謝澤鋒

“靚麗”的數(shù)字背后，華發(fā)股份卻是依靠頻繁擔保融資獲取項目。

對于華發(fā)股份（600325.SH）董事長李光寧來說，2018年公司的業(yè)績答卷應該在優(yōu)等行列。董事會評述中直接就指出：公司經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)歷史佳績，公司發(fā)展步入新的階段。

在華發(fā)集團的支撐下，主營為地產(chǎn)開發(fā)的華發(fā)股份蓄勢待發(fā)，勢頭正猛。財報顯示，2018年公司實現(xiàn)營業(yè)收入236.99億元，同比增長18.80%；歸屬于上市公司股東凈利潤22.84億元，同比增長41.88%。實現(xiàn)簽約銷售金額582億元，同比曾長87.64%。

不過，在這一串“靚麗”的數(shù)字背后，華發(fā)股份卻是依靠頻繁擔保融資獲取項目，靠高負債驅(qū)動規(guī)模擴張?！肮怩r”之下，華發(fā)股份隱憂仍在。

利潤備受擠壓

名不見經(jīng)傳的華發(fā)股份一度四平八穩(wěn)。2012年，70后的華發(fā)集團董事、總經(jīng)理李光寧接替袁小波出任公司董事長，由此掀起了這家企業(yè)的突圍之路。

2013年底，李光寧召開改革創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃工作會議，提出未來五年的總體戰(zhàn)略目標，即至2018年，集團總資產(chǎn)達到1500億元以上，主營業(yè)務收入超過500億元，凈資產(chǎn)達到600億-800億元。集團綜合實力進入中國企業(yè)500強并位居較佳排位。

可以說，在李光寧的帶領下，華發(fā)股份在豪強林立的房地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，近五年來，華發(fā)股份的銷售規(guī)模進入行業(yè)中游。

2016、2017、2018年，公司銷售金額排名分別為34、58、47。相比2015年以前的默默無聞，華發(fā)股份已有了重大突破。

但在二線城市火爆的2017年，華發(fā)股份卻遭遇滑鐵盧，銷售業(yè)績明顯下滑，全年銷售金額310.17億元，較2016年下降13.18%。

重新調(diào)整后，2018年華發(fā)股份銷售額大幅上漲，但相比2016，其他房企進步更快。

在規(guī)模增長的同時，華發(fā)股份的毛利率卻在持續(xù)下滑。根據(jù)年報顯示，近三年期銷售毛利率分別為32.28%、28.18%、27.28%，連年下降。

進入2019年，華發(fā)股份情況仍不容樂觀。一季度，公司營業(yè)總收入達到67.05億元，同比大增317.74%；但是增收卻不增利，歸母凈利潤為5.59億元，同比下降4.61%；扣非凈利潤也是下滑3.70%。

研究發(fā)現(xiàn)，進入2019年，公司各項成本大幅增加。營業(yè)成本達到46.16億元，同比增長293.76%；管理費用為2.31億，同比增長61.09%；銷售費用為1.97億元，同比增長83.05%。

公司解釋稱，項目進入新城市，相應的費用同比增加。與此同時，短期借款增長到169.44億元，同比增長33.89%。這些費用和借款利息都在壓縮華發(fā)股份的利潤規(guī)模。

舉債狂奔

相比盈利，華發(fā)股份更看重規(guī)模的擴張。

截至今年一季度末，公司總資產(chǎn)達到1939.93億元，是2013年底的4.4倍，但目前其凈資產(chǎn)僅有336.24億元，而這其中少數(shù)股東權益就高達181.90億元，占比為54.10%。負債合計上升到1603.69億，是2013年的4.8倍。

翻閱公司公告，《英才》記者發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份頻繁為子公司進行擔保融資，僅一季度公告就超過8條。

根據(jù)4月16日，華發(fā)股份發(fā)布的《關于公司2019年度擔保計劃的公告》，其中表示，為滿足公司經(jīng)營過程中的融資需要，2019年度公司計劃為全資子公司、控股子公司、聯(lián)營公司、合營公司共135家公司提供總額為1357.08億元的擔保。

公告顯示，截至2019年6月4日，公司及子公司對外擔?？傤~為565.17億元，占公司2018年經(jīng)審計凈資產(chǎn)的380%，其中為子公司提供的擔?？傤~為534.24億元。與此同時，公司還動用了向股東貸款、發(fā)債、應收賬款保理融資、中長期票據(jù)、非公開定向債務融資、信托等金融手段。

頻繁融資的同時，華發(fā)股份在各地跑馬圈地，出手闊綽。據(jù)統(tǒng)計，去年底至今，公司連續(xù)競得土地使用權，耗資超過百億元。

2018年12月13日，華發(fā)股份灑金武漢，以52.7億元底價包攬了CBD板塊打包的2宗地（P（2018）149號、P（2018）150號地塊）。而就在同一天，華發(fā)股份公告稱，斥資35億元摘牌珠海十字門城建有限公司掛牌的50%股權，獲得16萬平方米地塊。

此前的11月26日，華發(fā)股份旗下的北京華發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)以25.33億元獲得房山拱辰街道地塊。短短一個月，華發(fā)股份就斥資超百億增加土地儲備。

5月27日，華發(fā)股份繼續(xù)加碼，旗下威海華發(fā)投資有限公司以底價11.45億元成功競得上海金山區(qū)一宗宅地，總面積11.17萬平方米，樓面價為7820元/平方米。

公司2018年報顯示，該年度末華發(fā)股份整體平均融資成本為5.87%，低于克爾瑞統(tǒng)計的64家重點房企6.65%的融資成本。

但實際上華發(fā)股份的償債壓力不小。根據(jù)萬得金融數(shù)據(jù)顯示，一季度末，該公司貨幣資金僅為192.28億元，短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負債為398.03億元。短期借貸與現(xiàn)金比為2.07。

從資本市場看重的凈負債率來看，華發(fā)股份的杠桿過高。資料顯示，公司2016、2017、2018年的凈負債率分別為183.61%、263.19%、301.14%，呈現(xiàn)連續(xù)上升態(tài)勢，而且凈負債率超過300%，降負債的需求非常迫切。

截至2019年一季度，公司凈負債率下降到224.36%，但仍然處于高位。值得注意的是，公司賬面還有30.98億元的永續(xù)債，而這一指標被計入其他權益工具。

也許是2017年遭遇的下滑，讓李光寧和公司高管認識到房企競爭的慘烈，在2018年底逆勢加杠桿，力爭擴大規(guī)模，提升名次?；蛟S他在想，恒大、融創(chuàng)、陽光城的成功在前，利用高杠桿“豪賭”未來，有何不可？

但需要指出的是，上市公司在做大做強的同時，不僅僅要考慮規(guī)模的增長，更應該著重考慮盈利能力以及財務的穩(wěn)健。