車兵

摘要：在全球化經(jīng)濟發(fā)展過程中，人們更關注自身利益，維權(quán)意識也愈來愈強。不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查與當前地籍調(diào)查都是土地調(diào)查和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作的主要內(nèi)容，因為其直接關系到城村改造、房地產(chǎn)開發(fā)和違法建筑等方面的處理工作，所以我們需要依照具體的實際情況，了解、分析且充分理解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的關系，積極探尋并采取有效措施進行控制，處理好兩者之間的關系。

關鍵詞：新時期;不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查;地籍調(diào)查;關系

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的基本現(xiàn)狀

（一）不動產(chǎn)登記中房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)量過于龐大

當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)量及業(yè)務量都處于持續(xù)增長的狀態(tài)。其中，房地產(chǎn)的登記數(shù)據(jù)屬于時空數(shù)據(jù)，具有獨特性，因而，在其登記管理中需要結(jié)合房地產(chǎn)登記的歷史數(shù)據(jù)和當前現(xiàn)勢數(shù)據(jù)進行分析，從而保障登記數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。就目前情況而言，如何精準高效地完成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合與登記，是不動產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)查中的一個重難點。

（二）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)具有多樣性

在不動產(chǎn)登記工作中，由于原有地籍調(diào)查和房產(chǎn)測量的管理部門不同，使得數(shù)據(jù)來源方式多樣化。不同的部門制訂的工作標準、數(shù)據(jù)管理方式不同，數(shù)據(jù)存儲格式及數(shù)據(jù)質(zhì)量也不一樣，導致出現(xiàn)權(quán)力矛盾突出、地籍歷史關系不清晰、數(shù)據(jù)整合性差等問題，造成數(shù)據(jù)難以實現(xiàn)快速有效地銜接和整合，進而無法發(fā)揮大數(shù)據(jù)時代不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的重要作用。

（三）房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不統(tǒng)一

近年來，我國土地登記和發(fā)證工作的相關系統(tǒng)已基本實現(xiàn)全面覆蓋，且建立了一套有效的更新機制。雖然這些系統(tǒng)發(fā)揮了一定的效能，但也只是解決了一些城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)的登記和發(fā)證工作，而針對農(nóng)村的房地產(chǎn)登記和發(fā)證工作還未形成完整的管理體系，且工作進展比較緩慢，從而使得行政轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不完善。

二、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關系

（一）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相同點

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查在我國土地權(quán)屬調(diào)查工作的方式上，都需要遵循地籍調(diào)查權(quán)屬工作的基本要求，并且，兩者的地籍測量工作技術方法和測量的信息數(shù)據(jù)精確度要求也是相同的。此外，對更低權(quán)屬的調(diào)查方式，需要依照相關調(diào)查規(guī)程來實施執(zhí)行。對界址的測量方式和程序要按照地籍測量要求執(zhí)行，對軟件主體功能要遵循地籍調(diào)查工作的基本功能。不動產(chǎn)登記核心內(nèi)容就是做好權(quán)籍調(diào)查工作，而地籍調(diào)查工作質(zhì)量與不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查工作質(zhì)量有著直接關系，故不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查工作都具有穩(wěn)定物權(quán)的基本作用，同時使依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利不會因為登記部門的程序改變而產(chǎn)生影響。嚴格進行不動產(chǎn)登記工作管理，有利于加強我國不動產(chǎn)登記工作的公信力和權(quán)威性。

（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的差異點

現(xiàn)階段，雖然在我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的測量工作過程中，兩者情況體現(xiàn)相似，但機制存在很大差異。相關規(guī)定表明，對于不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作有明確要求，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中的較為重要的內(nèi)容，因而，需要對其外沿調(diào)查工作范圍進行明確劃分，以避免出現(xiàn)越權(quán)的現(xiàn)象。不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查需要將不動產(chǎn)的基本概念作為整個工作的基礎，不動產(chǎn)權(quán)利人則需要依照實際行為活動將權(quán)利進行劃分，可分為使用權(quán)和所有權(quán)兩類。隨著我國土地使用權(quán)和所有權(quán)等方面經(jīng)濟價值的提高，因土地承包及使用而發(fā)生的糾紛事件不斷增多。因此，規(guī)范不動產(chǎn)調(diào)查工作，確保整個調(diào)查工作的真實性就顯得尤為重要。隨著我國社會對于不動產(chǎn)權(quán)屬來源及證據(jù)資料等方面的重視度的提高，有關單位要不斷提升其調(diào)查管理機制工作的合理性和有效性，并結(jié)合現(xiàn)有的實踐經(jīng)驗，在土地工程開發(fā)建設領域中，進行不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查工作時，需要體現(xiàn)出兩者之間存在的差異性。在對不動產(chǎn)進行權(quán)籍調(diào)查時，不動產(chǎn)的相關圖件需要通過有關依據(jù)以及權(quán)籍調(diào)查的確定因素進行分析，相關圖件的質(zhì)量對整個調(diào)查結(jié)果有著直觀作用。結(jié)合我國當前不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查現(xiàn)狀進行分析，在進行調(diào)查工作過程中，涉及很多不動產(chǎn)相關圖件的內(nèi)容，其中包含宗地圖和房產(chǎn)分戶圖等，其利用坐標系所開展的調(diào)查工作，也能在一定范圍內(nèi)體現(xiàn)出差異性。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在針對較為分散宗地的調(diào)查工作中，想要確保調(diào)查結(jié)果的準確性，就要采取解析法對其進行測量。同時，全面完善測量機制，并利用投影方法解決坐標系中存在的系統(tǒng)問題，從而提高坐標系質(zhì)量，確保其在最小的范圍內(nèi)開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

三、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的重難點及應對措施

（一）加強不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合工作

不動產(chǎn)權(quán)籍數(shù)據(jù)主要包括屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)。其中，屬性數(shù)據(jù)是指土地的登記、不動產(chǎn)的相關戶籍信息、房產(chǎn)的登記和調(diào)查信息、發(fā)證信息等;空間數(shù)據(jù)是指不動產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的一項重要內(nèi)容，其主要包括戶籍信息、圖形數(shù)據(jù)、登記和發(fā)證信息等方面的整理。在整合空間數(shù)據(jù)的過程中可借助計算機及其他信息技術，由專業(yè)工作人員全面調(diào)查分析宗地內(nèi)的地形及地上建筑物、構(gòu)筑物等基本要素，并進行專業(yè)的編輯。在此過程中，要求專業(yè)的數(shù)據(jù)處理人員高度認真，仔細核實每條數(shù)據(jù)，從而保障數(shù)據(jù)的邏輯性及精確度。同時，要求數(shù)據(jù)核實人員對整個數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)進行查漏補缺，以避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯錄、重復和遺漏現(xiàn)象。

（二）加強屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)的對應性

不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)管理是指對屬性數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。為了達到管理的效果，則需要實現(xiàn)屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)的一一對應。在整個不動產(chǎn)登記工作中，如何使屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)有效接洽，并保障其質(zhì)量，以防止出現(xiàn)錯配的現(xiàn)象是工作的重點。為了做好兩類數(shù)據(jù)的有效接洽，需要給工作人員開展一系列的技術培訓，提高工作人員對屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)的重視度，從而保障數(shù)據(jù)的精確度和有效性。對于農(nóng)村的不動產(chǎn)調(diào)查，也需要對每條信息記錄進行反復核查，當數(shù)據(jù)上交給相關部門后，部門的相關工作人員需再次對屬性信息和圖形數(shù)據(jù)進行有效核實，以在多個環(huán)節(jié)確保數(shù)據(jù)的準確性。

（三）新時期關于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的建議

首先，在我國不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作中，需要經(jīng)由統(tǒng)一機構(gòu)管理和負責，并遵循統(tǒng)一的標準和基本原則，這不但能夠優(yōu)化整個調(diào)查工作的步驟與方法，還能提高整體工作效率，節(jié)省人、財、物三方面的資源，降低對群眾的干擾。其次，現(xiàn)階段部分地區(qū)在其權(quán)籍調(diào)查階段已經(jīng)推出和體現(xiàn)了房產(chǎn)一體化和林地一體化的調(diào)查工作宗旨。在新時期發(fā)展背景下，不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作充分發(fā)揮了其自身地籍調(diào)查的成果。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，地籍調(diào)查工作作為其工作重點，可以更好地支撐我國不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作。由于利用相關實踐工作分析，合理地應用既有的地籍調(diào)查資料和成果，不但能為不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查提供相關參考，還能體現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查工作兩者之間的拓展性和被拓展性的聯(lián)系。因此，開展不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查是優(yōu)化與擴展傳統(tǒng)地籍調(diào)查的基本工作。

四、結(jié)語：

若要實現(xiàn)我國未來土地統(tǒng)一規(guī)劃的基礎工作，確保產(chǎn)權(quán)歸屬人的利益途徑，就需要處理好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的關系。各區(qū)域要依照實際情況開展調(diào)查工作，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題和缺陷，做到有針對性地優(yōu)化調(diào)查機制，嚴格規(guī)范調(diào)查工作的基本程序，以確保其調(diào)查成果的準確性，從而體現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查兩項工作的價值。

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