摘 要：社會的進步促進了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展的同時也面臨地企業(yè)財務(wù)管理的問題。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中現(xiàn)存的問題，探究了新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略，希望為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化提供參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)管理；問題；優(yōu)化策略

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中現(xiàn)存的問題

（1）缺乏高效的財務(wù)管理機制和風(fēng)險防范意識

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然風(fēng)生水起，但是在實際的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，其中一個嚴重的問題就是缺乏高效的財務(wù)管理機制和風(fēng)險防范意識。從其實際的表現(xiàn)形式上看主要分為兩個方面。一方面，財務(wù)管理機制過于重視項目成本的控制以及資金的流出，因而造成了財務(wù)管理的內(nèi)容以及形式過于單一的局面。除此之外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資、財務(wù)分析以及資產(chǎn)管理等諸多方面普遍存在能力不足的情況，因而使得企業(yè)的財務(wù)管理中不僅存在企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督不到位的問題，還存在財務(wù)管理機制相對較為混亂的危險局面。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房銷售以及項目的施工情況較為重視，而相對來說對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理的重視程度明顯不足，因而企業(yè)財務(wù)管理的過程中普遍存在財務(wù)管理分工不明確、管理制度不完善以及風(fēng)險防范意識不足等諸多問題。

（2）資金流動性有待提高

對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，受到國家宏觀調(diào)控的影響較為嚴重，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目周期較長，因而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金回籠時間較長，資金流動性較弱等問題。由于這一問題的存在，導(dǎo)致企業(yè)的負債越來越嚴重，從而使得資金流動性進一步減弱。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道較為單一也是企業(yè)面臨的一個問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是從當(dāng)?shù)氐你y行中進行貸款，每月固定的利息支出導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險進一步加大，并且可能威脅企業(yè)的發(fā)展。

（3）籌資過程的資本結(jié)構(gòu)合理性有待加強

資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化能夠有效地降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在其籌資過程中存在資本結(jié)構(gòu)不夠合理的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際工作中，其籌資主要是以負債投資的形式進行，這種高負債的結(jié)構(gòu)不僅給企業(yè)的財務(wù)管理帶來了極大的風(fēng)險，還進一步造成了企業(yè)的經(jīng)濟效益降低。

（4）稅收安排的科學(xué)性有待完善

隨著營改增政策的施行，很多企業(yè)的稅率發(fā)生了較大的變化，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說。在這種新形勢的大背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不能及時調(diào)整自身的稅收管理以及籌劃方案，再加上在日常財務(wù)管理的過程中缺乏對進項稅額的合理預(yù)測，會因此造成企業(yè)進項稅額減少而致使其納稅較多的問題。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，常常不能從企業(yè)整體進行稅務(wù)籌劃，因而容易引發(fā)由于某一環(huán)節(jié)的問題而影響其他環(huán)節(jié)的稅費支出增多的問題。這兩個問題都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險，而其根本原因是稅收安排的科學(xué)性和合理性不足。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略

（1）完善財務(wù)管理制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在項目中的資金投入成本較高，因而如何將投入的資金達到效益最大化和最優(yōu)化是企業(yè)財務(wù)管理中的關(guān)鍵問題。面對企業(yè)財務(wù)管理制度不夠完善的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對其財務(wù)管理制度進行進一步完善，一方面是對原有的財務(wù)管理制度進行梳理，另一方面是從多方面對原有的財務(wù)管理制度進行修訂和完善，比如從籌資決策機制、預(yù)算管理機制等方面作為切入點，從而確保企業(yè)財務(wù)管理制度的科學(xué)有效性。

（2）加強項目的成本管控

加強項目的成本管控的主要目的是提高企業(yè)流動資金的使用效率，從而保證企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的實際工作中，主要從三方面入手加強開發(fā)項目的成本管控。首先，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)要做好內(nèi)部控制，以防止由于個人舞弊的問題而造成項目成本增加的情況。其次，對于在建的項目要嚴格做好預(yù)算控制工作，保證施工款的撥付和施工的合格進度二者相互匹配，從而防止項目成本增加的現(xiàn)象。再者，對于項目施工的人員需要進行嚴格地篩選，分別從人文素質(zhì)和專業(yè)水平兩方面入手，以杜絕施工過程中的質(zhì)量問題，同時也有利于資金回籠速度的提升從而有效解決資金流動性較弱的問題。

（3）合理進行負債投資

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理地進行負債投資能夠優(yōu)化其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)于如何進行負債投資，主要從兩個方面入手。一方面，通過采用科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)決策方案保證融資方案的合理性，同時保證其風(fēng)險最小。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)負債融資現(xiàn)象普遍，因此企業(yè)最好拓寬其融資渠道，從降低負債融資的角度來實現(xiàn)對其自身的資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的問題存在已久，財務(wù)管理有關(guān)人員需要對其進一步研究，通過對其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提高財務(wù)管理的水平。

（4）優(yōu)化企業(yè)稅收管理和籌劃

由于政策的變化，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有進行及時合理的應(yīng)對，因而在實際工作中還存在一些問題。對于優(yōu)化營改增之后的企業(yè)稅收管理和籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵在于取得可抵扣進項發(fā)票的金額。因此企業(yè)在實際工作中，對于供應(yīng)商的選擇上以增值稅的一般納稅人為主，并且在工人的選擇上以勞務(wù)派遣的形式為主。通過這種方式，能夠很大程度地降低企業(yè)的稅負，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻

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作者簡介：李寶善，1973年10月，男，漢，湖北孝感，財務(wù)總監(jiān)/中級會計師，南京維泓置業(yè)有限公司，財務(wù)管理。