王連慶　張新

摘 要：在上個(gè)世紀(jì)70年代，也是我國改革開放的初級階段，提出了住房商品化，并在我國設(shè)置了試點(diǎn)，此為房地產(chǎn)在我國的起步階段，隨著我國改革開放的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，其規(guī)模也在我國迅速擴(kuò)張，然而房地產(chǎn)的發(fā)展與我國的政策有著重大的聯(lián)系，目前，我國正處在城市化建設(shè)的發(fā)展階段，其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與建筑工程的建設(shè)都離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)要想完成可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須加強(qiáng)企業(yè)管理和成本管理問題。本文針對房地產(chǎn)成本管理與控制的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并通過分析總結(jié)出新形勢下房地產(chǎn)成本管理的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形式;房地產(chǎn);成本管理;要點(diǎn)

1 引言

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，我國各房地產(chǎn)企業(yè)為了在眾多企業(yè)中脫穎而出，都在積極的探索新的管理方式，其中成本的管理組織架構(gòu)是企業(yè)的重點(diǎn)研究對象，為的就是能夠使企業(yè)的成本管理體系能夠得到創(chuàng)新發(fā)展，達(dá)到在降低企業(yè)成本的同時(shí)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益的目的。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員而言，特別是成本管理人員，必須對成本管理的特點(diǎn)及問題進(jìn)行全面了解，并在不斷的工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并對通過實(shí)踐不斷完善和優(yōu)化工作方法，以此，來提升成本管理工作的水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀與問題

房地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，初期，預(yù)算在制定合同之前就應(yīng)該進(jìn)行。然而，開發(fā)商在進(jìn)行決策的過程中，往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，無論是對建設(shè)資本的投入還是后期的銷售，都包括在經(jīng)濟(jì)效益之內(nèi)，然后對于成本的控制卻沒有明確的方向。企業(yè)本身也沒有專門的人員資本，在控制成本上也沒有給予相應(yīng)的重視，這樣往往就不能夠使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果，成本控制的缺失是導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益不實(shí)的根本原因。

（一）成本管理意識陳舊

首先，成本管理意識陳舊為房地產(chǎn)成本管理的首要問題。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，財(cái)務(wù)性管理理念普遍存在，財(cái)務(wù)性管理理念是指房地產(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目進(jìn)行成本管理時(shí)往往只重視會計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表上的量化數(shù)據(jù)，而忽視了對項(xiàng)目前端成本、非物質(zhì)成本、過程控制成本的核算。其二，局部性管理意識根深蒂固，包括時(shí)間維度和分工維度。以吊機(jī)成本折舊為例，管理人員對折舊年限的把握具有隨意性，并未根據(jù)折舊特征對不同的吊機(jī)進(jìn)行區(qū)分，同時(shí)在不同的施工環(huán)節(jié)，管理人員也并未意識到折舊速率差異性的特點(diǎn)，造成折舊結(jié)果只是局部性的折舊結(jié)果。

（二）成本管理體系不完善

房地產(chǎn)成本管理的問題還包括成本管理體系不完善，主要體現(xiàn)在管理準(zhǔn)則、管理流程等方面，而管理流程顯然是內(nèi)嵌于管理準(zhǔn)則的。在房地產(chǎn)成本管理過程中缺乏完整、系統(tǒng)的管理準(zhǔn)則作為重要依據(jù)和參照，會計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員以及成本控制人員在處理復(fù)雜核算數(shù)據(jù)時(shí)往往“無規(guī)可依”，只能憑借經(jīng)驗(yàn)作出調(diào)整。

3 房地產(chǎn)成本管理在新經(jīng)濟(jì)形式下的要點(diǎn)

3.1以樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念為前提

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，我國的經(jīng)濟(jì)形式已經(jīng)進(jìn)入了新的階段，為了能夠我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理在新經(jīng)濟(jì)形式下得到有效的管理，必須抓住成本管理的要點(diǎn)[2]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈的完善，并將其作為企業(yè)成本管理的前提，為此，企業(yè)要對全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全面的了解，要知道產(chǎn)業(yè)鏈包含的所有項(xiàng)目，包括施工企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、原材料供應(yīng)商、銷售、第三方服務(wù)企業(yè)等，并且以上環(huán)節(jié)都是成本管理中不可缺少的。同時(shí)，企業(yè)還要對全產(chǎn)業(yè)鏈的管理理念進(jìn)行全面的了解，并對其進(jìn)行系統(tǒng)的完善，使其包含以下內(nèi)容：對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的預(yù)算環(huán)節(jié)要進(jìn)行有效的控制，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)企業(yè)及部門負(fù)責(zé)人共同根據(jù)項(xiàng)目的工期對預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算，并將其細(xì)節(jié)化，同時(shí)，在項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展的過程中，項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)必須按照預(yù)算內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行，使其得到最有效的控制。而且，在實(shí)施預(yù)算時(shí)要健全預(yù)算的管理機(jī)制，并保證該機(jī)制能夠?qū)︻A(yù)算結(jié)果進(jìn)行有效的分析，且能夠?qū)?zhí)行情況進(jìn)行有效的考核，從而促進(jìn)給企業(yè)與部門的責(zé)任有效結(jié)合的同時(shí)，能夠有效的降低項(xiàng)目成本。

4 成本管理構(gòu)架的建立

為了能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理得到有效的提高，應(yīng)該不斷的創(chuàng)新與改革管理方式，使其具備合理性、科學(xué)性，并且能夠達(dá)到有效的管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立成本管理構(gòu)架，然而，構(gòu)架的建立也不能夠過于盲目，在建立之前要對其進(jìn)行精細(xì)的設(shè)計(jì)，并且，在對其進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)要保證構(gòu)件具有一定的科學(xué)性和使用時(shí)的可靠性，所以，在設(shè)計(jì)時(shí)要有專業(yè)的人士參與到其中。而且，在成本管理的過程中，對構(gòu)件的設(shè)計(jì)要以開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量作為依據(jù)，設(shè)計(jì)出符合項(xiàng)目的成本控制的運(yùn)營模式。

5 價(jià)值工程的限額設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本的管理與控制對項(xiàng)目的開發(fā)有著重要的影響，為了能夠使其得到有效的控制，在項(xiàng)目投資之前采取限額設(shè)計(jì)，在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)之前要對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的了解，并且通過對項(xiàng)目的全面了解，制定出相關(guān)的可行性計(jì)劃和投資估算表，同時(shí)通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的了解，進(jìn)行分配投資限額的控制設(shè)計(jì)，然而在投資項(xiàng)目時(shí)，要保證總體的投資額度不能夠超過限額設(shè)計(jì)的額度[3]。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)對其有著較高的影響，因此，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要把握好經(jīng)濟(jì)作用和工程技術(shù)的重點(diǎn)，并將建設(shè)周期內(nèi)所有的因素進(jìn)行對比，從中選出優(yōu)化內(nèi)容。

通過對房地產(chǎn)發(fā)展的了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)中需要投資較大的額度，而且在投資中缺乏相應(yīng)的透明度和精確度，因此，在設(shè)計(jì)中就會出現(xiàn)時(shí)間斷和成本小的弊端，所以，這種方式提高了成本管理的難度。而在限額設(shè)計(jì)中能夠節(jié)約投資的成本，從而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)方案優(yōu)化的目的。

結(jié)束語

有效的成本管理不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供良好的項(xiàng)目預(yù)期，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資，而且能夠嚴(yán)格控制施工過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。最為根本的是，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中的首要任務(wù)為轉(zhuǎn)變管理理念，從階段性、局部性、隨意性管理轉(zhuǎn)向全產(chǎn)業(yè)鏈、全局性與標(biāo)準(zhǔn)性管理，進(jìn)一步規(guī)范統(tǒng)計(jì)方法、計(jì)量原則、管理流程，從而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的房地產(chǎn)成本管理。

參考文獻(xiàn)

[1]劉美玉，魯金富.論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)[J].江西建材，2017（01）