楊施

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中的中流砥柱，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也使得房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越劇烈，為抵住同行的巨大壓力和占據(jù)穩(wěn)固的市場(chǎng)地位，就需各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷強(qiáng)化自身的內(nèi)部控制管理，構(gòu)建一個(gè)完善的內(nèi)部控制體系，才能保證企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)及全部業(yè)務(wù)活動(dòng)均能健康、穩(wěn)定的運(yùn)行，從而促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量和效率不斷提升。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀進(jìn)行了分析和對(duì)構(gòu)建與完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制原則進(jìn)行了簡(jiǎn)述，最后總結(jié)了幾點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善策略，以期能為后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制提供有效的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;構(gòu)建;完善

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制不僅是促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)工作順利進(jìn)行和提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求，同時(shí)其也是強(qiáng)化企業(yè)科學(xué)管理的重要組成部分之一。而要進(jìn)行有效的內(nèi)部控制，就要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)清自身的發(fā)展現(xiàn)狀，明確房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的需求，并根據(jù)這些特征對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)節(jié)和約束，最大限度的預(yù)防和降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更加穩(wěn)定、健康和持續(xù)的發(fā)展，從而才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)穩(wěn)固的市場(chǎng)地位。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制認(rèn)知缺乏

大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層來(lái)自于基層（也即由包工頭層面做起），這種職業(yè)發(fā)展歷程，使得不少管理人員的工程管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，但其對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)知卻較為缺乏，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，他們大多只關(guān)注企業(yè)當(dāng)前的盈利狀況，而未考慮到企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要意義，從而難以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得到健康、穩(wěn)定的發(fā)展[1]。

（二）缺乏有效的預(yù)算控制

為保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正常、有序的進(jìn)行，必須進(jìn)行合理有效的預(yù)算控制和管理，但是，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，受不少企業(yè)預(yù)算控制理念不足和發(fā)展模式的落后，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初始預(yù)算或初始預(yù)算不規(guī)范，從而導(dǎo)致成本預(yù)算與實(shí)際的施工成本并不相符，這種現(xiàn)狀不僅會(huì)給企業(yè)成本控制帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)成本增加，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂和倒閉。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制不足

在不斷發(fā)展壯大過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到不同類型的風(fēng)險(xiǎn)事件阻礙企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，此時(shí)，若不建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，將會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)節(jié)和內(nèi)容較多，內(nèi)部管理較為復(fù)雜，再加上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需較大的籌集成本，資金大部分來(lái)自商業(yè)銀行的貸款，若缺乏及時(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，不僅會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難以順利進(jìn)行，同時(shí)，還會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）內(nèi)部監(jiān)督不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置了審計(jì)部門(mén)，但其并沒(méi)有明確界定企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)的職權(quán)，從而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)和審計(jì)部門(mén)在部分事務(wù)的控制管理上分管不明，產(chǎn)生職權(quán)交叉，這種監(jiān)控體系不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)變得十分松散以及無(wú)法充分發(fā)揮出企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管效力，同時(shí)也不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善原則

為構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系，并促進(jìn)其不斷完善，需遵循以下三個(gè)方面的原則：（1）全面性原則，內(nèi)部控制要涵蓋企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，需在企業(yè)全部業(yè)務(wù)活動(dòng)和每項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)全過(guò)程中執(zhí)行，重點(diǎn)抓好成本費(fèi)用、質(zhì)量安全及房屋銷售等關(guān)鍵控制點(diǎn)。（2）目標(biāo)性原則，要在滿足和貫徹企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針要求的基礎(chǔ)上執(zhí)行內(nèi)部控制，并保證企業(yè)各項(xiàng)物資、財(cái)產(chǎn)安全和企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)，才能保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康運(yùn)行和促進(jìn)其經(jīng)營(yíng)效率提高。（3）有效性原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制，需從其自身特點(diǎn)出發(fā)，制定適應(yīng)企業(yè)管理水平和發(fā)展規(guī)模，且能滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)效率要求的管理制度，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行該制度，才能促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制管理不斷完善[2]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善策略

（一）構(gòu)建健全的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員需不斷加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制管理知識(shí)和技能學(xué)習(xí)，再根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)構(gòu)建相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，以保證企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)能有效銜接，各部門(mén)能團(tuán)結(jié)協(xié)作，這樣不僅能推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身獲得安全高速的發(fā)展，同時(shí)，還能為企業(yè)創(chuàng)造更高效的運(yùn)營(yíng)成績(jī)和更好的經(jīng)濟(jì)收益。

（二）不斷加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員還需高度重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算控制管理，通過(guò)建立規(guī)范的預(yù)算控制制度，有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃為預(yù)算控制制度構(gòu)建目標(biāo)，一切活動(dòng)的預(yù)算控制均需緊緊圍繞項(xiàng)目開(kāi)展制定，才能有效控制和規(guī)范管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)而才能避免企業(yè)因項(xiàng)目預(yù)算失實(shí)，給其自身發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的不良影響。

（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的重要條件是不斷強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，原因在于構(gòu)建完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，一方面能有效預(yù)防企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生和最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)事件程度，另一方面還能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展?jié)M足社會(huì)和市場(chǎng)需求[3]。在強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制質(zhì)量過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從強(qiáng)化全體職工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和建立規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等方面著手，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

（四）構(gòu)建和完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管

構(gòu)建和完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管是保證內(nèi)部控制制度被切實(shí)執(zhí)行的基礎(chǔ)條件，而要實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的有效監(jiān)管，就必須重視內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分之一，其能通過(guò)檢查和評(píng)價(jià)內(nèi)部控制過(guò)程、結(jié)果來(lái)協(xié)助企業(yè)管理人員完成管理目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、企業(yè)規(guī)模等因素，設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并構(gòu)建和完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管體系，審計(jì)工作需專門(mén)機(jī)構(gòu)或人員從事，并給內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和審計(jì)人員賦予充分的權(quán)力，使其執(zhí)行內(nèi)部控制、監(jiān)督工作，并根據(jù)內(nèi)部監(jiān)督控制體系監(jiān)督結(jié)果，對(duì)各級(jí)管理層、工作人員的財(cái)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)，從而保證內(nèi)部控制制度更加嚴(yán)密和完善[4]。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)取得了良好的發(fā)展，這樣的背景一方面給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部條件，另一方面也導(dǎo)致其所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，為提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需其不斷加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)各部門(mén)的職進(jìn)行明確，引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間協(xié)同合作，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和管理，并構(gòu)建和完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理制度，以促進(jìn)企業(yè)管理監(jiān)督的有效性提高，才能使企業(yè)獲得發(fā)展活力和獲勝生機(jī)。然而，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，受多種因素的影響，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在內(nèi)部控制認(rèn)知缺乏、缺乏有效的預(yù)算控制、風(fēng)險(xiǎn)控制不足以及內(nèi)部監(jiān)督不到位，為改變這些現(xiàn)狀，就需構(gòu)建健全的內(nèi)部控制制度、不斷加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算控制、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制及構(gòu)建和完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管，才能從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)督管理等多個(gè)方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的有效管控，進(jìn)而才能保證企業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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