辛勇

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國家的稅收制度改革創(chuàng)新也在不斷進(jìn)行，與此同時房地產(chǎn)企業(yè)管理思路也應(yīng)結(jié)合“營改增”政策不斷完善，并根據(jù)時代的發(fā)展趨勢不斷梳理企業(yè)管理思路，確保管理思路的清晰性及企業(yè)管理的有效性、科學(xué)性，順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?！盃I改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)梳理管理思路應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展需求，巧用“營改增”政策，便于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)及商鋪招商租賃等工作的順利開展。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);企業(yè)管理;思路;梳理

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，稅收制度也應(yīng)順應(yīng)時代發(fā)展不斷革新，“營改增”政策的提出是在原有稅收制度基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)和完善?！盃I改增”政策的實施，可有效規(guī)避重復(fù)征稅的現(xiàn)象。當(dāng)然，新稅收制度的實施也給房地產(chǎn)企業(yè)管理帶來巨大的沖擊，在此背景下應(yīng)明晰管理思路，確保房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的有效性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新企業(yè)管理模式，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。本文主要對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)管理思路進(jìn)行梳理分析。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)管理帶來的沖擊

“營改增”作為一種新出臺的稅收政策，對房地產(chǎn)企業(yè)管理帶來很大沖擊，同時，這也是推動房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新及企業(yè)快速發(fā)展的一個契機(jī)。例如，“營改增”政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售方面產(chǎn)生一定的影響，房地產(chǎn)企業(yè)新增的不動產(chǎn)中所包含的增值稅均納入到抵扣環(huán)節(jié)，降低交易成本，這在很大程度上可以促進(jìn)房地產(chǎn)交易的靈活性，降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的風(fēng)險，同時也增強(qiáng)了企業(yè)經(jīng)營的能力。從某個層面來看，“營改增”政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展有著一定的推動力。相反，“營改增”政策實施下，對企業(yè)現(xiàn)金流也帶來一定程度的影響。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)管理中所涉及到的工作比較多，其中房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)及商鋪招商租賃等是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在業(yè)務(wù)開展的過程中，也會涉及到大量的資金流動?！盃I改增”政策的實施下，可有效避免以往房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納、占用流動資金的問題，在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流動性，也更有利于對房地產(chǎn)企業(yè)全面掌握、控制和分析企業(yè)現(xiàn)金流動情況，并從中分析是否存在經(jīng)營風(fēng)險，以便于及時采取有效的措施，從而有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，在“營改增”政策實施下，對房地產(chǎn)企業(yè)各個崗位人員的綜合素質(zhì)水平也提出了更高的要求，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要考慮的問題。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)管理思路的梳理

（一）改變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，需要結(jié)合實際的發(fā)展情況及市場的發(fā)展動態(tài)，不斷改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營模式，才能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在“營改增”發(fā)展環(huán)境下，對房地產(chǎn)企業(yè)管理工作帶來很大的沖擊，尤其是對企業(yè)管理思路也提出了更高的發(fā)展要求。筆者在從事房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中，主要負(fù)責(zé)的經(jīng)營業(yè)務(wù)有：房地產(chǎn)開發(fā)、保障性住房建設(shè)、商鋪招商租賃等，在發(fā)展中企業(yè)的經(jīng)營模式也在不斷的改進(jìn)和完善，特別是在“營改增”的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的革新，可有效避免經(jīng)營過程中資金短缺的問題。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，應(yīng)有效縮短房地產(chǎn)項目的運(yùn)作周期，降低企業(yè)的財務(wù)成本，將資金的占用率降至最低，不斷提高資金的利用率。當(dāng)然，在具體的企業(yè)管理中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，如果在企業(yè)管理中，有部分環(huán)節(jié)中無法獲取進(jìn)項稅額抵扣的情況，可將其外包出去，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移負(fù)稅的目的，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本。另外，在“營改增”背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)重點考慮增值稅抵扣方面的內(nèi)容，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)在購買不動產(chǎn)之后，可取得一定的增值稅發(fā)票全額抵扣。通過這種經(jīng)營模式，不僅能夠吸引更多的企業(yè)投資，同時還增加了房地產(chǎn)的開發(fā)效率，也能分散房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，更有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

內(nèi)部管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，內(nèi)部管理水平的高低也將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中應(yīng)重視內(nèi)部管理，并不斷對內(nèi)部管理工作進(jìn)行創(chuàng)新?！盃I改增”政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理產(chǎn)生了一定的沖擊，在此環(huán)境下也應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行創(chuàng)新，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際發(fā)展情況，合理改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部管理水平，順應(yīng)時代的發(fā)展潮流。首先，應(yīng)重點分析“營改增”政策實施后對企業(yè)管理所帶來的沖擊，并分析在“營改增”政策實施下房地長企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇，為了滿足“營改增”政策的要求，應(yīng)不斷對企業(yè)管理提出更高的要求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理。另外，內(nèi)部管理應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，明確企業(yè)內(nèi)部管理的各個細(xì)節(jié)，例如，房地產(chǎn)開發(fā)、保障性住房建設(shè)及商鋪招商租賃等，保證每項管理工作落實到位，進(jìn)而保證各個管理環(huán)節(jié)的有效進(jìn)行。其次，應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，確保內(nèi)部管理落到實處，要真正達(dá)到這一管理目標(biāo)，則需要企業(yè)內(nèi)部人員全面了解和掌握企業(yè)內(nèi)部管理工作的內(nèi)容及重要性等，才能積極參與并配合企業(yè)內(nèi)部管理。加大企業(yè)內(nèi)部管理的宣傳力度，不僅要將內(nèi)部管理的內(nèi)容滲透到房地產(chǎn)企業(yè)的各個崗位，同時也應(yīng)通過宣傳工作讓房地產(chǎn)企業(yè)人員全面了解“營改增”政策，并不斷提升自身崗位能力，抓住“營改增”所帶來的機(jī)遇，在提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的同時，也能夠促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）全面提升人員技術(shù)水平

人才是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的崗位眾多，每個崗位對人員的要求不同，對崗位人員技術(shù)水平的要求有著很大的差異性，特別是在“營改增”政策的實施下，對房地產(chǎn)企業(yè)各個崗位工作人員的技術(shù)水平也提出更高的要求，尤其是財務(wù)會計崗位相關(guān)人員，應(yīng)在“營改增”政策下，不斷提升自身的綜合素質(zhì)水平。同時，其他崗位人員也應(yīng)與時俱進(jìn)不斷豐富自身知識，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員，應(yīng)全面考慮到房地產(chǎn)的發(fā)展實況，特別是對房地產(chǎn)人員的技術(shù)水平必須重視，應(yīng)定期對房地產(chǎn)從業(yè)人員開展培訓(xùn)及考核等，保證各個崗位人員的綜合技能水平都能夠滿足工作實際要求，尤其是在一些新政策、新技術(shù)的實施和應(yīng)用下，為了滿足時代的發(fā)展需求，應(yīng)讓企業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)和強(qiáng)化相關(guān)的理論知識和技術(shù)操作等，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?！盃I改增”政策的實施對企業(yè)管理各方面工作產(chǎn)生不同程度的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作應(yīng)結(jié)合企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員的全盤考慮、超前謀劃等，才能滿足政策的實施要求，而人員的技術(shù)培訓(xùn)則是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向，受企業(yè)的財務(wù)管理人員影響，對企業(yè)的軟實力具有決定作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)重視財務(wù)人員的培訓(xùn)，特別是在“營改增”政策的影響下，應(yīng)督促財務(wù)人員不斷熟悉和掌握“營改增”的相關(guān)理論，了解其內(nèi)涵，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展，同時也能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)、保障性住房建設(shè)及商鋪招商租賃等工作的順利進(jìn)行，以有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險。

三、總結(jié)

綜上所述，各行業(yè)發(fā)展極為迅速，而與此同時稅收制度也在發(fā)生翻天覆地的變化，“營改增”政策是在原有稅收制度的基礎(chǔ)上改進(jìn)而來。“營改增”政策的實施雖然對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的挑戰(zhàn)，但同時也會帶來一定的發(fā)展機(jī)遇，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)認(rèn)真分析市場發(fā)展形勢，尤其是要全面了解“營改增”政策的相關(guān)內(nèi)容，才能更好地抓住發(fā)展機(jī)遇，及時完善房地產(chǎn)企業(yè)管理體系，提升人員綜合素質(zhì)水平，應(yīng)對“營改增”政策，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的風(fēng)險，同時也達(dá)到降低經(jīng)營發(fā)展成本的目的，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做好全面的管理工作。

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（作者單位：咸陽市房產(chǎn)管理局實業(yè)公司）