■ 孟祥君

收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，也是對不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法，在我國已沿用多年，但在估價實務中還存在一些問題。2009年，針對收益還原法中房地出租方式下房屋年折舊費是否應作為房地年總費用構成項予以扣除問題，筆者曾撰文對此進行過論述，認為在計算房地年總費用時不應包含房屋年折舊費。經過幾年的執(zhí)業(yè)，筆者對此問題又有了一些新的認識，認為土地收益期限不同，房屋年折舊費是否作為房地年總費用的構成項予以扣除的處理方式亦有所不同。下面就對此展開充分闡述，與業(yè)界同仁交流，以期對收益還原法在土地估價中的應用能更加科學合理。

根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014），收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。眾所周知，收益還原法的理論基礎是預期收益原理，即土地在合理利用的條件下，在未來年間具有無限產生收益的可能，任一宗土地的客觀合理價格，為該土地的產權人在擁有該土地的期間內從中所獲得的各年純收益的現值之和。通過解讀預期收益原理的內涵，我們發(fā)現實際上預期收益原理中還隱含了一個重要的假設——持續(xù)使用假設，即在可預見的將來，房地產會按當前的規(guī)模和狀態(tài)正常持續(xù)地使用，獲得經營收益。在土地估價實踐中，我們一般認為房地產將在土地使用年期內獲得持續(xù)的經營收入，否則采用收益還原法的理論基礎將不復存在。

之所以要首先闡述收益還原法的理論基礎預期收益原理及持續(xù)使用假設，是因為筆者認為只有在明晰了預期收益原理和持續(xù)使用假設的前提下，才能對房屋年折舊費的扣除問題進行分析，如果收益還原法不是基于持續(xù)使用假設的，那么不管土地使用年期和房屋耐用年限的關系如何，房屋達到耐用年限即告滅失，不會再改建或重建，下面論述也就失去了基礎。

一、土地使用年期為無限年

土地使用年期為無限年，意味著未來土地收益年期無限，收益會永遠的持續(xù)下去，按照持續(xù)使用假設，土地使用者在土地上興建的房產在其到達有限的耐用年限時，土地使用者必然要支付費用改建或重建房產，并且這種狀態(tài)在未來的無限年內將以周期的方式長期持續(xù)下去。此時的預期收益模型為：

該預期收益模型表明，當土地收益期限為無限年時，房地出租方式下應用收益還原法測算土地價值時，不能直接采用凈收益每年不變的有限年期的收益還原法公式，而應采用最一般的公式，且應該考慮改建或重建期間的收益損失，并對改建或重建費用予以單獨折現處理。

但在實踐中，改建或重建房產的資金來源一般是企業(yè)每年計提的房屋折舊費。折舊費的重要意義就在于平時計提、積攢起來，等該固定資產到達它的使用壽命時，用這部分積攢起來的折舊費更新該項固定資產，來保證再生產的持續(xù)進行?；诤唵慰紤]，我們可以理解為用每年計提的房屋折舊費來改建或重建了房屋，這也就意味著房屋折舊費的實際支出。因此上述預期收益模型可簡化為：

因此，筆者認為當土地收益期限為無限年時，房地出租方式下應用收益還原法測算土地價值時，出于簡化處理的考慮，應把房屋年折舊費作為房地年總費用的構成項予以扣除。

另一方面，我們也可以通過無限年期的收益還原法公式直觀的得出上述結論。如果假定每年凈收益a 保持不變，土地還原利率為r，價格用V 表示，收益年期為無限年，則無限年期的收益還原法公式為：V=a/r，則a=Vr，由此可以看出，凈收益a 只包含Vr（投資回報），而作為投資回收的房屋年折舊已經作為實際性支出從凈收益中扣除了。

二、土地使用年期為有限年

土地使用年期為有限年時，根據房屋耐用年限的不同，又可以區(qū)分為房屋耐用年限長于或等于土地使用權年期、房屋耐用年限短于土地使用權年期兩種情況。

（一）房屋耐用年限長于或等于土地使用權年期

房屋耐用年限長于或等于土地使用權年期時，房屋的經濟壽命晚于土地使用年期結束，在不考慮土地使用年期續(xù)期的情況下，房屋在土地使用年期結束后便不再繼續(xù)使用，也就不需要改建或重建，每年計提的房屋折舊費，并沒有實際的支出，而成為了投資回收的構成項，作為現金凈流入的一部分，它不同于維修費、管理費、保險費、稅費等實際支出項。

因此，筆者認為在房屋耐用年限長于或等于土地使用權年期時，不應把房屋年折舊費作為年總費用的構成項予以扣除。

另一方面，與土地使用年期無限年一樣，我們也可以從有限年期收益還原法公式直觀的得出上述結論。

設定每年凈收益為ai，每年土地還原利率ri，收益年期為n，價格用V 表示，有限年期收益還原法公式為：

式中：a1，a2，……an——分別為未來各年的純收益

r1，r2，……rn——分別為未來各年的還原利率

在估價實務中，我們一般假設每年純收益不變、還原利率不變，從而采用下述變形公式：

式中：a——純收益

r——還原利率

n——收益期限

為了更清楚地看清該公式的內涵，假定n=1，則公式2 變?yōu)椋?/p>

將上述公式變形，則有：a=V(1+r)=V+Vr

即年初投入資金V，一年后其變?yōu)閂+Vr，其中V 為原資金的回收，Vr 為原資金的回報，而r 實質為所投入資金V 的回報率。

用凈收益每年不變的有限年的公式也可得出同樣的結論，將公式2 變形即可得到：

（二）房屋耐用年限短于土地使用權年期

房屋耐用年限短于土地使用權年期時，在實務中，一般直接假設房屋耐用年限內的土地純收益與房屋耐用年限外土地使用年期內的土地純收益相等，采用相應的收益還原法公式計算。實踐中這樣處理有其一定的合理性，但筆者認為，這樣處理并不符合收益還原法的基本原理和持續(xù)使用假設。

當房屋耐用年限短于土地使用權年期時，按照持續(xù)使用假設，在房屋即將達到耐用年限時，土地使用者必然要支付費用對房屋進行改建甚至重建。但與土地使用年期為無限年有所不同的是，這種狀態(tài)不會永久的持續(xù)下去，而只會發(fā)生在土地使用年期內，并且包含土地使用權終止日期的那段房屋耐用年限無需再計提房屋折舊費。但需要特別指出的是，如果房屋耐用年限雖短于土地使用年期，但年期大體相當，對房屋進行改建或重建，沒有必要或不經濟時，理性的選擇應該是在房屋即將達到耐用年限時對房屋進行維修，使房屋耐用年限得到適當延長，以滿足持續(xù)使用的要求。一般可以這樣簡單地理解，當土地使用年期是房屋耐用年限整數倍時，應按改建或重建考慮；當土地使用年期是房屋耐用年限小數倍（小于2）時，應按維修考慮；當土地使用年期是房屋耐用年限小數倍（大于2）的，在整數期內應按改建或重建考慮，在小數期內按維修 考慮。

因此，筆者認為，當房屋耐用年限短于土地使用年期時，應用收益還原法測算土地價值時，不能再直接采用凈收益每年不變的有限年期的收益還原法公式，而應采用最一般的公式，對改建或重建費用以及維修費單獨進行折現處理。簡單化處理時，對于折舊費，在除去包含土地使用權終止日期的那段房屋耐用年限外，其他房屋耐用年限內仍應將房屋年折舊費作為房地年總費用的構成項予以扣除；對于維修費，可以考慮在房地年總費用中適當加大維修費的比例予以考慮。

三、討論

基于以上分析，結合估價實務，筆者認為，應用收益還原法求取土地價值時，對于新建房地產項目，一般可按房屋耐用地年限長于土地使用年期考慮；對于舊有房屋，則應根據房屋利用情況按長于或短于分別考慮；對過于老舊的房屋能否用收益還原法值得探討，如果適用，則應按短于考慮。

再擴展開來，筆者認為，收益還原法中房地出租方式下求取房地年總費用時，折舊費不應僅僅只包含房屋折舊費一類，還應包含其他項目的折舊費，例如電梯、空調等設備折舊費。雖然房屋耐用年限不是一成不變的，但一般是個固定常數，如框架結構房屋為60年，但這并不意味著所有構成房屋的構件、設備等項目的耐用年限都等于這個固定常數。根據估價基準日時房屋或設備的剩余使用壽命是否短于剩余土地使用年期，可將其分為短壽命項目和長壽命項目，相應的折舊費也可區(qū)分為短壽命折舊費和長壽命折舊費。按照上述分析結論，收益還原法中房地出租方式下求取房地年總費用時，不應包含長壽命項目的折舊費，而對于短壽命項目的折舊費則必須在估價基準日至該項目的更新次數乘以耐用年限內予以扣除。下面通過一個具體實例來闡述折舊費扣除與否以及如何扣除對估價結果所產生的影響，以期引起業(yè)界同仁的重視。

某新建機械立體停車樓，鋼結構，地上七層，土地面積788.53 平方米，建筑控制規(guī)模5 060 平方米，配套停車位368 輛。當地立體機械停車位客觀租金水平3 元/ 小時，每天停車時間按13 小時計，出租率65%，房屋重置單價2 500 元/平方米，立體機械設備30 000 元/個，管理費和稅金分別為房地產年總收益的3%和17.6%，維修費為房屋重置價的2%，保險費為房屋現值的2‰，土地使用年期40年，房屋耐用年限60年，立體機械設備使用壽命20年，土地還原利率為7%，房屋還原利率為8%，現需應用收益還原法評估該宗地的價值。

按照上述分析結論，立體機械停車樓的土地使用年期40年，機械設備使用壽命20年，房屋耐用年限60年，這就意味著機械設備相對于土地使用年期，屬于短壽命項目，且在土地使用年期內需要更新一次，則應用收益還原法測算立體機械停車樓價值時，機械設備的折舊費用在估價基準日開始后的前20年必須在房地年總費用中予以扣除，而由于該房屋屬于長壽命項目，其折舊費便不用在房地年總費用中扣除。按照上述處理思路，我們對該案例計算如下：

如果按照現行估價實務中做法，對項目無論壽命長短一律不加以區(qū)分，而對其折舊費全部不予扣除的話，那么該機械立體停車樓的總地價將達到 17 696 685.62 元，與測算值11 848 789.75 元相比，兩者相差了49.35%，可見折舊費扣除與否對估價結果所產生影響之大。

如果對立體機械設備的改建或重建費用單獨折現處理的話，那么總地價則為1 4843 739.83 元，與測算值11 848 789.75 元相比，兩者相差19.22%，可見簡單化處理與直接折現相比，仍有一定差距。

綜合上述分析，筆者認為，應用收益還原法測算土地價值時，對于對估價精度要求較高的情況，應采用收益還原法最一般的公式按直接折現的辦法測算；對于對估價精度要求不高的情況可以采用簡單化處理的方式按考慮折舊的辦法測算。當土地收益期限為無限年時，應把房屋年折舊費作為房地年總費用的構成項予以扣除。當土地收益期限為有限年，而房屋耐用年限短于土地使用年期時，適合改建或重建的，在除去包含土地使用權終止日期的那段房屋耐用年限外，其他房屋耐用年限內應將房屋年折舊費作為房地年總費用的構成項予以扣除；適合維修的，應在房地年總費用中適當加大維修費的比例；當土地收益期限為有限年，而房屋耐用年限長于或等于土地使用權年期時，不應把房屋年折舊費作為年總費用的構成項予以扣除。