褚紅梅 李春燕

【摘要】? 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。在中國，公允價(jià)值模式暫時沒有得到廣泛運(yùn)用，但是呈上升趨勢。文章梳理出江蘇A股上市公司中有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且正在使用公允價(jià)值模式的三家企業(yè)，對比分析其公允價(jià)值評估主體和方法、業(yè)務(wù)形式的轉(zhuǎn)換和計(jì)量模式的變更，最后針對企業(yè)在公允價(jià)值信息披露中存在的不充分、評估技術(shù)不透明問題，提出相關(guān)的改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】? 公允價(jià)值計(jì)量;投資性房地產(chǎn);信息披露

【中圖分類號】? F275? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）13-0030-03

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則（CAS 3）實(shí)施以來，有投資性房地產(chǎn)的上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告中開始披露這一財(cái)務(wù)信息。CAS 3準(zhǔn)則指出企業(yè)在條件成熟時可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。縱觀全國A股上市公司的情況，雖然用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)占總企業(yè)數(shù)的比例不到6%，但是仍然有少部分企業(yè)選擇公允價(jià)值模式。江蘇是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，其上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用情況如何呢？我們以江蘇A股上市公司為研究樣本，具體分析這些公司的公允價(jià)值運(yùn)用情況。

一、江蘇投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式概況

截至2019年3月27日，江蘇407家上市公司（A股）中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)為141家，占比34.64%。通過江蘇A股上市公司的會計(jì)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，141家中有137家后續(xù)計(jì)量模式是成本模式，占比97.16%，即只有4家選擇的是公允價(jià)值模式，占比2.84%，與全國的低比例相符。江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（000961）公告稱從2018年10月1日起變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，截至2019年3月27日該企業(yè)的2018年年報(bào)數(shù)據(jù)還未公布，因此本文僅對比3家滬市主板公司的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式。這3家公司分別是南京中央商場（集團(tuán)）股份有限公司（600280，以下簡稱“中央商場”），所屬行業(yè)零售業(yè);江蘇恒順醋業(yè)股份有限公司（600305，以下簡稱“恒順醋業(yè)”），所屬行業(yè)食品制造業(yè);新城控股集團(tuán)股份有限公司（6001155，以下簡稱“新城控股”），所屬行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。通過對三家上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析，三家企業(yè)所處行業(yè)不同，總資產(chǎn)規(guī)模也不同。因此可以看出投資性房地產(chǎn)企業(yè)是否采用公允價(jià)值與企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模和所處行業(yè)不存在明顯的相關(guān)性，但是三家企業(yè)同屬于江蘇蘇南地區(qū)，可以認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量的選擇與房產(chǎn)市場信息完整度息息相關(guān)。

二、公允價(jià)值模式的具體應(yīng)用

（一）估值主體和方法

中央商場2012年年報(bào)顯示：公司于2012年將兩處自有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2014年新增的投資性房地產(chǎn)仍然沿用公允價(jià)值模式，價(jià)值依據(jù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格或者專業(yè)資產(chǎn)評估公司的評估價(jià)值。2012年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值由江蘇金城房地產(chǎn)評估公司評估，2013年的公允價(jià)值變動數(shù)參照江蘇華信資產(chǎn)評估公司的評估價(jià)值，2014年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確認(rèn)和變動參照中信民信資產(chǎn)評估公司的評估價(jià)值，2015年至今投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的變動均參照中信民信資產(chǎn)評估公司的評估價(jià)值。采用的方法是租金收益法。

恒順醋業(yè)2010年將2處房屋建筑物轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)使用成本模式計(jì)量。而于2012年做了公允價(jià)值模式變更和追溯調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值由公司自行評估，使用第三層次的估值方法。

新城控股于2015年12月上市，根據(jù)其對外提供的2015年、2016年、2017年和2018年年度報(bào)告，該公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式采用公允價(jià)值計(jì)量，其公允價(jià)值委托外部評估師戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司評估。采用的方法主要包括租金收益模型和可比市場法等，所使用的輸入值主要包括租金增長率、資本化率和單價(jià)價(jià)格等。

（二）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

中央商場、恒順醋業(yè)和新城控股3家企業(yè)均涉及到投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。中央商場在年報(bào)上詳細(xì)披露了投資性房地產(chǎn)的具體信息。年報(bào)顯示，該公司于2012年將位于丹鳳街和龍江的金潤發(fā)商業(yè)用房及附屬場地、設(shè)施整體分別出租給南京中商金潤發(fā)鼓樓購物中心有限公司和南京中商金潤發(fā)龍江超市有限公司，并對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。于2014年將位于秦淮區(qū)新街口豐富路140號的房屋建筑物和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)并用公允價(jià)值模式計(jì)量。

恒順醋業(yè)2010年將歐尚超市及恒順商業(yè)廣場轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。2011年將原先用于出租的部分房屋建筑物轉(zhuǎn)租給子公司，相應(yīng)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)及累計(jì)折舊，具體地塊信息，報(bào)表中沒有披露。

新城控股從2015年上市以來， 除2016年外其他年份均有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。2015年將上海憶華里部分不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，2017年將新城創(chuàng)置房產(chǎn)公司的鼓樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，2018年將昆山吾悅廣場轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，上述業(yè)務(wù)均以公允價(jià)值計(jì)量。

（三）后續(xù)計(jì)量模式的變更

CAS 3指出投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量只可以實(shí)現(xiàn)從成本模式→公允價(jià)值模式的單向變更，不可以實(shí)現(xiàn)“公允價(jià)值模式→成本模式”的變更。恒順醋業(yè)和新城控股在有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前，均披露該業(yè)務(wù)會采用成本模式。雖然中央商場2011年報(bào)表顯示沒有投資性房地產(chǎn)，但是中央商場在2011年報(bào)中曾經(jīng)披露公司會采用公允價(jià)值模式。2012年至今，中央商場一直沿用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。新城控股于2015年12月上市，根據(jù)對外披露的年報(bào)，最早可追溯到2013年公司持有的投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，年報(bào)顯示當(dāng)年運(yùn)用的是公允價(jià)值模式，可以判斷新城控股的后續(xù)計(jì)量模式未曾發(fā)生過變更。恒順醋業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2010—2011年采用成本模式，于2012年變更為公允價(jià)值模式。2012年年報(bào)披露的變更理由如下：其一，投資性房地產(chǎn)所處成熟商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)值增值較快，升值潛力大，呈可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，如果仍然沿用成本模式將低估公司價(jià)值，無法真實(shí)反映公司投資性房地產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)狀況。其二，CAS 3指出企業(yè)有選擇后續(xù)計(jì)量模式的權(quán)利，滿足條件發(fā)生模式變更時，需要依據(jù)會計(jì)政策做相應(yīng)調(diào)整。恒順醋業(yè)由成本模式變更為公允價(jià)值模式是為更準(zhǔn)確地反映公司財(cái)務(wù)狀況，依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則所做的合法合規(guī)處理。

三、公允價(jià)值模式應(yīng)用中存在的問題

（一）項(xiàng)目信息披露不充分

CAS 3第三章第九條規(guī)定若用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，必須同時具備“兩有”條件?！眱捎小敝浮坝惺袌觥焙汀坝袃r(jià)格”?！坝惺袌觥敝富钴S的房地產(chǎn)交易市場?！坝袃r(jià)格”指能獲得相關(guān)市場價(jià)格信息來合理估計(jì)公允價(jià)值。準(zhǔn)則披露部分規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要披露的相關(guān)信息，如物業(yè)建筑物的種類、金額以及計(jì)量模式，公允價(jià)值確立的依據(jù)和方法以及影響凈利潤的具體變動。

恒順醋業(yè)2012年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的理由是該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市主城區(qū)的核心區(qū)域，滿足公允價(jià)值的“有價(jià)格、有市場”要求，且具有操作性。但該公司的當(dāng)年財(cái)務(wù)報(bào)表中未披露投資性房地產(chǎn)物業(yè)所處地段、面積等具體信息。而對于必須披露的公允價(jià)值評估方法，報(bào)表中僅僅提及“針對不同物業(yè)，采用不同方法確定其公允價(jià)值”。2012年新購置一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)23 387 978.97元，報(bào)表沒有披露該房屋建筑物的任何信息。2013年年報(bào)只交代了公允價(jià)值變動對損益的影響，其他大量的相關(guān)信息均未提及。2014—2016年投資性房地產(chǎn)信息披露質(zhì)量有所改觀，披露了公司公允價(jià)值模式的取得依據(jù)和方法以及房產(chǎn)物業(yè)具體項(xiàng)目的名稱。但是沒有披露恒美嘉園31幢4層501室部分、歐尚超市房產(chǎn)和恒美嘉園一期會所各自公允價(jià)值、面積以及參照的同類或者類似市場價(jià)格等信息。

新城控股年報(bào)中披露了公允價(jià)值確定依據(jù)和方法、各地產(chǎn)子項(xiàng)目公允價(jià)值變動對損益的影響以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況。但是有關(guān)信息需要報(bào)表使用者仔細(xì)閱讀分析，如具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、面積、各自公允價(jià)值變動對損益的影響，再如2015年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)披露了由開發(fā)成本轉(zhuǎn)入的78 868 863元，需要從存貨開發(fā)產(chǎn)品列表中去查詢，不便于報(bào)表閱讀者快速獲取有效信息。

中央商場的房地產(chǎn)物業(yè)信息披露較為充分。各年年報(bào)直觀披露了每個投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地段、面積，公允價(jià)值取得依據(jù)和方法、公允價(jià)值對損益的影響等信息。

（二）估值技術(shù)披露不透明

三家公司所采用的評估技術(shù)方法均提及收益法，但公允價(jià)值估值技術(shù)披露信息不盡相同，新城控股披露了估值計(jì)算模型，具體的參數(shù)設(shè)定，而恒順醋業(yè)沒有在報(bào)表中進(jìn)一步披露上述信息。恒順醋業(yè)在2016年年報(bào)中披露：“持續(xù)和非持續(xù)第三層次公允價(jià)值計(jì)量項(xiàng)目，并采用收益法計(jì)算投資性房地產(chǎn)價(jià)值。具體方法為：首先預(yù)計(jì)投資性房地產(chǎn)基準(zhǔn)日后未來年度的凈收益，然后選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)后累加，最后再以此為基礎(chǔ)估算出房地產(chǎn)的合理市場價(jià)”。報(bào)表只是簡單地介紹了收益法的定義，報(bào)表閱讀者無法獲得該公司的估值技術(shù)和重要參數(shù)信息。恒順醋業(yè)的投資性房地產(chǎn)收益來自于房屋建筑物租金，采用的是租金收益法?！叭蘸笪磥砟甑椎膬羰找妗比Q于未來租期收入及處置凈收入，未來凈收益的確認(rèn)較為復(fù)雜，但報(bào)表中沒有披露其所采用的計(jì)算模型，此外，“適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率”是采用出租期的同期限國債利率還是其他利率報(bào)表中沒有披露。

CAS 39公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則第七章公允價(jià)值層次規(guī)定，公允價(jià)值在計(jì)量時所使用的輸入值分為三個層次。企業(yè)只有在相關(guān)資產(chǎn)不存在市場活動或者無法獲得相同或類似資產(chǎn)市場價(jià)格的情況下，才能使用第三層次輸入值，即不可觀察輸入值。此時只能以其他市場參與者對資產(chǎn)定價(jià)時所使用的參數(shù)為依據(jù)確定其公允價(jià)值。恒順醋業(yè)和新城控股的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值采用的是第三層次輸入值計(jì)量，這就說明兩家公司存在市場不活躍或者無法獲得相同或類似的市場價(jià)格的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是企業(yè)卻選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，難道違背了“有價(jià)格”“有市場”的準(zhǔn)則規(guī)定？排除CAS 3和CAS 39準(zhǔn)則存在矛盾的可能，可能的解釋是這兩家企業(yè)在不滿足公允條件的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)之前已采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，而CAS 3規(guī)定企業(yè)原則上只能同時采用一種計(jì)量模式。如果確實(shí)受政策的限制，那么是否可以借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則40號的規(guī)定，單獨(dú)披露這一例外信息?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第30號——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)（CAS 30）》第六章附注指出，企業(yè)的重要會計(jì)估計(jì)必須在財(cái)務(wù)報(bào)告中說明，針對上述這種特殊情況的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估值，企業(yè)理應(yīng)在報(bào)表附注中加以披露。否則報(bào)表閱讀者會猜測是否公司沒有遵循第一層次輸入值優(yōu)先使用，二、三層次輸入值其后依次的準(zhǔn)則規(guī)定，抑或有其他粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的動機(jī)。

三家企業(yè)評估主體各不相同，恒順醋業(yè)自行評估，中央商場和新城控股分別聘請專業(yè)評估公司或評估師評估。不同的評估主體由于專業(yè)能力、視角的不同，如果沒有統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)、可驗(yàn)證的評估體系，勢必會出現(xiàn)不同的評估結(jié)果。當(dāng)下公允價(jià)值尚缺乏統(tǒng)一規(guī)范，估值所采用的估計(jì)參數(shù)隨意性大，估值結(jié)果不可驗(yàn)證，因此，公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果缺乏可比性。如何最大程度確保公允價(jià)值公允，是當(dāng)前面臨的一大難題。

四、相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化技術(shù)培訓(xùn)，提升會計(jì)人員素質(zhì)

公允價(jià)值的評估涉及會計(jì)估計(jì)，對會計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)和知識水平提出了更高要求。對自行評估公允價(jià)值的企業(yè)而言，自行評估雖在一定程度上節(jié)約了運(yùn)營成本，但是企業(yè)的會計(jì)人員卻要面臨著一大考驗(yàn)，即如何最大程度確保公允價(jià)值公允。首先，會計(jì)人員要恪守會計(jì)職業(yè)道德，按照真實(shí)、公允的原則客觀公正地獲得公允價(jià)值。其次，會計(jì)人員要全面提升專業(yè)技能。一方面，會計(jì)人員要主動學(xué)習(xí)最新制度法規(guī)、會計(jì)準(zhǔn)則等，提升自身的業(yè)務(wù)水平;另一方面，可以通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高業(yè)務(wù)技能，企業(yè)盡力為會計(jì)人員創(chuàng)造多層次全方面的培訓(xùn)條件，出臺一系列激勵措施，鼓勵會計(jì)人員積極參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。

（二）完善信息披露，提高信息透明度

有關(guān)投資性房地產(chǎn)的披露信息要求，國際會計(jì)準(zhǔn)則IAS 40較CAS 3更為詳盡透明。IAS 40規(guī)定采用公允價(jià)值作為計(jì)量模式的應(yīng)當(dāng)在財(cái)報(bào)中披露公允取得所采用的方法及其重要假設(shè)，并披露這一價(jià)值的取得是否參照可比的市場數(shù)據(jù)，如果沒有可比市場數(shù)據(jù)做參考，則需要進(jìn)一步披露公允價(jià)值取得所依賴的相關(guān)因素以及對評估師（或者評估機(jī)構(gòu)）評估結(jié)果的依賴程度。江蘇的三家企業(yè)投資性房地產(chǎn)信息披露透明度不同，究其原因是CAS對公允價(jià)值的披露信息要求不夠充分。企業(yè)為了節(jié)約披露成本，在不違背準(zhǔn)則規(guī)定的前提下不多披露是本分，多披露是情分。而信息披露不夠準(zhǔn)確充分，一方面會干擾投資者的投資決策，另一方面會給公允價(jià)值的估值留有操縱空間，降低各企業(yè)公允價(jià)值信息的可比性。雖然目前中國運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會計(jì)核算的企業(yè)不多，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益成熟，會計(jì)準(zhǔn)則的修訂完善，公允價(jià)值運(yùn)用將日益廣泛，會陸續(xù)出現(xiàn)更多使用公允價(jià)值模式的企業(yè)。因此，CAS 3可以借鑒IAS 40的相關(guān)規(guī)定，完善公允價(jià)值信息的披露要求，使上市公司披露的投資性房地產(chǎn)信息更為系統(tǒng)、充分和透明，進(jìn)而提升信息披露的質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)公允價(jià)值監(jiān)管，增強(qiáng)市場信任度

公允價(jià)值監(jiān)管可以通過企業(yè)自行監(jiān)管、政府機(jī)構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管和第三方審計(jì)監(jiān)管相結(jié)合的方式。首先，強(qiáng)化企業(yè)自律監(jiān)管。自行評估的企業(yè)要強(qiáng)化公允價(jià)值估值內(nèi)部監(jiān)管，減少外部監(jiān)管的工作量和成本。不具備自行評估能力的企業(yè)，在聘請獨(dú)立評估師或評估機(jī)構(gòu)評估時，原則上評估師或評估機(jī)構(gòu)一經(jīng)選擇，在一段時間內(nèi)不要隨意更換，以保證公允價(jià)值評估結(jié)果的前后一致性，減少人為主觀判斷對公允價(jià)值估值產(chǎn)生的二次影響，其次，政府要加強(qiáng)公允價(jià)值監(jiān)管?？梢圆捎谜斜O(jiān)管和財(cái)政部與證監(jiān)會聯(lián)合監(jiān)管等方式。通過密切關(guān)注市場，創(chuàng)新可操作的公允價(jià)值監(jiān)管辦法，培養(yǎng)專業(yè)的監(jiān)管人才，定期評估公允價(jià)值模型的可行性與適用性，保證企業(yè)獲得的公允價(jià)值估值更可靠、可比，防止利用公允價(jià)值操縱利潤。財(cái)政部和證監(jiān)會聯(lián)合起來全方位地規(guī)范監(jiān)管企業(yè)公允價(jià)值的計(jì)量、估值方法、信息披露的透明度等，嚴(yán)肅懲處利用公允價(jià)值操縱利潤的違規(guī)行為。最后，繼續(xù)完善公允價(jià)值審計(jì)準(zhǔn)則。引入第三方審計(jì)公允價(jià)值，提升監(jiān)管水平。通過第三方對公允價(jià)值的估值進(jìn)行再審核，加強(qiáng)對企業(yè)自行評估以及聘請獨(dú)立評估師或評估機(jī)構(gòu)評估的全過程審查，動態(tài)監(jiān)控公允價(jià)值評估技術(shù)、評估流程和披露內(nèi)容。

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