界限,和業(yè)務流程有關的全部資本支出也歸于成本管理的范疇。
(二)房地產(chǎn)成本管理的內容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用大概可分成三部分:一部分是開發(fā)成本,一部分是期間費用,一部分是稅費。根據(jù)內容,房地產(chǎn)開發(fā)成本包括:征地拆遷補償費,是指開發(fā)商為贏得土地使用權而支付的費用。它可分為價格,拆遷補償,農地占用稅等。項目前費用是贏得土地使用。在權利之后,項目開發(fā)前產(chǎn)生的項目前準備費用可分為項目準備,制定相關的計劃,勘察周圍情況,繪制出大概圖紙,可行性研究和“三通一平”;基礎的設施費用指的就是開發(fā)項目開發(fā)過程中的建設。安裝施工預算的其他費用可分為提供水資源,提供電力,提供暖氣,燃氣,排洪,電視,通信,綠化和場地平整;配套設施費指的是項目建成后不發(fā)展產(chǎn)權。業(yè)務方面,收入不屬于開發(fā)商。公共設施可分為景觀和大門。施工安裝工程費用是指項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的施工安裝費用,可分為施工費用和安裝費用[1]。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制中具存在的問題
(一)全程管控意識薄弱
在房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制的時候,因為成本結構的原因進而引起全部房地產(chǎn)行業(yè)都十分注重建安成本的控制,進而忽視了房地產(chǎn)開發(fā)過程中其余的成本控制。經(jīng)常出現(xiàn)這樣的建安成本是嚴格控制的,但它不是由其他成本控制。建安成本控制節(jié)省了成本已經(jīng)在別處,也許遠遠超出了成本節(jié)約。如今,我們國家的房地產(chǎn)商通常僅僅注重施工階段的成本控制,但是缺乏相對的策略、設計、投標等階段的成本控制注重。尤其是某些房地產(chǎn)開發(fā)商故意減少設計成本,沒有設計成本控制的概念,感到降低了設計成本就可能無法對可行性研究和決策的決策,和不注重投資決策管理。這些重要的成本控制方法和措施往往留在形式。長期以往,房地產(chǎn)商沒有這種戰(zhàn)略思想從而導致這些事情的發(fā)生。如果沒有從全球角度看問題,房地產(chǎn)開發(fā)是一個產(chǎn)業(yè)鏈。每一個環(huán)節(jié)的成本控制將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本。因此,它是不是合理的注意建安成本,而且要注意的滲透等環(huán)節(jié)的控制更為重要[2]。
(二)協(xié)議管理存在漏洞
因為工程協(xié)議在簽定的時候考慮的沒有特別完整,因此施工單位和供應商就會因為不完整的地方而不承擔相應的責任。進而就導致這部分提出工程造價追加要求、工程索賠等,從而開發(fā)商就有了一定的經(jīng)濟損失,導致發(fā)生預算外的成本開支。比如有的企業(yè),成本管理的范圍僅僅在于企業(yè)內部,以至于在生產(chǎn)過程中,缺少其他有關企業(yè)和領域的成本行為的管理。降低成本是成本管理的主要目的。很少從收入的角度來看成本的作用。降低成本的手段主要是基于環(huán)保的方式,而不能使用的成本效益。
三、房地產(chǎn)項目成本管理與控制措施分析
(一)建立成本管理思想和理念
自中國加入WTO以來,在當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下,企業(yè)應建立系管理理念成本考慮企業(yè)成本管理作為系統(tǒng)工程。通過商定的研究成本管理方法的性質和適應它的經(jīng)濟環(huán)境的特點,創(chuàng)建了一套系統(tǒng),合理,有效的成本管理方法體系。跟著市場經(jīng)濟的發(fā)展,為了具備很強的競爭能力,成本管理不僅僅局限在產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。成本管理的內涵也要從材料產(chǎn)品的成本到非材料產(chǎn)品的成本,比如人力資源成本。這些成本內容一定要用嚴格細致的科學方法進行分析和管理,以此來增強產(chǎn)品在市場上的競爭力。
1、運用戰(zhàn)略成本管理理念
成本管理以企業(yè)的整體情況為對象,根據(jù)企業(yè)自身情況制定戰(zhàn)略。在統(tǒng)一充分了解控制和改善公司的成本結構和成本行為后,尋找企業(yè)長期的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)的內部與外部結合起來,使企業(yè)的價值鏈貫穿整個企業(yè)。戰(zhàn)略成本管理應該根據(jù)公司所處的競爭環(huán)境。他的成本管理不應該只包括內部價值鏈分析,還應該包括競爭對手的價值鏈分析以及公司所在行業(yè)的價值鏈分析,由此它成為一個價值鏈。使用多種戰(zhàn)略來讓公司具有更強的競爭力。
2、設置合理的項目成本管理組織
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說建立成本管理體系是舉行有效成本控制的基本保障。一個有效的成本管理系統(tǒng)可以準確的管理職責,協(xié)調成本的管理,在監(jiān)督成本控制的時候能保證企業(yè)按照規(guī)定的成本控制目標進行成本控制。成本管理委員會和成本管理團隊的建立是一個方式來實現(xiàn)成本有效的管理和控制。
3、精確協(xié)議條目
準確的規(guī)定應適用于協(xié)議涉及的成本,例如項目的持續(xù)時間,價格的結算方法。在簽署時,招標文件和設計中的內容不準確和未指明,談判談判后獲得合理的低成本協(xié)議。同時,預計在施工過程中可以提出索賠的,索賠應具有前瞻性和有效性,以避免索賠的發(fā)生。其余的,我們就應該積極實施工程保險和工程保障等一系列的風險控制措施,從而使風險獲得恰當?shù)霓D移,有效的分散開來,合理的避免,以此來提高項目成本的控制效果[3]。
(二)施工階段的成本管理與控制
1、開發(fā)項目工程造價的計劃
項目費用是根據(jù)確定項目投資控制的總體目標。根據(jù)項目和項目開發(fā)計劃的技術經(jīng)濟特點,項目成本計劃是用來實現(xiàn)項目的投資目標和控制實際的項目。主要條件的支出。與此同時,由于人們對客觀事物的認識是不斷深化,深化的過程,因為在工程項目的實施的影響因素特別多,有必要開展的投資目標跟蹤檢查整個項目建設的進程。值和實際支出的定期分析揭示了偏差,并采取有針對性的調控措施。
2、在施工階段的分次支付
在支付費用時企業(yè)應該何時支付,如何支付,這要求對項目成本的控制和使用有嚴格的程序。協(xié)議以外的額外費用通常在項目結算后支付。分包商提交付款申請時,應提供額外建設資金的相關依據(jù)和信息。經(jīng)主管檢查后,施工單位項目經(jīng)理應對報告進行核對,報告施工單位項目管理部門和協(xié)議預算部門審批,并調整投資額度。之后,它可以支付或包含在決算賬戶中。
3、確保質量的前提下縮短工期
施工過程對成本的影響施工項目的三個主要控制目標是質量,進度和成本。三者之間是對立統(tǒng)一的關系。在確保項目質量的前提下,加快項目進度,縮短施工時間。雖然有必要增加必要的投資,但可以提前使用整個建設項目。因此,可以提前使用投資收益,并且可以將利息費用減少到必要的程度。假如投資收益的增加比加速進度所增加的投資額要早,這樣加快進度在經(jīng)濟上面是可以的。在另一個角度上來說不僅要保證施工周期,而且還要加強質量管理。雖然要有一次性的投資,但也需要在項目投入使用之后適當?shù)慕档瓦\營成本和維護成本,并且從生命周期成本分析的方面來看,它是為了減少成本。所以,在建設項目施工階段的成本管理一定要協(xié)調項目的質量和項目的進度。
(三)管理和營銷期間費用和銷售費用的控制
1、在管理期間費用控制的時期
管理費中開支最重要的是工資和業(yè)務招待費,銷售費用中最重要的是廣告費支出。為了減少期間費用,房地產(chǎn)公司應該做到以下幾點:一是控制總量將在年初制定,該指標將通過一個根據(jù)費用和開支制定之一。該費用將被確定根據(jù)開支的性質,主管部門將批準該計劃,并負責部門和人員將被實施。二是控制招待費,嚴格事先報告制度和批準后系統(tǒng)的費用。三是控制廣告費的投入,并要求銷售部門,以使項目的實際情況有針對性和區(qū)域性的投資[4]。
2.營銷成本的管理與控制房地產(chǎn)營銷階段的成本控制
如今,房地產(chǎn)公司實行了對銷售投資成本的控制,進而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的回收,符合企業(yè)開始時預算的利潤,以此來保證了投資房地產(chǎn)開發(fā)項目。收入的實現(xiàn)。經(jīng)過挑選適合且有能力的營銷代理公司和廣告策劃公司來和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作,制定合理的產(chǎn)品價格計劃和優(yōu)化廣告,首先確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在常規(guī)營銷階段的成本控制。媒體組合推廣計劃,以最合理、最經(jīng)濟的廣告媒體推廣成本,在規(guī)定的時間里,對房地產(chǎn)項目進行銷售,可以十分有用的控制和節(jié)省銷售支出,廣告支出,管理支出和財務支出等。以此保證給房地產(chǎn)開發(fā)最大化企業(yè)利潤。
結語
總而言之,房地產(chǎn)開發(fā)的各個方面都對企業(yè)的成本管理產(chǎn)生不同程度的影響,不僅僅是在建設過程中要注重成本管理,也要注重設計階段的成本管理,同時房地產(chǎn)企業(yè)還要加強對所有員工的管理,健全的成本管理制度,以此來增強企業(yè)對于成本監(jiān)督與分析的能力,及時反饋成本信息從而給公司帶來了利益最大化。
參考文獻
[1]馬煦吝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋價格成本控制分析[J].中國科技博覽,2009,7:113-113.
[2]何孫秀,金誠.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理思考[J].財經(jīng)與管理,2010,15:199-199.
[3]賴家彬.論房地產(chǎn)項目管理中地成本控制[J].財經(jīng)論壇,2007,35.
[4]趙永明.房地產(chǎn)開項目成本控制研究[D].哈爾濱工程大學,2007.