江德斌

社區(qū)的公共收益由誰來管理，是問題的關(guān)鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會讓本該屬于業(yè)主的錢白白流失。

身為小區(qū)業(yè)主，每年繳納物業(yè)費，這是常態(tài)，但小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢的事，現(xiàn)實生活中卻很難見到。事實上，很多人不知道，包括小區(qū)的電梯廣告費、停車費、配套商鋪租金、場地活動租金、會所租金等，都是社區(qū)的公共收益，這些公共收益并非物業(yè)所有，而是屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)返還給各位業(yè)主，這就是小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢的由來。

據(jù)報道，北京市朝陽區(qū)京師園小區(qū)的1288戶業(yè)主，已連續(xù)幾年“真金白銀”地分到了這筆錢，而不是被物業(yè)拿去，可謂是物歸原主。

之所以如此，實則是跟該小區(qū)的業(yè)委會有關(guān)。早在10余年前第一屆業(yè)委會籌建時，大家就決定牢牢地把社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收入抓在能切實代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會手中，幾家廣告公司都是與京師園小區(qū)的業(yè)委會而不是物業(yè)公司簽的合同，10余年來，物業(yè)公司沒有從中得到過一分錢，所有收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。

顯而易見，社區(qū)的公共收益由誰來管理，是問題的關(guān)鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會讓本該屬于業(yè)主的錢白白流失。此前物業(yè)公司利用信息不對稱優(yōu)勢，大都將社區(qū)的公共區(qū)域經(jīng)營攥在手里，并將公共收益隱瞞、私吞，構(gòu)成對業(yè)主利益的侵占。近年來，隨著各地業(yè)主權(quán)益的覺醒，部分小區(qū)業(yè)主通過組建業(yè)委會、打官司的方式，從物業(yè)手里拿回了公共收益金，維護了自己的合法權(quán)益。

以筆者居住的小區(qū)為例，前任物業(yè)公司就刻意隱瞞公共收益金的收支，導(dǎo)致這筆錢不明不白，引起眾多業(yè)主的不滿。前幾年，在業(yè)委會換屆之后，一致投票換了新物業(yè)，并改由業(yè)委會負責(zé)管理社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，每年都將公共收益金的收支明細公告，將余額部分均分到每家業(yè)主，抵消部分物業(yè)費用，從而確保了公共收益都落入了業(yè)主的口袋。

法律對公共收益的收取、歸屬、管理也有明確規(guī)定，新版《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

《物權(quán)法》相關(guān)條款則規(guī)定：小區(qū)公共收益是全體業(yè)主共有的，收益的支配需要由全體業(yè)主大會決定。物業(yè)公司代為管理的情況下，物業(yè)公司需要提前制定使用計劃，使用后也要公示賬目。

可以看到，不能再任由物業(yè)私自收費、侵占業(yè)主權(quán)益。業(yè)主拿回小區(qū)公共收益有理有據(jù)，不能再忍氣吞聲，應(yīng)主動站出來聲討合法權(quán)益，通過合法手段為自己維權(quán)，由業(yè)委會保障自身權(quán)益。沒有業(yè)委會的小區(qū)，可以找當(dāng)?shù)亟值擂k事處、社區(qū)居民委員會等協(xié)調(diào)，或通過司法訴訟的方式，拿回屬于自己的錢。

同時，各地政府應(yīng)鼓勵業(yè)主自治，舉辦業(yè)主大會，選舉成立業(yè)委會，通過業(yè)委會代為管理相關(guān)事務(wù)，管住“錢袋子”，做好費用收支賬目，監(jiān)督物業(yè)對小區(qū)的日常管理、維繕等，以保障業(yè)主權(quán)益不受侵占。

（：民生周刊 2019年15期）