孫瑩

摘要：不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日落地實施。隨著2018年不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)建設(shè)的完成，我國不動產(chǎn)登記體系已經(jīng)開始進(jìn)入到全面運行階段。這一全新的登記制度一經(jīng)提出，就引發(fā)了社會各界的強烈關(guān)注及評價。這一重大舉措，必將在某些方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。本文主要分為兩大部分，分別探討不動產(chǎn)登記制度影響下房產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的新變化，以及新制度背景下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的對策。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 發(fā)展策略 房價

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場經(jīng)濟需求的一項基礎(chǔ)性制度，和每個人的切身利益息息相關(guān)。不動產(chǎn)登記制度對整體房產(chǎn)市場、房價、房源數(shù)量等方面的影響成為社會各界關(guān)注的熱點問題。

一、不動產(chǎn)登記制度影響下房產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的新變化

（一）一定程度上影響市場房價

首先應(yīng)該明確兩個問題。第一，不動產(chǎn)登記制度的具體實施是一個需要耗時幾年的大工程，且在具體操作過程中尚有一些細(xì)節(jié)問題有待確定。因此，短時間內(nèi)，不動產(chǎn)登記制度對市場房價并不會產(chǎn)生直接、明顯的重大影響;第二，影響房價的因素眾多，最主要的恐怕還是市場供需關(guān)系方面的影響。除此之外，房價還受到稅收、法律、國家宏觀調(diào)控等諸多因素的影響。因此，不動產(chǎn)登記對房價并不具有決定性影響?；蛘呖梢赃@樣理解，我們很難說不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)對房價無法產(chǎn)生任何影響，而是這種影響要通過其他途徑顯現(xiàn)出來。

（二）對二手房市場的潛在影響

一方面來講，不動產(chǎn)登記和全國聯(lián)網(wǎng)將更加便于今后房產(chǎn)稅的統(tǒng)計與征收。房產(chǎn)數(shù)量等信息的明確登記和房產(chǎn)稅的征收，會使原本持有大量過剩房產(chǎn)的人群感受到較大的經(jīng)濟稅收壓力，從而迫使他們考慮將過剩多余房產(chǎn)進(jìn)行拋售，促進(jìn)一定數(shù)量的房產(chǎn)資源重新回歸市場，從而一定程度上改變市場供需關(guān)系，間接影響二手房市場。此外，不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)對于腐敗分子起到了震懾作用。不少官員名下?lián)碛写罅糠慨a(chǎn)，其中不乏非法所得的來路不明房產(chǎn)。出臺不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，可以迫使腐敗分子拋售名下大量房產(chǎn)，這使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求失衡的情況得到一定程度緩解。從這個意義上來說，不動產(chǎn)登記制度會對房價，特別是二手房房價造成間接沖擊。

（三）對房產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的長遠(yuǎn)影響

長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)登記制度的推行，特別是不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)將對整個房產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域產(chǎn)生重要影響：其一，不動產(chǎn)登記使利益分配的渠道從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，促使持有房產(chǎn)，尤其是過量持有房產(chǎn)的成本大大提高，從而很大程度上遏制投機行為，壓制哄炒房價行為。相應(yīng)的，政府的激勵模式就會發(fā)生變化，而對房產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的干預(yù)和調(diào)控也會顯現(xiàn)出來;其二，不動產(chǎn)登記為后續(xù)房產(chǎn)稅征收的準(zhǔn)備作用顯而易見。房產(chǎn)稅的征收將進(jìn)一步加強宏觀調(diào)控的有效力度，同時成為一些地方限購、限貸政策得以有力推行的重要手段。這將對房產(chǎn)市場和房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展造成深遠(yuǎn)的影響。

二、新制度背景下房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效對策

（一）充分利用好“大數(shù)據(jù)”平臺優(yōu)勢

《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施后，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。同時，全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動產(chǎn)納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享?？梢哉f，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，將使個人產(chǎn)權(quán)登記信息更加清晰明了。因此，在新的登記制度下，應(yīng)該把這種資源共享和公開的“大數(shù)據(jù)”平臺優(yōu)勢利用好，使其在信息提供方面發(fā)揮更大的作用，使房產(chǎn)市場的真實情況更加透明的展現(xiàn)出來，從而為買賣雙方提供更可靠、更豐富的信息來源，促進(jìn)房產(chǎn)市場的陽光交易與房產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展。

（二）加強房產(chǎn)開發(fā)和運營管理

不動產(chǎn)登記制度實施后，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要首先獲得土地的所有權(quán)，才能在此基礎(chǔ)上開展后續(xù)的開發(fā)設(shè)計、規(guī)劃建設(shè)、銷售等一系列活動。對于房產(chǎn)開發(fā)商來說，實際上是增加了前期開發(fā)投入的成本。因此，要想獲得開發(fā)的良好收益，在房產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，就需要房產(chǎn)開發(fā)者加強對開發(fā)和運營的管理。具體來講，就是在開發(fā)到銷售的全過程中，從各個環(huán)節(jié)入手，細(xì)致研究和規(guī)劃，不斷提高產(chǎn)品的內(nèi)涵價值和功能水平;同時，要重視做好對客戶需求的調(diào)研，做好客戶關(guān)系維護(hù)，加強品牌效應(yīng)和深度挖掘客戶的能力，從而為提高客戶認(rèn)可程度和市場占有打下良好的基礎(chǔ)。

結(jié)束語：不動產(chǎn)登記制度是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。正確認(rèn)識和理解不動產(chǎn)登記制度，積極利用新制度的有利優(yōu)勢，必將推動房產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展。