張鵬

摘要：我國正在經(jīng)歷著城市化發(fā)展進程不斷加快的階段，更多的人口都向著城鎮(zhèn)及城市集中，因此對于城市住房提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著城鎮(zhèn)化進程而得到了快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了龐大的利潤。但是正是因為這種原因?qū)е缕髽I(yè)對自身的管理放松警惕，當房地產(chǎn)行業(yè)進入到寒冬期之后就無法擺脫利潤嚴重下滑的現(xiàn)象，從而也在很大程度上威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展。所以說，提高對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，提高企業(yè)的綜合實力及經(jīng)濟效益是非常必要的。本文主要分析探討了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制情況，以供參閱。

關鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);企業(yè)成本

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中起著重要作用，在推動經(jīng)濟增長、帶動相關行業(yè)發(fā)展、改善人民居住和生活條件、增加國家財政收入等方面貢獻極大。近幾年來，為了規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家開始著力對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力。如何在當前不利經(jīng)濟環(huán)境下，開展市場競爭，謀求良好經(jīng)濟效益，是房地產(chǎn)企業(yè)非常關注的一個迫切問題。成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的關鍵環(huán)節(jié)，無疑成為企業(yè)降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟效益、保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必由之路。

1房地產(chǎn)企業(yè)的特點

房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：（1）資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。（2）管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設，在建設環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。（3）生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設計、工程建設、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。（4）投資風險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規(guī)避。

2新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指針對產(chǎn)品全生命周期業(yè)務過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎思想為原則，它是以實現(xiàn)最佳財務目標，提高資本增值效益為目的，運用現(xiàn)代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預期方向發(fā)展的過程，并對資本運動及其結(jié)果進行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實際成本被限制在規(guī)定的目標范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財務管理的一項重要內(nèi)容，科學有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟體制的改革和全球經(jīng)濟化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應改進。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實際，加強成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個財務管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略概念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關注的重要問題。因此成本控制管理應伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點

（1）缺乏完善的成本管理系統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了適合本企業(yè)的成本管理制度，但部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平較低，還未能建立行之有效的成本管理體系，仍處在事后的成本核算和成本數(shù)據(jù)分析階段，沒有全過程成本管理的理念，未能實現(xiàn)項目前期成本計劃、過程成本管控、項目后評估等工作，尚未實現(xiàn)通過管理達到降本增效的目的。（2）缺乏行之有效的成本策劃體系。房地產(chǎn)項目成本涉及各個階段，貫穿多個環(huán)節(jié)，涉及多種成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制僅僅局限于建設、融資等環(huán)節(jié)，而忽視了項目成本策劃的重要性，導致好鋼沒用在刀刃上;有些在開發(fā)過程中忽視了動態(tài)監(jiān)控，導致大量的無效成本支出，且未能及時的反映出成本的變動，以致決策依據(jù)不足或者失真，延誤了成本動態(tài)調(diào)整時效，最終導致項目成本超支，利潤降低，不能實現(xiàn)項目既定的經(jīng)營目標。（3）缺乏系統(tǒng)的資金管控體系。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、開發(fā)周期長、銷售回款慢、經(jīng)營風險高的特點。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控的加強，強化銷售回款的速度、加快資金周轉(zhuǎn)、減少財務成本的占用成為企業(yè)降本增效的一個重要手段，系統(tǒng)性的資金管控體系的建設顯得尤為重要。（4）全員積極參與成本管理的意識薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理目前還存在著全員成本管理意識不強的情況，部分企業(yè)存在成本管理就僅僅是成本部人員的責任這種錯誤的認識，而當成本管理與工程管理、開發(fā)進度等產(chǎn)生矛盾的時候，往往要求成本給開發(fā)進度讓路的情況，導致成本失控。

4新形勢下房地產(chǎn)項目成本控制措施

4.1更新成本控制觀念

成本控制理念在整體控制過程中有重要的作用，基于現(xiàn)有設計形式的重要性，在具體設計過程中必須結(jié)合發(fā)展趨勢，對成本控制觀念進行合理有效的控制。由于房地產(chǎn)項目涉及到的影響因素比較多，成本控制人員要以現(xiàn)有管理形式為出發(fā)點，在具體設計過程中對項目工程體系進行合理有效的分析，強化預算和核算體系的應用效果，重視經(jīng)營管理層面的設計形式，不斷優(yōu)化設計理念，進而達到全局控制的目的。房地產(chǎn)項目在初期設計過程中要以項目運行形式為研究點，在竣工結(jié)算階段貫徹科學成本的形式，選擇科學有效的控制模式，進而達到降低成本資金投入的目的。不同控制觀念起到不同的作用，在整體設計階段要按照固定的操作系對其進行分析，最終達到降低經(jīng)濟效益的目的。

4.2培養(yǎng)具有較強市場反映能力的管理人才

市場是不斷變化的，尤其在我國的市場經(jīng)濟環(huán)境下，市場的變化不單單是一種市場作用的結(jié)果，更多可能是政策的變化引起的，這就需要有較強市場嗅覺和政策嗅覺的人員來進行跟蹤和預測。在獲得了房地產(chǎn)市場信息之后，如何的對信息進行處理也是關系到最終結(jié)果，因此需要有專門的人員對信息進行處理，并且要有豐富的社會資源來對相應的結(jié)果進行處理，尤其是在政策調(diào)整的間隙，很多政策是有調(diào)整余地的，如果能夠運用合理，最后的結(jié)果就會對企業(yè)有利。因此在房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強人才的培養(yǎng)和儲備，這種人員的儲備和培養(yǎng)可以不斷的節(jié)約成本，同時可以在重要階段幫助企業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟效益。

4.3投資決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對擬建房地產(chǎn)投資項目的可行性進行分析，對不同方案進行比較評價，最終選擇某一方案的過程。這一環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要對所取得的地塊基礎資料、周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容進行詳細分析，在此基礎上著重對項目成本費用估算、控制目標及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務環(huán)境及影響、資金計劃、投資風險評估及相應對策等成本控制內(nèi)容進行嚴謹細致的分析和判斷，采取相關的具體措施，如工程、預算部門應配合前期策劃部門等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發(fā)生于工程建設項目全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目需籌劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做出正確的投資決策服務。另外，企業(yè)前期規(guī)劃部門還要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益。

4.4設計階段控制

設計階段的費用在整個建設費用中所占的比例較少。但是設計環(huán)節(jié)卻能決定項目后期建設的成本，工程如何施工、材料設備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設計階段的控制。因此，企業(yè)要加強設計階段的控制。企業(yè)可通過招標等方式選擇優(yōu)秀的設計公司，選擇性價比較高的設計方案。企業(yè)也可以通過限額設計法在設計階段進行成本的控制。此外，關于設計除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴格控制設計變更。設計變更一直都是影響成本變化的最大因素。設計變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉促間而設計出的變更圖紙存在著設計粗糙、無法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問題，會引發(fā)一系列造價增加，在項目進行中一定要避免這一點。

4.5加強對招投標階段的成本控制

在項目招投標階段，財務部門應積極參與其中，具體工作任務不僅僅是簡單的財務核算，還可以是進行全過程監(jiān)督，監(jiān)督工程工作流程是否嚴格按照順序完成，預防作弊。首先，財務部門應監(jiān)督招標部門在選擇投標單位過程中作到公平、公正、合理，擇優(yōu)入選，監(jiān)督監(jiān)理方、供材商、承建商的名冊及資料庫是否完整，監(jiān)督招投標工作小組是否嚴格按照規(guī)定步驟對3家以上參與招標審查的投標單位進行篩選。其次，規(guī)范招標文件，無論是哪種類型的合同，其招投標書內(nèi)容均應包含工程工期、工程造價或取費標準等相關的規(guī)范式格式化條款。最后，加強評標和定標的管理工作，工程部門、造價部門應仔細閱讀審核投標文件，充分預測、分析及評價工程造價因素。財務部門應全過程監(jiān)督招投標部門的工作。

4.6施工中的控制對策

首先，嚴把施工單位資質(zhì)關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節(jié)約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據(jù)消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。

4.7加強結(jié)算階段的成本控制

在竣工決算階段，財務部門應注意以下幾點：第一，結(jié)算審計必須按相對固定的步驟進行。第二，工程結(jié)算文件必須保證完整性。第三，甲方提供的資料文件是否齊全，相關人員的簽字完成情況，以及如果出現(xiàn)材料問題如何處理等。第四，施工單位的發(fā)票是否真實可信，沒有遺漏和重復。第五，工程結(jié)算中會涉及到的稅收必須符合真實情況。第六，工程結(jié)算過程中出現(xiàn)的罰款必須結(jié)清。第七，財務部門應與開發(fā)商業(yè)務部門、施工方、供貨方的付款情況經(jīng)對比無顯著差異。第八，質(zhì)保金是否留足。第九，財務人員在結(jié)算過程中堅持以上原則，以發(fā)票的完整真實性為主要的依據(jù)。

4.8科學運用科學信息化管理系統(tǒng)，對成本進行合理評估管理

在信息化模式高速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在行業(yè)內(nèi)得到廣泛應用，信息管理系統(tǒng)的使用有效解決了企業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率有了明顯提高，一些信息相對滯后，規(guī)范能力和執(zhí)行能力差等缺點得到有效解決。在具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)與軟件公司取得聯(lián)系，將IT軟件引用到公司管理內(nèi)部，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)比較大的波動情況下，有效保證企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定和健康管理。具體應用過程，房地產(chǎn)管理軟件要充分與企業(yè)內(nèi)部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統(tǒng)軟件需要和企業(yè)內(nèi)部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產(chǎn)管理對企業(yè)工作的不同工作環(huán)節(jié)進行改進，財務人員通過軟件操作，能夠有效的達到各個部門之間的協(xié)調(diào)工作，形成一個全員參與的系統(tǒng)，為了企業(yè)更方便進行管理，軟件系統(tǒng)必須要貼合工作實際，在系統(tǒng)引入到實際工作中后，必須要在企業(yè)內(nèi)部嚴格推廣，真正在實際管理工作中發(fā)揮作用，避免一些系統(tǒng)外的成本管理事項，將企業(yè)所有的成本管理信息都納入到管理信息系統(tǒng)中，在企業(yè)內(nèi)部形成科學的動態(tài)管控機制。

5結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項綜合性很強的工程，需要整個企業(yè)的每個人員，通過共同的協(xié)作才能夠完成，并不是一個人、一個部門或者是企業(yè)管理者的任務，因此，首要任務是企業(yè)的管理者帶頭樹立成本管理的觀念，提高對于成本控制的認識，并且能夠帶動全體員工提升成本控制的管理意識，落實成本管理責任制，合理的規(guī)劃人員的分配和支出的配比，減少項目沒有必要的消費，爭取更大的經(jīng)濟效益，降低工程成本，提升整個企業(yè)的成本控制水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）