陳松斐
(廣東海鴻律師事務(wù)所,廣東 汕頭 515000)
引言:在現(xiàn)代社會的諸多產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)有著高風(fēng)險和高回報的特點,高回報吸引了大批企業(yè)加入,但是,房地產(chǎn)項目的高風(fēng)險也導(dǎo)致了很多企業(yè)被市場所淘汰,也因此留下了大批未完成的項目。這些項目在進行轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī),從而保證轉(zhuǎn)讓的規(guī)范性與準(zhǔn)確性,使土地資源可以最大化的利用。
對于土地的使用年限,合同的當(dāng)事人如果沒有全面的準(zhǔn)備就很容易忽略。我國所有的建設(shè)土地權(quán)限都歸屬于國家,使用者并沒有永久的使用權(quán)限。因此,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守有償使用的制度,根據(jù)土地性質(zhì)的不同確認(rèn)土地的使用年限,如,住宅類用地的使用時間為70年,而商業(yè)型用地的使用權(quán)限僅為40年。政府在將土地使用權(quán)交給房地產(chǎn)時,已經(jīng)明確了使用年限,因此在進行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的過程中,當(dāng)事人交易的房地產(chǎn)土地可能存在使用年限不足的情況。對于這種問題,當(dāng)事人必須加以注意,避免因為沒有考慮到年限問題導(dǎo)致交易價格過高。根據(jù)我國的房地產(chǎn)土地使用相關(guān)規(guī)定,對于閑置時間多于兩年的土地,政府有權(quán)對其進行無償回收,但是因為當(dāng)?shù)丨h(huán)境、經(jīng)濟建設(shè)等各種外部因素,政府有時不會采取無償回收的措施。所以,受讓方的當(dāng)事人在接受項目時,需要重視土地使用年限的問題,核算剩余的使用年限,防止剛接手土地就被政府回收,造成經(jīng)濟損失。轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該遵守公平交易的原則,根據(jù)土地的實際情況,結(jié)合當(dāng)前市場條件來計算土地的實際價值,從而保證項目轉(zhuǎn)讓的合理性。
項目轉(zhuǎn)讓涉及到的人員并不只是轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方兩者,還有第三方的可能存在。然而,轉(zhuǎn)讓雙方在進行談判的工作時,有時會忽略第三方的存在。作為被轉(zhuǎn)讓方,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意轉(zhuǎn)讓方在進行項目轉(zhuǎn)讓之前,是否已經(jīng)結(jié)清了項目的前期工程款,如果存在工程款的拖欠情況,要明確已經(jīng)支付的金額以及需要支付的金額,并且在轉(zhuǎn)讓的合同中作出明確的規(guī)定。根據(jù)我國《合同法》第286條法律明確規(guī)定,工程的施工者對其施工的工程擁有優(yōu)先受償權(quán),同時,工程款的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)依附于工程項目當(dāng)中,不因工程所有者的變化而變化。所以,如果轉(zhuǎn)讓存在未結(jié)清的工程款,而被轉(zhuǎn)讓方則沒有注意這一問題時,就會導(dǎo)致被轉(zhuǎn)讓方要支付所欠的所有工程款,甚至,在最極端下,工程的承包者使用了優(yōu)先受償權(quán),對工程項目進行拍賣,從而給被轉(zhuǎn)讓方造成巨大的經(jīng)濟損失。因此,在進行項目轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)調(diào)查清楚項目是否存在工程款的拖欠情況,要求轉(zhuǎn)讓方拿出足夠的憑據(jù)。如果確認(rèn)存在前期工程款未結(jié)清的情況,被轉(zhuǎn)讓方要做好協(xié)商工作,讓轉(zhuǎn)讓方調(diào)整價格,或先將拖欠的前期工程款結(jié)清。
工作人員還要注重資產(chǎn)的交接問題,檢查轉(zhuǎn)讓方是否擁有租賃權(quán)、所有權(quán)等基本權(quán)力。被轉(zhuǎn)讓方在進行項目轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)要求對方提供充足的證明,證明要包括:土地所有權(quán)、資產(chǎn)核實證明、資產(chǎn)評估證明、土地使用權(quán)、資產(chǎn)所有權(quán)、支付憑證等。被轉(zhuǎn)讓方的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)前往當(dāng)前的項目現(xiàn)場進行實地考察,并且詢問項目工作人員一些相關(guān)問題,要求轉(zhuǎn)讓方簽訂書面合同,明確雙方應(yīng)付的法律職責(zé),做好項目包括電梯等項目設(shè)備的轉(zhuǎn)交工作,防止轉(zhuǎn)讓方存在融資租賃、販賣項目所有權(quán)等情況,并且在合同的條款中明確資產(chǎn)交接的安排,防止經(jīng)濟風(fēng)險對當(dāng)事人造成的損失。
轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)注意在進行資產(chǎn)交接和股權(quán)變更時,被轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)進行付款。防止出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)移交資產(chǎn),并且將股權(quán)轉(zhuǎn)讓,但是被轉(zhuǎn)讓方拒不付款的情況。為了防止這種問題出現(xiàn),轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)尋找第三方作為財產(chǎn)交易的中間人,轉(zhuǎn)讓方要求被轉(zhuǎn)讓方將資金先支付到第三方的賬戶,讓第三方為被轉(zhuǎn)讓方做擔(dān)保,也可以要求被轉(zhuǎn)讓方提供正確的銀行保函。通過第三方的監(jiān)管,可以保證房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓工作的順利進行,使轉(zhuǎn)讓方可以收到支付款,而被轉(zhuǎn)讓方也能得到應(yīng)得的股份。例如,某地進行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時,先對現(xiàn)有的項目價值進行估價,雙方邀請專業(yè)的評估人員參與其中,最后確認(rèn)項目總價值,經(jīng)談判后確認(rèn)最終的轉(zhuǎn)讓費用,隨后,雙方在當(dāng)?shù)劂y行的見證下達成交易,房地產(chǎn)項目也全部交接到對方手中。
房地產(chǎn)項目在轉(zhuǎn)讓時,會產(chǎn)生一定數(shù)量的稅費。這些稅費會影響房地產(chǎn)項目交易的成本,有可能提高交易的金額,因此,雙方在進行交易時,應(yīng)當(dāng)注重對稅費問題進行咨詢,然后請專業(yè)的工作人員加入到談判當(dāng)中,從而降低稅務(wù)帶來的風(fēng)險。關(guān)于土地增值稅的實際數(shù)額,因為我國準(zhǔn)許各個省市根據(jù)實際情況自行制定稅額,因此,各個地區(qū)的稅費定價都有不同。例如,某省政府頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》,在這項法律法規(guī)的中明確提出:“如果土地權(quán)所有者實行了實質(zhì)性的土地開發(fā)、項目建設(shè),但是并未投入市場即轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的企業(yè),需要扣除相關(guān)費用。包括:土地開發(fā)成本;土地使用權(quán)統(tǒng)一繳納的契稅;加計開發(fā)土地成本的20%;轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)稅金。”該省通過頒布這條法規(guī),有效的解決了企業(yè)利用土地增值稅加計扣除中出現(xiàn)的問題,并在全國起到了模范代表的作用。
結(jié)論:綜上所述,房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī),避免法律風(fēng)險的產(chǎn)生。從上文可知,轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方在進行項目轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)全面考慮所有的法律問題,遵守公平交易的原則,結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境來定價,從而保證項目轉(zhuǎn)讓的合理性與公平性,避免產(chǎn)生法律糾紛。