摘 要：房地產(chǎn)投資是一種典型的高投入、高風(fēng)險行業(yè)，風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無處不在。房地產(chǎn)投資決策階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中第一個重要階段，直接關(guān)系到整個項目的成敗，對開發(fā)商的經(jīng)濟效益和社會效益都具有現(xiàn)實和深遠的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；經(jīng)營風(fēng)險；管理

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差，投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有如政策變化等無形風(fēng)險。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認識、處理與控制，以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險，這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識，加強風(fēng)險管理，把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律，對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險、避免風(fēng)險事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風(fēng)險分析

（1）決策風(fēng)險

主要是指項目前期決策時必須著力考慮的區(qū)位、類型、時機等因素帶來的風(fēng)險。

1.開發(fā)位置風(fēng)險選擇合適的開發(fā)位置對房地產(chǎn)公司具有相當(dāng)大的重要性，在一定種程度上決定了其成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)位置不僅是指項目所處的地理位置，還包括其社會位置（主要包括人口因素、服務(wù)水平、交通通訊、教育水平、公共設(shè)施等），這些所有因素的有機合成決定著土地的潛在收益能力。從地理位置來看，經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的地價較高，這決定其開發(fā)成本較高，但發(fā)展前景好，需求旺盛。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)雖然地價較便宜，開發(fā)成本相對較低，但由于經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，市場開發(fā)較不完善，所以需求較低。

2.開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險

在開發(fā)項目的位置確定之后，其物業(yè)類型的選擇也要慎重考慮，物業(yè)類型主要包括普通住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)類型對位置的敏感程度不同，抗風(fēng)險能力也不同，商業(yè)物業(yè)對位置敏感程度最大，很大程度上取決于其與市中心或商業(yè)中心的距離、交通狀況以及配套基礎(chǔ)設(shè)施等。此外，商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)與整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平有較大的相關(guān)性，經(jīng)濟高速發(fā)展時，對此類物業(yè)的需求也急速增加，能給地產(chǎn)公司帶來較高的回報。

3.開發(fā)時機風(fēng)險

一般建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟影響很大，而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)活動也具有相應(yīng)的周期性。經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的重要因素，在國民經(jīng)濟發(fā)展的上升期，市場需求旺盛，市場處在不斷的上升階段，此時推出的房地產(chǎn)項目有更大的幾率獲得較好的市場收益。相比較而言，在國民經(jīng)濟發(fā)展的衰退期，市場需求衰退，此時房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生供大于求，以致使房地產(chǎn)價格下跌。當(dāng)然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也會有所差別。如工業(yè)物業(yè)的時間性明顯不如商場類物業(yè)，后者的商業(yè)活動淡旺季之分明顯。

（2）房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險概括講包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及市場風(fēng)險三方面內(nèi)容。

1.經(jīng)營風(fēng)險

一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實現(xiàn)，或不足以補償費用的可能性。一般來說，投資項目越大，對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預(yù)測了房地產(chǎn)投資市場，并造成決策的失誤，將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險。

2.財務(wù)風(fēng)險

一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說，投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物，獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔(dān)了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時，其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。不貸款的投資者不會有財務(wù)風(fēng)險，但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財務(wù)方面的風(fēng)險。

3.市場風(fēng)險

一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響，利率變化以及其他因素的影響，造成房地產(chǎn)市場購買力下降，價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長，且從一定時期來看，房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險，常常是比較小的，但是當(dāng)一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時，由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低，房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的內(nèi)容

由于風(fēng)險存在的客觀必然性，從而決定企業(yè)管理者必須對各種風(fēng)險做出恰當(dāng)?shù)姆磻?yīng).這就要求企業(yè)必須重視風(fēng)險管理。所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認識所面臨的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，運用各種手段和措施，對風(fēng)險進行控制和技術(shù)處理，以最小成本保證企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目的收益以及穩(wěn)定性和連續(xù)性、穩(wěn)定性的一種管理活動。在開發(fā)過程中，風(fēng)險伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤謀求過程而存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須樹立正確的風(fēng)險觀念，勇于面對風(fēng)險，掌握應(yīng)付風(fēng)險的本領(lǐng)。其主要內(nèi)容有：

（1）合理確定項目投資目標(biāo)按照項目項目可行性研究報告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法進行投資決策確定投資目標(biāo)。避免出現(xiàn)決策失誤。

（2）合理界定項目投資的范圍加強對投資范圍變動的控制，將投資的任務(wù)細分的更明確、更具體、更便于控制，以免因遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。

（3）合理應(yīng)用風(fēng)險管理方法根據(jù)實現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況。堅持事前。事中控制的原則。對實施過程中的風(fēng)險因素進行分析。評價給予適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

（4）合理分解風(fēng)險強化風(fēng)險管理的計劃手段，把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標(biāo)、基本原則須給予滿足，搞好風(fēng)險的監(jiān)控。

四、規(guī)避投資決策風(fēng)險的對策建議

（1）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的一項極為重要的對策，應(yīng)用十分廣泛。風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以分為財務(wù)轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種形式。風(fēng)險管理的基本理論中要求投資項目的風(fēng)險應(yīng)該由與此相關(guān)的各方共同來分擔(dān)，分擔(dān)的原則一般為風(fēng)險由最有能力進行風(fēng)險控制或最適合承擔(dān)風(fēng)險的一方來承擔(dān)。只要符合這項原則所進行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至是多贏的結(jié)果，反之，則要付出極高的代價。

（2）做好可行性論證

這是投資決策的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯渴菍椖窟M行社會、經(jīng)濟和技術(shù)等多方面的調(diào)查和研究，對方案進行分析，并評價其經(jīng)濟效益，對其可行性進行論證的研究活動。

（3）做好經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測

房地產(chǎn)的發(fā)展周期是與GDP緊密聯(lián)系的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟周期作為依據(jù)和核心，同時按照各時期的主導(dǎo)因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調(diào)整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要稍微落后于宏觀經(jīng)濟而進入復(fù)蘇期。

（4）做好投資效益控制

實踐證明：投資決策后，設(shè)計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關(guān)鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優(yōu)選設(shè)計方案和設(shè)計單位，盡可能將經(jīng)濟指標(biāo)量化。既要充分注重市場調(diào)研，做好市場定位，確定合適房地產(chǎn)產(chǎn)品；同時要做好全過程的成本控制

總上所述，隨著我國經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)也取得了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為一種重要經(jīng)濟活動，在這個競爭日益激烈的社會環(huán)境下，風(fēng)險管理對房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。為了進一步促進我國房地產(chǎn)投資的發(fā)展，就必須充分認識到風(fēng)險管理的重要性，重視人才的培養(yǎng)，建立有效的風(fēng)險評估機制，全面做好風(fēng)險管理工作，進而促進我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：王永華，出生年月：1974年8月，性別：女，民族：漢，籍貫：河南新鄉(xiāng)，職務(wù)：財務(wù)經(jīng)理，職稱：中級會計師，學(xué)歷：鄭州大學(xué)會計學(xué)本科，研究方向：房地產(chǎn)稅收管理及籌劃，鄭州中鼎置業(yè)有限公司，河南省鄭州市450000。