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        淺談不定期租賃

        2019-09-10 10:24:31王憶
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2019年11期
        關(guān)鍵詞:轉(zhuǎn)讓方居住權(quán)優(yōu)先權(quán)

        王憶

        企業(yè)國(guó)有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中,我們常常會(huì)遇到原租賃合同在信息公告前已經(jīng)到期,轉(zhuǎn)讓方與原承租人未再簽訂新的租賃合同。由于進(jìn)場(chǎng)交易完成的期限通常也就1至2個(gè)月,原承租戶與轉(zhuǎn)讓方協(xié)商后通常得以繼續(xù)占用和使用房屋,租金按日計(jì)算,直到產(chǎn)生受讓方后搬出。于是,轉(zhuǎn)讓方在擬定公告時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)一些問題,即公告中的“優(yōu)先權(quán)人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)”欄如何填寫,原承租戶是否屬于優(yōu)先權(quán)人,是否享有優(yōu)先購買權(quán)?

        要回答一個(gè)問題,我們首先來看一個(gè)概念——不定期租賃。合同法“租賃合同”章節(jié)有三處提到了“不定期租賃”,分別為:(一)合同法第二百一十五條“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃”;(二)合同法第二百三十二條“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃”;(三)合同法第二百三十六條“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期”。由此,我們可以得出結(jié)論,合同法上的“不定期租賃”其實(shí)質(zhì)是租賃期限沒有約定或者約定不明,當(dāng)事人無法確定租賃期限或知曉且接受租賃期限不確定。也正是由于這種租賃期限的不確定性,合同法賦予了“不定期租賃”的當(dāng)事人特殊權(quán)利,即“當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”,隨時(shí)解除權(quán)是不定期租賃區(qū)別于通常租賃關(guān)系的最大不同。

        這時(shí)我們?cè)賮砜雌滋岬降捻?xiàng)目情形,屬于合同法第二百三十六條的不定期租賃情形(原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限不確定)。篇首提到的問題,也就簡(jiǎn)化為“不定期租賃的原承租戶是否享有優(yōu)先購買權(quán)?”從法理和實(shí)踐角度來說,不定期租賃的原承租戶不享有優(yōu)先購買權(quán),理由是:不定期租賃中的優(yōu)先購買權(quán)不具有實(shí)際意義,法律規(guī)定“買賣不破租賃”其本意是為了保護(hù)租賃關(guān)系中處于相對(duì)弱勢(shì)地位的承租人的居住權(quán)這一生存權(quán)利,但不定期租賃的當(dāng)事人都知曉且接受租賃關(guān)系可隨時(shí)解除,出租人可以采取在合理期限前通知解除的方式解除租賃合同,從而使基礎(chǔ)租賃關(guān)系消滅,承租人的居住權(quán)本就是“漂泊不定”,優(yōu)先購買權(quán)就更無從談起。如果這時(shí)候還要求轉(zhuǎn)讓方在處分標(biāo)的時(shí)必須考慮交易對(duì)象保護(hù)不定期承租人的居住權(quán),限制轉(zhuǎn)讓方處分資產(chǎn)的部分權(quán)利顯然是對(duì)轉(zhuǎn)讓方的不公平。但是,從國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易角度來說,不定期租賃的原承租戶可以作為優(yōu)先權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán),這種權(quán)利來自于國(guó)有轉(zhuǎn)讓方賦予原承租人的權(quán)利,是一種約定權(quán)利而非法定權(quán)利。

        綜上,國(guó)有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告中的“優(yōu)先權(quán)人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)”欄如何填寫,不定期租賃的原承租戶是否屬于優(yōu)先權(quán)人,要視情形而定,交易機(jī)構(gòu)在輔導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)交易時(shí)應(yīng)充分了解情況,提示轉(zhuǎn)讓方,并做好相關(guān)材料說明和通知程序。

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