婁永紅

摘要：我國(guó)自1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，到今天房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)蓬勃發(fā)展的20余年。在這個(gè)過(guò)程中，廣大人民的住房和生活條件得到了極大的改善，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展也帶動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的騰飛，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的二十年也是我國(guó)城鎮(zhèn)化迅猛發(fā)展的二十年，現(xiàn)在隨著國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的現(xiàn)象，以及國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行國(guó)家和地區(qū)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展迎來(lái)歷史性的時(shí)刻，房住不炒的定調(diào)更是決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的導(dǎo)向。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)背景;大數(shù)據(jù);房地產(chǎn);成本管理

很多人說(shuō)經(jīng)歷了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，到如今2018年2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的掙扎，到如今市場(chǎng)下行壓力逐漸增大，更多的人保持著觀望，大多數(shù)人對(duì)房住不炒有了堅(jiān)定的認(rèn)識(shí)，以往對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的熱情不再。其實(shí)冷靜下來(lái)看，任何行業(yè)發(fā)展到一定程度都必然會(huì)走向式微，畢竟巔峰過(guò)后必然會(huì)變?yōu)橄蛳碌内厔?shì)。在當(dāng)前整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑壓力增大的情況下，房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)必然要承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力和國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型多帶來(lái)的陣痛，其實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也并不是壞事，畢竟，轉(zhuǎn)型陣痛是為了行業(yè)長(zhǎng)久健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)作為一個(gè)具有長(zhǎng)期性、固定性、不可重復(fù)性的特性項(xiàng)目，本身具有獨(dú)特性，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，這也對(duì)成本管控提出了更高的要求。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)報(bào)建、再到具體設(shè)計(jì)施工再到最后的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)，每一步都涉及到巨大的資金投入，所以就要求項(xiàng)目成本管控要有較高的水平。新世紀(jì)是互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，是大數(shù)據(jù)的時(shí)代，作為時(shí)代的弄潮兒各種新興事物層出不窮，房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)行業(yè)應(yīng)該不斷的兼容并包，擁抱新生事物，利用新技術(shù)新生事物，為行業(yè)的發(fā)展謀求新的發(fā)展機(jī)遇。

從拿地開(kāi)始，就可以利用對(duì)地塊周邊的人流、交通、教育、醫(yī)療各項(xiàng)環(huán)境進(jìn)行分析，才有可能精準(zhǔn)的出擊，做出最適合的決定，而對(duì)于這些資源數(shù)據(jù)的掌握，從一開(kāi)始便決定了這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的命運(yùn)走向，畢竟買(mǎi)房子很多人首先就是買(mǎi)位置，而要確定這些最終要的還是要有數(shù)據(jù)，而要作出精準(zhǔn)的判斷，大數(shù)據(jù)可以作為很好的參考，畢竟很多大數(shù)據(jù)的收集以及合理運(yùn)用往往可以得出較為精確的結(jié)論，也能揭示項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

再者從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中，利用以往已完項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累，重點(diǎn)攻克難點(diǎn)以及制約項(xiàng)目推動(dòng)過(guò)程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可以為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程節(jié)約寶貴的時(shí)間，也可以是對(duì)資金的占用成本降到最低，這都是行業(yè)喜聞樂(lè)見(jiàn)的。利用大數(shù)據(jù)提前預(yù)判可能遇到的困難已經(jīng)難點(diǎn)可以提前做好預(yù)案，提高辦事效率。

第三，在項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，可以通過(guò)行業(yè)或者企業(yè)自身以往經(jīng)典項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)的收集，積累豐富的資源數(shù)據(jù)，做到戶型的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)鋼筋含量等作出精準(zhǔn)控制，通過(guò)大數(shù)據(jù)的積累和篩選，做到對(duì)項(xiàng)目的具體情況與設(shè)計(jì)的最優(yōu)化組合，對(duì)于以往設(shè)計(jì)項(xiàng)目過(guò)程中遇到的易出錯(cuò)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行篩選剔除，可以有效避免類(lèi)似狀況的發(fā)生，為未來(lái)的設(shè)計(jì)提供優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于以往設(shè)計(jì)較為不足的項(xiàng)目也可以加以總結(jié)，避免類(lèi)似情況的發(fā)生。

第四，在項(xiàng)目招投標(biāo)及確定中標(biāo)單位及后續(xù)施工過(guò)程中，也有大量可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)的地方，比如，在招投標(biāo)階段，通過(guò)建立指標(biāo)臺(tái)賬，建立合作單位優(yōu)選庫(kù)，在招投標(biāo)階段篩選出優(yōu)秀的合作單位，可以最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使得項(xiàng)目的施工得以順利進(jìn)行。在確定中標(biāo)單位時(shí)也可以根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)積累，確定合理的中標(biāo)單位以及中標(biāo)價(jià)格，最大程度的優(yōu)化項(xiàng)目點(diǎn)額工程成本。確定了良好的合作單位，在后續(xù)施工過(guò)程中，與施工單位合作共贏，項(xiàng)目才有良性發(fā)展的可能。在施工單位申報(bào)進(jìn)度工程款時(shí)，作為建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格要求，按照結(jié)算要求對(duì)合作單位提交的申請(qǐng)資料及算量計(jì)價(jià)文件進(jìn)行嚴(yán)格審核，這樣做既有利于建設(shè)單位嚴(yán)格把控資金占用，避免超付進(jìn)度款，盡量減少資金占用成本，另一方面這對(duì)合作單位也是有好處的，因?yàn)檫^(guò)程中的嚴(yán)格要求，可以使得結(jié)算中容易出現(xiàn)糾紛及分歧的內(nèi)容提前暴露，有利于合作單位提前多資料的收集掌握，對(duì)最終的工程結(jié)算也是有好處的，所以說(shuō)項(xiàng)目的建設(shè)單位和施工單位很多時(shí)候利益是對(duì)立統(tǒng)一的，并不是絕對(duì)矛盾的。在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，建設(shè)單位可以通過(guò)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立工程部，派駐現(xiàn)場(chǎng)工程師，以及成本管理工程師隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本進(jìn)行精準(zhǔn)把控，隨時(shí)掌握了解項(xiàng)目的實(shí)時(shí)進(jìn)展，將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展不利的因素掌握主動(dòng)權(quán)，精準(zhǔn)控制項(xiàng)目進(jìn)展及成本耗用。

第五，對(duì)于項(xiàng)目的竣工結(jié)算階段，這也是對(duì)項(xiàng)目成本控制的最后一道掛卡。在結(jié)算過(guò)程中，發(fā)承包雙方應(yīng)在不違反國(guó)家及地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)的前提下，依照雙發(fā)簽訂的工程合同，進(jìn)行最終竣工結(jié)算。最終竣工結(jié)算的過(guò)程也是雙方斗智斗勇的過(guò)程。作為建設(shè)單位自然希望以最小的成本支出取得最終的結(jié)算結(jié)果，但是作為施工單位自然是希望通過(guò)最后的結(jié)算過(guò)程，獲得最大的收益。雙方的最終目的雖然都是完成項(xiàng)目的竣工結(jié)算，但是利益出發(fā)點(diǎn)的不同必然導(dǎo)致雙方的分歧，這是在所難免的。在結(jié)算過(guò)程中，建設(shè)單位可以利用以往豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)已完工程的結(jié)算成本數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理分析，利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)數(shù)字進(jìn)行處理，總結(jié)出成本把控重點(diǎn)及容易產(chǎn)生分歧的內(nèi)容，在將來(lái)的項(xiàng)目合作過(guò)程中，利用合同法務(wù)工作進(jìn)行合同相關(guān)條款的增設(shè)，以期避免將來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛，降低企業(yè)的可避免風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于結(jié)算過(guò)程中，施工單位主張的各項(xiàng)費(fèi)用，都應(yīng)查明實(shí)際證據(jù)，并且應(yīng)該注意政府相關(guān)部門(mén)的最新規(guī)定要求，比如營(yíng)改增、比如稅率調(diào)整，比如工程排污費(fèi)用以及環(huán)境保護(hù)稅的相關(guān)費(fèi)用的要求，只有與時(shí)俱靜，隨時(shí)利用好數(shù)據(jù)積累，做好基礎(chǔ)工作，在結(jié)算過(guò)程中做到件件有據(jù)可依，事事追根溯源，才能最終完成準(zhǔn)確的工程結(jié)算，從而把控好項(xiàng)目的成本支出。

最后，對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)階段以及后續(xù)物業(yè)服務(wù)階段其實(shí)也是大有可為的。項(xiàng)目到了可以銷(xiāo)售的階段，為項(xiàng)目配置一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，必然可以為項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)錦上添花。好的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)特別善于判斷當(dāng)下整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，也是優(yōu)秀的心理學(xué)大師團(tuán)隊(duì)，他們對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)廣大投資者購(gòu)房者的心理有著精準(zhǔn)的把控，善于利用電話營(yíng)銷(xiāo)，廣告營(yíng)銷(xiāo)，地面推廣等各種形勢(shì)，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，收集大眾對(duì)于各種營(yíng)銷(xiāo)形式的反應(yīng)，這也是大數(shù)據(jù)的收集整理過(guò)程，利用以往豐富的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，加以總結(jié)凝練，對(duì)人群進(jìn)行精準(zhǔn)定位，才有可能做到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作的最大成功，為企業(yè)發(fā)展提供現(xiàn)金流支持。對(duì)于房子銷(xiāo)售后續(xù)的物業(yè)服務(wù)也可以效仿大型房地產(chǎn)企業(yè)的做法，成立對(duì)應(yīng)的物業(yè)公司，做到產(chǎn)業(yè)服務(wù)一條龍，為用戶體驗(yàn)提升進(jìn)行改進(jìn)自己的服務(wù)。

結(jié)束語(yǔ)

新時(shí)代，隨著數(shù)字時(shí)代的飛速發(fā)展，利用好互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)大平臺(tái)與各大電商平臺(tái)的合作是可以做到合作共贏的，未來(lái)時(shí)代通過(guò)掌握大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)掌控用戶的需求，才有可能提供出更符合時(shí)代需要的優(yōu)秀產(chǎn)品，做到名譽(yù)資本的雙贏。

（作者單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司）