項(xiàng)英輝 馮婉婷

〔內(nèi)容提要〕近年來(lái)，多家商業(yè)銀行向租戶推出了住房租賃貸款，金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購(gòu)房領(lǐng)域向租賃領(lǐng)域展開(kāi)。本文分析了我國(guó)商業(yè)銀行住房租賃貸款的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并從消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變、立法完善、產(chǎn)品創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面提出了對(duì)策建議。

〔關(guān)鍵詞〕住房租賃商業(yè)銀行貸款

注：本文系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部軟科學(xué)課題“基于供給側(cè)改革的房地產(chǎn)去庫(kù)存：結(jié)構(gòu)、動(dòng)力與路徑研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2017-R4-005）；遼寧省自然科學(xué)基金指導(dǎo)計(jì)劃項(xiàng)目“以基礎(chǔ)設(shè)施投資促進(jìn)東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)理和路徑研究”（項(xiàng)目編號(hào)：20180550825）的階段性研究成果

隨著“租購(gòu)并舉”的政策逐漸落地，住房租賃市場(chǎng)成為了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)新的目標(biāo)市場(chǎng)。商業(yè)銀行應(yīng)不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，以滿足未來(lái)租賃市場(chǎng)的多層次需求。現(xiàn)有研究多聚焦于住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀、融資路徑、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面，但針對(duì)商業(yè)銀行作為住房租賃貸款服務(wù)的供給主體，探討其面臨問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策的研究較少。

一、商業(yè)銀行住房租賃貸款的現(xiàn)狀

（一）住房租賃市場(chǎng)需求情況

我國(guó)城鎮(zhèn)化率由2000年的36.2%提高到2018年59.58%，流動(dòng)人口數(shù)量由1.02億增加到2.41億。我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展以及由此產(chǎn)生的流動(dòng)人口衍生出大量的租房需求。此外，我國(guó)房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，增加了城市居民的購(gòu)房壓力，部分居民的購(gòu)房需求逐漸向租房需求轉(zhuǎn)變。流動(dòng)人口的逐年增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲等眾多因素條件加速了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，并為商業(yè)銀行布局住房租賃市場(chǎng)提供了發(fā)展空間。

（二）租賃房源供給主體

住房租賃貸款滋生了大量的房源需求，鼓勵(lì)了更多市場(chǎng)主體參與到長(zhǎng)租市場(chǎng)。一是政府平臺(tái)或國(guó)企主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如人才公寓項(xiàng)目、保障性住房等。二是房地產(chǎn)企業(yè)。三是住房租賃企業(yè)。四是借助公共平臺(tái)集中社會(huì)上散落的個(gè)人房源。

（三）政策環(huán)境

目前，全國(guó)從中央到地方都強(qiáng)調(diào)給予政策支持以推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2016年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠。加強(qiáng)提取住房公積金支付房租的政策落實(shí)，確保租戶享受到基本的公共服務(wù)；2017年《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中，大力加強(qiáng)對(duì)住房租賃項(xiàng)目提供金融支持，激勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新；2018年《全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告》中，地方實(shí)行差別化調(diào)控，加快建立租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障的住房制度；2019年《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，強(qiáng)調(diào)中央財(cái)政向示范城市給予資金支持，可用于多渠道籌集租賃房源、建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)支出。

（四）業(yè)務(wù)模式

由于住房租賃市場(chǎng)資金需求較大，商業(yè)銀行應(yīng)采用政銀企合作方式，針對(duì)不同需求提供多層次的信貸支持。一是與房企或政府合作建立住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，向租戶提供個(gè)人住房租賃貸款，貸款期限最長(zhǎng)10年，最高額度100萬(wàn)元。二是向租賃住房建設(shè)主體提供租賃住房開(kāi)發(fā)貸款，期限為25年，可提供的融資金額占比項(xiàng)目總投資的80%，同時(shí)向該住房建設(shè)主體的租戶提供個(gè)人住房租賃貸款。

二、商業(yè)銀行住房租賃貸款存在的問(wèn)題

（一）傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念難以轉(zhuǎn)變

依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房、租房都是住房消費(fèi)的合理形式。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房自有率高達(dá)89%，而住房租賃市場(chǎng)僅占11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國(guó)際公認(rèn)的30%～40%的合理區(qū)間，居民更傾向于購(gòu)房的消費(fèi)理念。我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)直接與享受各項(xiàng)公共服務(wù)權(quán)益掛鉤，但政府較少出臺(tái)針對(duì)租房者的社會(huì)基本福利和政策優(yōu)惠，加劇了“租不如購(gòu)”的住房消費(fèi)傾向。

（二）住房租賃市場(chǎng)亟待立法規(guī)范

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；1995年原建設(shè)部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》；2011年出臺(tái)了新版《商品房屋租賃管理辦法》，但具體條文規(guī)定并不明確。直到2017年住建部公布了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，成為我國(guó)第一部針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)?？梢?jiàn)，我國(guó)住房租賃法律法規(guī)建設(shè)發(fā)展緩慢，租戶的權(quán)益保障不到位。

（三）租賃業(yè)務(wù)不成熟

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在培育和發(fā)展中，業(yè)務(wù)模式比較單一，不能完全照搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。住房租賃市場(chǎng)參與主體多、回報(bào)周期長(zhǎng)、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，商業(yè)銀行不能像傳統(tǒng)業(yè)務(wù)一樣只是資金提供者，因此應(yīng)積極探索產(chǎn)品種類(lèi)和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，加強(qiáng)全過(guò)程管理，不斷提升業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管控能力不足

住房租賃屬于輕資產(chǎn)市場(chǎng)，傳統(tǒng)銀行缺乏大數(shù)據(jù)支持和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)，致使風(fēng)險(xiǎn)管控存在一定難度。目前，我國(guó)商業(yè)銀行僅有21.2%設(shè)有專(zhuān)門(mén)的住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)構(gòu)，且風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和防控方式較為落后，人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管控能力經(jīng)驗(yàn)不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體偏弱。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃貸款的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)引導(dǎo)租賃消費(fèi)理念

一是政府應(yīng)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，給予租戶使用銀行貸款或提取住房公積金等方式支付租金的權(quán)利，減少租購(gòu)的利益差距。二是商業(yè)銀行不斷探索金融產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)長(zhǎng)租消費(fèi)需求，加強(qiáng)租賃金融知識(shí)宣傳，基于“平臺(tái)+場(chǎng)景”的方式進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，引流獲客，從而使貸款租房逐漸成為住房消費(fèi)新理念。

（二）完善住房租賃法律和規(guī)范

一是政府通過(guò)制定細(xì)化的法律法規(guī)和細(xì)則規(guī)范來(lái)保證租戶的權(quán)益，可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家政府對(duì)住房租賃的房租標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等經(jīng)驗(yàn)。二是政府應(yīng)加快落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，確保非本地戶籍的租戶同樣享受義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等最基本公共服務(wù)。三是政府通過(guò)建立住房租賃金融綜合服務(wù)平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)部門(mén)間住房租賃信息共享，完善住房租賃管理制度。

（三）創(chuàng)新貸款產(chǎn)品和服務(wù)

一是針對(duì)個(gè)人客戶應(yīng)科學(xué)設(shè)計(jì)貸款對(duì)象與用途、額度、期限、利率及抵押、擔(dān)保標(biāo)的等要素，使得不同的客群都會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)品對(duì)接。在信用貸款之外，當(dāng)租戶采用抵押、質(zhì)押或擔(dān)保方式時(shí)可提高其授信額度，并給予客戶相應(yīng)的利率優(yōu)惠，還可增設(shè)住房裝修及改造、家電及家具配置等多種貸款用途。二是針對(duì)租賃企業(yè)提供房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款、流動(dòng)資金貸款等多種金融支持，通過(guò)增長(zhǎng)貸款期限、設(shè)置合理的貸款額度來(lái)不斷完善對(duì)房企或地方國(guó)企的住房租賃開(kāi)發(fā)貸款。三是商業(yè)銀行可成立租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，向租戶提供專(zhuān)業(yè)化的租賃運(yùn)營(yíng)和租后管理，科學(xué)設(shè)計(jì)配套的技術(shù)服務(wù)方案。加強(qiáng)金融科技創(chuàng)新，建立大數(shù)據(jù)綜合服務(wù)平臺(tái)，完善產(chǎn)品和服務(wù)體系。

（四）提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平

一是商業(yè)銀行應(yīng)組建專(zhuān)業(yè)的租賃貸款風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)構(gòu)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)防控。二是建立基于大數(shù)據(jù)和信用檔案的客戶篩選程序，加強(qiáng)對(duì)客戶誠(chéng)信和客戶能力信息的甄別，通過(guò)“信用黑名單”、符合征信條件免擔(dān)保、合作機(jī)構(gòu)或第三方擔(dān)保等方式把好入口關(guān)。三是建立基于大數(shù)據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)、預(yù)警和糾偏機(jī)制，在貸款全周期內(nèi)持續(xù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和動(dòng)態(tài)改進(jìn)，探索“大數(shù)據(jù)+全周期”的特色模式，打造貸前、貸中、貸后各環(huán)節(jié)的“信息化、系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化”的風(fēng)險(xiǎn)管理流程。

（作者單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院）