曹亞麗

【摘要】作為會(huì)計(jì)核算工作中的重要內(nèi)容，企業(yè)資產(chǎn)清算與賬務(wù)處理關(guān)系一個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展。本文聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，從資產(chǎn)清查方法入手，著重討論往來(lái)款項(xiàng)、實(shí)物資產(chǎn)和貨幣財(cái)產(chǎn)三大類(lèi)資產(chǎn)清查方法和賬務(wù)處理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) ?資產(chǎn)清查 ?賬務(wù)處理

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)是改革開(kāi)放以來(lái)發(fā)展較快的行業(yè)，同時(shí)也是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱行業(yè)，不僅對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，同時(shí)也是居民資產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中涉及多方面的資產(chǎn)，需要定期進(jìn)行資產(chǎn)清查進(jìn)行核實(shí)。資產(chǎn)清查作為會(huì)計(jì)核算的重要組成部分之一，主要工作內(nèi)容包括貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)和往來(lái)款項(xiàng)三大類(lèi)資產(chǎn)清查，資產(chǎn)清查的主要目的在于查明并核實(shí)賬面數(shù)目和實(shí)存數(shù)是否相符，更進(jìn)一步的，資產(chǎn)清查能夠提升會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確，最終為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)掌握發(fā)展情況，合理地制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)，提供詳實(shí)可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清查內(nèi)容及流程

（一）資產(chǎn)清查內(nèi)容與方法

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查的首要問(wèn)題是明確資產(chǎn)清查的內(nèi)容，研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清查主要包括以下幾方面：①固定資產(chǎn)清查：機(jī)械設(shè)備、購(gòu)買(mǎi)土地及房屋建筑等固定資產(chǎn)的清查;②對(duì)外投資清查：原始投入成本、所占股份及歷次分紅金額等;③貨幣資金類(lèi)清查：?jiǎn)挝蛔杂匈Y金、銀行存款和其他投資類(lèi)貨幣清查;④無(wú)形資產(chǎn)清查：該部分包括房地產(chǎn)企業(yè)自身及外購(gòu)的商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)清查意義

資產(chǎn)清查能夠準(zhǔn)確獲取房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收入和支出情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部由于管理而導(dǎo)致的資產(chǎn)流失和損失情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，保護(hù)企業(yè)核心資產(chǎn)安全。另一方面，進(jìn)行資產(chǎn)清查能夠幫助企業(yè)管理者及時(shí)發(fā)掘資產(chǎn)潛力，提升企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源的配置。最后，資產(chǎn)清查能夠提升會(huì)計(jì)監(jiān)控的力度，及時(shí)查明資產(chǎn)異動(dòng)原因。

（三）資產(chǎn)清查流程

房地產(chǎn)企業(yè)成立相應(yīng)的資產(chǎn)清查小組是進(jìn)行資產(chǎn)清查準(zhǔn)備工作中的第1步，通常來(lái)說(shuō)，清查小組需要有企業(yè)的負(fù)責(zé)人，會(huì)計(jì)的負(fù)責(zé)人和職工代表三方人員組成。資產(chǎn)清查小組主要負(fù)責(zé)以下工作：明確資產(chǎn)清查的目的，資產(chǎn)清查實(shí)施步驟，資產(chǎn)清查的工作流程以及工作計(jì)劃等。在前期準(zhǔn)備工作充分的情況下，針對(duì)于本次清查的具體工作，明確各部門(mén)和各人員的任務(wù)分工。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行歸類(lèi)，在清查之前要求物資進(jìn)出手續(xù)準(zhǔn)備，提前采購(gòu)度量器具等。

在實(shí)施開(kāi)展階段，清查人員首先對(duì)清查項(xiàng)目的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后逐項(xiàng)合適資產(chǎn)質(zhì)量。在實(shí)物清查過(guò)程中，應(yīng)注意合適名稱(chēng)、總價(jià)及存放地點(diǎn)等信息。

在分析處理階段，會(huì)計(jì)部門(mén)是具體的實(shí)施部門(mén)，匯總編制資產(chǎn)清查表，明確企業(yè)負(fù)債、盈虧情況，并著重分析盈虧原因。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清查方法及賬務(wù)處理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清查要求

（1）固定資產(chǎn)清查要求分析。在采用實(shí)地盤(pán)點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)清查之前，需要依據(jù)記錄在冊(cè)的資產(chǎn)明細(xì)登記表，一一核對(duì)現(xiàn)階段的固定資產(chǎn)實(shí)物，這其中包括固定資產(chǎn)類(lèi)別、編號(hào)、狀態(tài)和名稱(chēng)等信息的核對(duì)。一旦在固定資產(chǎn)的核查中發(fā)現(xiàn)損毀情況，需要進(jìn)一步對(duì)對(duì)資產(chǎn)原值、已計(jì)提的折舊額等進(jìn)行深入分析，查明資產(chǎn)價(jià)值變化具體原因和現(xiàn)值。一旦資產(chǎn)清查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)盤(pán)盈情況，應(yīng)在第一時(shí)間進(jìn)行固定資產(chǎn)估值，公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)人員重新進(jìn)行固定資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

（2）存貨清查要求分析。房地產(chǎn)企業(yè)存貨清查的主要對(duì)象包括房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存產(chǎn)品、半成品、材料、日用耗材、包裝物品等。實(shí)踐表明，實(shí)地盤(pán)點(diǎn)的方法能夠有效避免盤(pán)點(diǎn)不準(zhǔn)確、實(shí)效性不強(qiáng)等的情況發(fā)生。通常需要依據(jù)材料和物資記錄在冊(cè)的價(jià)值和數(shù)量等信息對(duì)實(shí)物進(jìn)行一一對(duì)應(yīng)。如果在盤(pán)點(diǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和記錄情況存在出入，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行盤(pán)虧或者盤(pán)盈分析，并給出結(jié)論。

（3）貨幣資金清查準(zhǔn)備。房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金的盤(pán)點(diǎn)可以實(shí)地清點(diǎn)現(xiàn)金數(shù)量，并與現(xiàn)金賬面金額相對(duì)比，如果出現(xiàn)兩者不相符的情況，應(yīng)進(jìn)一步分析出現(xiàn)的？，并進(jìn)行相應(yīng)的記錄。在房地產(chǎn)企業(yè)銀行存款清查時(shí)可以對(duì)比銀行存款日記賬和開(kāi)戶(hù)銀行存款余額。值得注意的是，在貨幣資金清查中應(yīng)格外注意未達(dá)款項(xiàng)的分析，并據(jù)此編制企業(yè)未達(dá)款項(xiàng)余額表，進(jìn)一步完善企業(yè)貨幣資金清查表。

（4）往來(lái)款項(xiàng)清查準(zhǔn)備。企業(yè)進(jìn)行應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)清查時(shí)，應(yīng)該先將企業(yè)內(nèi)部登記的應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)登記在冊(cè)，然后經(jīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)向?qū)Ψ絾挝话l(fā)出函證，待對(duì)方單位核對(duì)無(wú)誤后進(jìn)行登記，如果對(duì)方單位對(duì)金額數(shù)目提出異議，應(yīng)通知對(duì)方單位明確原因，必要時(shí)附上往來(lái)賬務(wù)復(fù)印件。

（二）往來(lái)款項(xiàng)清查方法及賬務(wù)處理分析

預(yù)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款等的記錄和處理構(gòu)成了往來(lái)款項(xiàng)清查的重點(diǎn)內(nèi)容。大量實(shí)踐案例表明，在進(jìn)行往來(lái)款項(xiàng)的清查中，可以采用函證核對(duì)法，這就要求資產(chǎn)清查人員在清查之前編制往來(lái)款項(xiàng)對(duì)賬單，該賬單應(yīng)一式兩聯(lián)，同時(shí)依據(jù)各項(xiàng)目之間的傳遞關(guān)系進(jìn)行核對(duì)，如發(fā)現(xiàn)其中存在和實(shí)際情況不相符的內(nèi)容，需要增加一項(xiàng)往來(lái)結(jié)算款項(xiàng)清查報(bào)告單，并將處理意見(jiàn)和建議進(jìn)行匯總。

對(duì)于賬款已經(jīng)明確無(wú)法收回的款項(xiàng)，在征得有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)審核后，可以按照壞賬進(jìn)行轉(zhuǎn)銷(xiāo)，建議采用備抵法和直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)兩種方式進(jìn)行。

（三）實(shí)物財(cái)產(chǎn)清查方法及賬務(wù)處理分析

外調(diào)核對(duì)法、抽樣盤(pán)存法、實(shí)地盤(pán)點(diǎn)法、技術(shù)推算法是進(jìn)行實(shí)物財(cái)產(chǎn)清查的主要方法，應(yīng)注意的是在進(jìn)行實(shí)物清查過(guò)程中，必須要求財(cái)務(wù)保管人員陪同進(jìn)行檢查。在清查之后的賬務(wù)處理環(huán)節(jié)，會(huì)計(jì)人員應(yīng)依據(jù)核實(shí)的數(shù)據(jù)計(jì)算盈虧情況，并分別計(jì)入“待處理財(cái)產(chǎn)盈虧表”，并在獲得相應(yīng)部門(mén)許可后進(jìn)行處理。應(yīng)該注意的是在固定資產(chǎn)的清查之后，盤(pán)虧部分需要計(jì)入待處理資產(chǎn)損益表中，如果賬面已經(jīng)進(jìn)行提計(jì)，則應(yīng)計(jì)入累計(jì)折舊內(nèi)，該項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值在固定資產(chǎn)中體現(xiàn)。經(jīng)過(guò)企業(yè)內(nèi)部審核批準(zhǔn)后的損毀貨物和盤(pán)虧、盤(pán)盈貨物，如果出現(xiàn)資產(chǎn)減值情況，確定為過(guò)失人賠償或者保險(xiǎn)公司賠償?shù)?，?yīng)該按照資產(chǎn)殘值記錄在其他應(yīng)收款科目中;屬于管理原因造成的，借記“管理費(fèi)用”科目，屬于非正常損失的，借記“營(yíng)業(yè)外支出—非常損失”科目。

（四）貨幣財(cái)產(chǎn)清查方法及賬務(wù)處理分析

按照核查單位的來(lái)源不同，貨幣財(cái)產(chǎn)清查可以分為以下兩大類(lèi)：①銀行存款清查。該過(guò)程主要采用賬目核對(duì)的方式，首先需要登記銀行收付款業(yè)務(wù)，及時(shí)對(duì)登記錯(cuò)誤和未及時(shí)登記的賬目修正;然后再核對(duì)未到賬款過(guò)程中，依據(jù)實(shí)地檢查情況，完成銀行存款余額調(diào)節(jié)單的編制，該調(diào)節(jié)單應(yīng)與當(dāng)月的銀行日記賬保存在一起。②企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金清查。實(shí)地盤(pán)查是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部庫(kù)存資金清查的主要方式，對(duì)于清查之后的賬務(wù)處理環(huán)節(jié)，應(yīng)及時(shí)與企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金日記賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)兩者是否相符。這一過(guò)程需要出納人員全力配合清查小組工作，核對(duì)的主要內(nèi)容包括收付款憑證及對(duì)賬簿記錄等信息。發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違規(guī)操作行為。

尤其應(yīng)該注意的是，在該步驟中核對(duì)企業(yè)是否存在現(xiàn)金違規(guī)支出情況，及時(shí)掌握企業(yè)非法挪用資金的情況，并進(jìn)行針對(duì)性的補(bǔ)救措施和追責(zé)。清查人員和出納人員應(yīng)在財(cái)產(chǎn)清查之后出具的貨幣財(cái)產(chǎn)清查報(bào)告上簽字蓋章。在賬務(wù)處理過(guò)程中，清查得出的短缺和溢余項(xiàng)目應(yīng)記錄在現(xiàn)金短款名錄下。按照實(shí)際清查結(jié)果分別計(jì)入現(xiàn)金短款、庫(kù)存資金借方，和庫(kù)存現(xiàn)金、現(xiàn)金長(zhǎng)款貸方。具體來(lái)看，①庫(kù)存現(xiàn)金清查結(jié)果的賬務(wù)處理。出現(xiàn)現(xiàn)金短缺情況，應(yīng)在待處理流動(dòng)資金損溢賬戶(hù)名下記錄實(shí)際短缺資金數(shù)量，出現(xiàn)現(xiàn)金溢余情況，應(yīng)在待處理流動(dòng)資金損溢賬戶(hù)名下記錄實(shí)際溢余資金數(shù)量。房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)清查過(guò)程中，在明確了具體的原因之后可以按照保險(xiǎn)公司賠償，責(zé)任人賠償，無(wú)法查明具體原因三類(lèi)進(jìn)行相應(yīng)的處理。②結(jié)合筆者大量的文獻(xiàn)調(diào)研，推薦使用賬項(xiàng)核對(duì)的方法進(jìn)行銀行存款的清查，該種方法核對(duì)銀行日記賬和開(kāi)戶(hù)銀行轉(zhuǎn)來(lái)的對(duì)賬單，以此明確房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確的銀行存款情況。銀行存款清查過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題表現(xiàn)在存款日記賬與開(kāi)戶(hù)銀行的對(duì)賬單不一致，分析造成該問(wèn)題的原因主要有以下兩方面，首先是存在一定量的未達(dá)賬款，其次是記賬方式有錯(cuò)誤。

四、結(jié)語(yǔ)

選擇核實(shí)的資產(chǎn)清查方法、制定合理的清查流程是企業(yè)資產(chǎn)清查順利進(jìn)行的前提條件。近20年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展極為迅速，由此造成的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)來(lái)源復(fù)雜，資產(chǎn)總量較大，這個(gè)資產(chǎn)清查帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)，如何科學(xué)的進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)清查，合理規(guī)劃工作流程及相應(yīng)的財(cái)務(wù)處理方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清查內(nèi)容與方法入手，從往來(lái)款項(xiàng)清查、實(shí)物財(cái)產(chǎn)清查和貨幣財(cái)產(chǎn)清查三方面探討了資產(chǎn)清查方法和賬務(wù)處理環(huán)節(jié)。針對(duì)清查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，主要是賬面余額實(shí)際不符的情況，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，在征得領(lǐng)導(dǎo)同意后進(jìn)行相應(yīng)的處理。

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